Заказчик генподрядчик

Феликса, конечно в одном лице можно совмещать подрядчика и заказчика.
Ниже статья, где более подробно это освещается.
Учет и налогообложение заказчика-застройщика
Учет затрат на строительство
Учет средств, инвестируемых в строительство
Учет материалов для строительства
Приемка построенного объекта
Налогообложение заказчика-застройщика
Работами по строительству любого объекта руководит заказчик. Именно он должен создать подрядчику условия для выполнения работ, принять эти работы и оплатить их. При этом строительная организация может совмещать функции заказчика и подрядчика, то есть строить хозяйственным способом. Однако таким способом можно строить только небольшие объекты.
В строительстве же сложных объектов принимают участие иногда несколько десятков организаций. Но все затраты учитывает только одна организация — застройщик.
Заказчик-застройщик может строить объект на собственные средства. Он может также брать для строительства кредиты и займы или привлекать соинвесторов (дольщиков). И наконец, заказчик-застройщик может вести строительство только за счет привлеченных средств. Это так называемые специализированные организации-застройщики.
В данной статье мы рассмотрим, как заказчик-застройщик должен вести бухгалтерский учет и какие ему нужно платить налоги.
Учет затрат на строительство
Свои затраты на строительство заказчик-застройщик отражает на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (субсчет «Строительство объектов основных средств»). На этот счет списываются стоимость использованных материалов, зарплата, начисленная работникам, ЕСН, амортизация строительной техники, затраты на обеспечение техники безопасности на стройке и т.д.
В учете заказчика-застройщика делается проводка:
Дебет 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»
Кредит 02 (10, 69, 70 …) -отражены затраты на строительство объекта.
Как мы уже сказали, заказчик-застройщик может привлечь к строительству подрядные организации — одну (тогда она будет называться генподрядчиком) или несколько. С каждой подрядной организацией нужно заключить договор.
В договоре может быть предусмотрена поэтапная сдача строительных работ (например, раз в месяц или после того, как построены определенные объекты) или же сдача объекта целиком, то есть «под ключ».
Принимая работы у подрядчика, заказчик-застройщик подписывает Акт о приемке выполненных работ (форма N КС-2) и Справку о стоимости выполненных работ и затрат (форма N КС-3). Формы этих документов утверждены постановлением Госкомстата России от 11 ноября 1999 г. N 100.
На основе этих документов заказчик-застройщик отражает стоимость принятого этапа работ в составе незавершенного строительства. При этом бухгалтер делает проводку:
Дебет 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»
Кредит 60 — отражены работы, выполненные подрядчиком (без учета НДС).
Если заказчик-застройщик ведет строительство только за счет привлеченных средств, то на счете 08 он будет отражать затраты на свое содержание, которые предусмотрены инвестором в смете (оплата труда рабочих, ЕСН, амортизация оборудования, услуги сторонних организаций и т.д.).
Учет средств, инвестируемых в строительство
Заказчик-застройщик может привлечь для строительства заемные средства. Их нужно учитывать следующим образом. Если средства взяты на срок, не превышающий 12 месяцев, то их отражают на счете 66 «Расчеты по краткосрочным кредитам и займам». Если же средства привлечены на более длительный срок, их учет ведется на счете 67 «Расчеты по долгосрочным кредитам и займам».
Как правило, строительство ведется достаточно долго, поэтому заемные средства привлекаются обычно на длительный срок. Когда до погашения долгосрочной задолженности останется 365 дней, организация может перевести ее в состав краткосрочной или же так и оставить в составе долгосрочной, пока она не будет погашена. Оба варианта разрешены пунктом 6 Положения по бухгалтерскому учету «Учет займов и кредитов и затрат на их обслуживание» (ПБУ 15/01), утвержденного приказом Минфина России от 2 августа 2001 г. N 60н. Тот вариант, который организация выберет для себя, она должна отразить в своей учетной политике.
Пример 1
ЗАО «Финансовый проект» выступает заказчиком-застройщиком офисного здания. На его строительство организация взяла в банке 2 000 000 руб. в кредит на два года. Кредит получен 15 марта 2002 года.
В учете ЗАО «Финансовый проект» бухгалтер сделал такую проводку:
Дебет 51 Кредит 67
— 2 000 000 руб. — получен кредит в банке на два года.
В учетной политике ЗАО «Финансовый проект» указано, что организация переводит долгосрочную задолженность в краткосрочную, когда до погашения долга остается 365 дней.
Таким образом, 15 марта 2003 года в учете ЗАО «Финансовый проект» бухгалтер сделает запись:
Дебет 67 Кредит 66
— 2 000 000 руб. — переведена задолженность по банковскому кредиту из долгосрочной в краткосрочную.
За пользование кредитами и займами нужно уплачивать проценты. Суммы этих процентов включаются в стоимость строящегося объекта. Так сказано в пункте 23 ПБУ 15/01 «Учет займов и кредитов и затрат на их обслуживание». Правда, так можно поступать только до тех пор, пока строительство не будет завершено и объект не примут к учету как основное средство. А с 1-го числа следующего месяца проценты, начисленные по заемным средствам, учитываются в составе операционных расходов.
Пример 2
Используем данные примера 1. Предположим, что ЗАО «Финансовый проект» взяло кредит под 24 процента годовых. Проценты уплачиваются ежемесячно. За месяц их сумма составляет 40 000 руб. (2 000 000 руб. х 24% : 12 мес.).
Офисное здание построено 20 февраля 2004 года. Начисленные за февраль проценты полностью включаются в стоимость незавершенного строительства, что отражается в учете проводкой:
Дебет 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» Кредит 66
— 40 000 руб. — начислены проценты по кредиту за февраль 2004 года.
А проценты, начисленные с 1 по 15 марта 2004 года, относятся к операционным расходам. Сумма этих процентов составит 20 000 руб. (2 000 000 руб. х х 24% : 12 мес. : 2).
В учете ЗАО «Финансовый проект» бухгалтер сделает проводку:
Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 66
— 20 000 руб. — начислены проценты по кредиту за март 2004 года.
Вместо того чтобы брать кредиты, заказчик-застройщик может привлечь для финансирования строительства другие организации, то есть соинвесторов. Тогда они будут иметь право на часть построенного объекта. Средства, полученные от этих лиц, являются для заказчика-застройщика целевым финансированием и отражаются в учете на счете 86. Так же отражают средства, полученные от инвесторов, и специализированные организации-застройщики.
Учет материалов для строительства
Строительство может вестись как из материалов подрядчика, так и из материалов заказчика-застройщика.
Если подрядчик ведет строительство из своих материалов, то заказчик-застройщик оплачивает ему эти материалы, когда рассчитывается с ним за принятые работы. Если же материалы на стройплощадку поставляет заказчик, то в договоре строительного подряда следует установить, что право собственности на материалы не переходит к подрядчику.
Передавая материалы подрядчику, заказчик делает у себя в учете проводку:
Дебет 10 субсчет «Материалы, переданные в переработку на сторону» Кредит 10 субсчет «Строительные материалы»
— переданы материалы подрядчику.
Стоимость использованных для строительства материалов подрядчик указывает в Справке о стоимости выполненных работ и затрат (форма N КС-3). Получив эту справку от подрядчика, заказчик-застройщик включает стоимость израсходованных материалов в затраты незавершенного производства.
В учете заказчика-застройщика делается запись:
Дебет 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» Кредит 10 субсчет «Материалы, переданные в переработку на сторону»
— списаны материалы, использованные при строительстве объекта.
Если у подрядчика останутся материалы, он возвращает их заказчику-застройщику либо оставляет у себя, оплатив их.
Пример 3
ЗАО «Строительный мир» — заказчик-застройщик гостиничного комплекса. Для отделки построенного здания оно приобрело материалы на 360 000 руб. (в том числе НДС — 60 000 руб.) и передало их подрядчику, который ведет строительство. Подрядчик использовал только часть материалов на сумму 200 000 руб. (без учета НДС). Оставшиеся материалы он вернул заказчику.
В учете заказчика-застройщика данная операция отражается следующими проводками:
Дебет 10 субсчет «Строительные материалы» Кредит 60
— 300 000 руб. (360 000 — 60 000) — оприходованы приобретенные отделочные материалы;
Дебет 19 Кредит 60
— 60 000 руб. — отражен НДС по приобретенным отделочным материалам;
Дебет 10 субсчет «Материалы, переданные в переработку на сторону» Кредит 10 субсчет «Строительные материалы»
— 300 000 руб. — переданы материалы подрядчику;
Дебет 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»
Кредит 10 субсчет «Материалы, переданные в переработку на сторону»
— 200 000 руб. — использованы материалы для отделки построенного гостиничного комплекса;
Дебет 10 субсчет «Строительные материалы»
Кредит 10 субсчет «Материалы, переданные в переработку на сторону»
— 100 000 руб. (300 000 — 200 000) — получены материалы, не использованные подрядчиком.
Приемка построенного объекта
После того как все строительные и отделочные работы завершены, заказчик-застройщик принимает построенный объект. При этом оформляется Акт приемки законченного строительством объекта (форма N КС-11). После этого построенный объект нужно зарегистрировать в местных органах исполнительной власти. Регистрацию проводит та организация, которой объект принадлежит. Зарегистрировав объект, эта организация включает его в состав основных средств. При этом в учете делается проводка:
Дебет 01 Кредит 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» — учтен построенный объект как основное средство.
Однако некоторые затраты незавершенного строительства не включаются в стоимость объекта основных средств. Перечень таких затрат приведен в пункте 3.1.7 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. N 160. К ним, в частности, относятся:
— расходы по возмещению стоимости строений и посадок, которые были снесены при строительстве;
— убытки от стихийных бедствий, которые разрушили еще не построенные здания и сооружения;
— затраты на консервацию строительства;
— расходы по охране, сносу и демонтажу объектов, строительство которых прекращено;
— проценты, штрафы, пени и неустойки за нарушение договоров.
Пример 4
ООО «Росстрой» — заказчик-застройщик АЗС. Общая стоимость затрат на строительство этой АЗС составила 150 000 000 руб. При строительстве организации пришлось возместить стоимость вырубленных лесопосадок в размере 60 000 руб., а также заплатить подрядчику штраф (350 000 руб.) за нарушение сроков оплаты выполненных работ.
В учете ООО «Росстрой» бухгалтер сделает такие записи:
Дебет 01 Кредит 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»
— 149 590 000 руб. (150 000 000 — 60 000 — 350 000) — учтена АЗС в составе основных средств;
Дебет 91 субсчет «Прочие расходы»
Кредит 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»
— 410 000 руб. (60 000 + 350 000) — списаны затраты, которые не увеличивают стоимость АЗС.
Если строительство объекта финансировали несколько организаций, то каждая из них отражает у себя в учете свою часть объекта. А заказчик-застройщик списывает затраты на строительство, которые приходятся на долю каждого соинвестора, за счет поступивших от них денег, учтенных на счете 86.
В учете заказчика-застройщика при этом делается такая проводка:
Дебет 86 Кредит 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» — списаны расходы по строительству, приходящиеся на долю соинвесторов.
Пример 5
ООО «Регат» (заказчик-застройщик) построило восьмиквартирный жилой дом. 50 процентов работ по его строительству оплатило ЗАО «Гарант» (соинвестор), которое получило за это четыре квартиры в построенном доме. Общая стоимость строительства составляет 24 000 000 руб.
Когда от соинвестора получили деньги на строительство дома, бухгалтер ООО «Регат» сделал в учете такую проводку:
Дебет 51 Кредит 86
— 12 000 000 руб. (24 000 000 руб. х 50%) — получены от соинвестора деньги на строительство жилого дома.
После завершения строительства бухгалтер ООО «Регат» делает в учете следующие записи:
Дебет 01 Кредит 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»
— 12 000 000 руб. — отражена часть построенного здания в составе основных средств заказчика-застройщика;
Дебет 86 Кредит 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»
— 12 000 000 руб. — списаны затраты на строительство за счет целевых взн осов соинвестора.
Специализированные организации-застройщики (которые не вкладывают своих денег в строительство) все затраты на строительство списывают за счет целевого финансирования. Финансовый результат такие организации рассчитывают как разницу между средствами на свое содержание, которые заложены в сметах инвесторов на строительство, и своими фактическими затратами. А если заказчик-застройщик рассчитывается с инвестором за сданный объект по договорной стоимости, то в финансовый результат включается разница между этой стоимостью и фактическими затратами на строительство (включая затраты на содержание застройщика). Такой порядок установлен в пункте 15 ПБУ 2/94 «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство».
Налогообложение заказчика-застройщика
Налог на добавленную стоимость
Налог на имущество
Налог на прибыль
Налог на добавленную стоимость
Если заказчик-застройщик строит объект для себя и не привлекает при этом подрядчиков, то на стоимость выполненных работ он должен начислить НДС. Ведь, согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ, этим налогом облагаются строительно-монтажные работы, выполненные для собственного потребления.
О том, как исчислять в этом случае НДС, говорится в статье 159 Налогового кодекса РФ. Налогом облагается стоимость выполненных работ, в которую включаются все фактические расходы по строительству. Налог исчисляется по ставке 20 процентов в тот момент, когда построенный объект принимается к учету как основное средство.
Одновременно с этим заказчик-застройщик может возместить из бюджета «входной» НДС, уплаченный поставщикам стройматериалов. Кроме того, из бюджета возмещается разница между НДС, начисленным по выполненным работам, и «входным» НДС по материалам.
Обратите внимание: из бюджета можно возместить только разницу между НДС, начисленным по выполненным работам, и «входным» НДС, а не всю сумму начисленного НДС. Так сказано в Методических рекомендациях по применению главы 21 «Налог на добавленную стоимость» Налогового кодекса РФ, утвержденных приказом МНС России от 20 декабря 2000 г. N БГ-3-03/447. Об этом же говорится и в определении Верховного Суда РФ от 6 сентября 2001 г. N КАС 01-325.
Пример 6
ЗАО «Штурм» (заказчик-застройщик) строит для себя офисное здание. Общая величина затрат на строительство, которая отражена по дебету счета 08, составила 18 000 000 руб. «Входной» НДС по материалам, израсходованным на строительство, составляет 2 800 000 руб.
Таким образом, ЗАО «Штурм» должно начислить на стоимость выполненных работ НДС в размере 3 600 000 руб. (18 000 000 руб. х 20%). Одновременно организация может возместить из бюджета «входной» НДС — 2 800 000 руб., а также разницу между начисленным и «входным» НДС — 800 000 руб. (3 600 000 — 2 800 000).
В учете ЗАО «Штурм» бухгалтер сделает следующие проводки:
Дебет 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»
Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
— 3 600 000 руб. — начислен НДС на стоимость строительно-монтажных работ, выполненных хозяйственным способом;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
— 2 800 000 руб. — возмещен из бюджета НДС по материалам, использованным на строительство;
Дебет 19 Кредит 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»
— 800 000 руб. — отражена разница между НДС, начисленным по выполненным работам, и «входным» НДС по материалам, использованным в строительстве;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
— 800 000 руб. — возмещена из бюджета разница между НДС, начисленным по выполненным работам, и «входным» НДС по материалам, использованным в строительстве;
Дебет 01 Кредит 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»
— 20 800 000 руб. (18 000 000 + 3 600 000 — 800 000) — введено в эксплуатацию построенное здание.
Если же заказчик-застройщик строит объект для себя, привлекая для этого подрядчиков, то НДС на стоимость выполненных работ не начисляется. Ведь в данном случае работы выполняются подрядным, а не хозяйственным способом. При этом «входной» НДС по подрядным работам заказчик-застройщик может возместить из бюджета.
Что касается специализированных организаций-застройщиков, то они также не начисляют НДС на стоимость выполненных работ, поскольку в данном случае строительство ведется не для себя, а для сторонней организации (инвестора). НДС начисляется лишь на доход, полученный заказчиком-застройщиком от своей деятельности. Это следует из подпункта 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ. При этом «входной» НДС по работам, которые выполнили подрядные организации, из бюджета не возмещается, а списывается за счет средств целевого финансирования, полученных от инвесторов.
Налог на имущество
Затраты по незавершенному строительству (сальдо счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» субсчет «Строительство объектов основных средств») включаются в облагаемую базу по налогу на имущество. Однако это касается только тех работ, срок окончания которых уже истек. Так определено в пункте 4 Инструкции Госналогслужбы России от 8 июня 1995 г. N 33 «О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на имущество предприятий». Срок окончания строительства должен быть указан в проектно-сметной документации.
Налог на прибыль
Затраты, которые несет заказчик-застройщик в процессе строительства, не уменьшают его налогооблагаемую прибыль (п.5 ст.270 Налогового кодекса РФ). Исключение составляют только проценты по заемным средствам, полученным на строительство. Они уменьшают налогооблагаемую прибыль заказчика-застройщика по установленным нормам (ст.269 Налогового кодекса РФ). Средства, которые заказчик-застройщик получает от соинвесторов строительства, не учитываются как доходы при налогообложении прибыли. Так сказано в подпункте 15 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ.
Правда, для этого заказчик-застройщик должен отдельно учитывать полученные от дольщиков средства и свои расходы за счет этих средств. А чтобы отчитаться за целевое использование средств, заказчик-застройщик заполняет лист 14 декларации по налогу на прибыль, форма которой утверждена приказом МНС России от 7 декабря 2001 г. N БГ-3-02/542. При этом каждое поступление денежных средств отражается в декларации отдельно.
Но бывает, что строительство уже закончилось, а заказчик-застройщик еще не использовал полностью средства дольщиков. Тогда остаток этих средств ему следует включить в состав внереализационных доходов, учитываемых при налогообложении прибыли. Такие разъяснения приведены в Методических рекомендациях по применению главы 25 «Налог на прибыль организаций», утвержденных приказом МНС России от 26 февраля 2002 г. N БГ-3-02/98.
А как должны учитывать доход, полученный от строительства, специализированные организации-застройщики?
Согласно пункту 4 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» (ПБУ 9/99), утвержденного приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. N 32н, организация вправе сама решить, на какой счет относить свои доходы от выполнения функций застройщика. Если организация постоянно действует как заказчик-застройщик, то полученный доход нужно включить в выручку, отразив его на счете 90 «Продажи». Если же этот вид деятельности для организации не основной, то полученные доходы будут учитываться на счете 91 «Прочие доходы и расходы».
На практике функции заказчика-застройщика выполняют чаще всего специализированные организации. Они должны рассматривать доходы от своей деятельности как выручку.
А.Ю. Ежова,
аудитор консультативной группы «Фирит»
«Главбух», Отраслевое приложение «Учет в строительстве», II квартал 2002 г.

Добавлено в закладки: 0

К услугам фирм по строительству и ремонтным работам обращаются практически все – от частных лиц до крупных организаций. Поэтому тем, кто решил основать собственное дело, следует уделить внимание именно этой отрасли, в том числе обращению к субподрядам. Перед тем как открыть бизнес на основе строительных субподрядов, следует выяснить основные особенности и нюансы такой деятельности.

Строительные субподряды: с чего начать бизнес?

Субподрядная деятельность занимает все большее пространство в современном строительном бизнесе. Эту особенность можно просто объяснить: процесс проведения строительных работ упрощается, при этом существенно сокращаются расходы на выплату заработной платы работникам.

На видео: Методы поиска тендеров и субподрядов

Предпринимателям, не имеющим достаточного опыта в субподрядной строительной деятельности, следует знать некоторые правила действия этой системы. Прежде всего строительный субподряд представляет собой форму работы на строительном объекте, предусматривающую использование компанией-подрядчиком или заказчиком услуг другой организации, которая выполняет необходимые задачи по строительству. Именно этот исполнитель и будет являться субподрядчиком. После выполненной работы субподрядчик отчитывается перед заказчиком о проделанной работе. Как правило, субподряды привлекают для специализированных строительных задач, в том числе проектирования будущего здания, заливки фундамента, земляных и прочих работ. Это позволяет строительным компаниям не держать в штате большое количество узкопрофильных специалистов и до минимума сократить парк техники.

На видео: Коммерческое предложение в строительстве. Что это такое и как его составлять?

Таким образом, благодаря высокому уровню спроса на услуги субподрядчиков есть смысл открыть бизнес по строительным субподрядам вместо того чтобы основывать полноценную строительную компанию. Одной из важных причин такого решения будут значительно меньшие инвестиции в открытие бизнеса.

Определив, что будущий бизнес будет носить подрядный характер, следует изучить существующие направления и понять, какие из них будут более перспективными и прибыльными.

Сегодня для представителей строительной области актуальны следующие направления деятельности:

  • проектирование будущих зданий;
  • земляные работы;
  • укладка фундамента;
  • кровельные работы;
  • электротехнические работы и прочее.

Один из приемлемых вариантов для новичка в предпринимательстве – открытие кровельной компании. Работы этого профиля очень требуют от исполнителей высокого уровня квалификации и спецтехники, а потому многие строительные компании с большей охотой прибегают к услугам субподрядчиков. Зарекомендовав себя в этой области бизнеса, можно получить достаточное количество постоянных клиентов среди строительных организаций. Гарантированно будут пользоваться спросом и компании, выполняющие на основе субподряда земляные работы. Так как для проведения земляных работ любой сложности нужна дорогостоящая спецтехника, строительные организации зачастую передают эту задачу профильным организациям.

На видео: Особенности закупки строительных работ

Строительные субподряды: этапы и последовательность открытия компании

Открытие организации, работающей на основе строительных субподрядов, будет схожим с учреждением любого другого предприятия строительного направления.

Так, еще до открытия организации следует решить следующие вопросы:

  • Как открыть бизнес на субподрядах и поиске строительных тендеров

    определить профиль будущего предприятия;

  • проанализировать ситуацию на рынке, оценить уровень спроса и предложения;
  • рассчитать стартовые вложения в открытие бизнеса, учитывая в том числе затраты на регистрацию компании, закупку оборудования и расходных материалов, аренду помещения, выплату зарплат сотрудникам и рекламные мероприятия;
  • спрогнозировать предполагаемый уровень дохода предприятия. На основе проведенного анализа рассчитывают рентабельность компании, делая вывод о том, в какой срок предприятие сможет окупить все вложенные затраты;
  • с учетом предполагаемого объема деятельности организации определить оптимальное количество сотрудников, которые будут необходимы для бесперебойной работы компании;
  • определить наиболее подходящую организационную форму для будущей компании.

После того как учредитель строительной компании принимает решение о специализации открываемого предприятия, он должен заняться техническими вопросами открытия бизнеса. Так, одним из первых этапов будет аренда помещения для организации. В первую очередь понадобятся складское помещение, где будет размещаться оборудование, инструменты и расходные материалы. Желательно также оборудовать офис для руководителя и других сотрудников, в том числе бухгалтера, менеджеров, которые будут работать с клиентами и поставщиками.

Как открыть бизнес: строительные субподряды

Закупка оборудования и материалов преимущественно будет определяться выбранным профилем предприятия. Так, если строительный субподряд будет специализироваться в кровельных работах, предстоит закупить непосредственно кровельные материалы различного рода, в том числе черепицу, фальцевую кровлю, ондулин и другие, которые будут определены спецификой компании. Обязательно закупить качественный профессиональный инструмент, без которого невозможно осуществлять этот вид деятельности. В том числе нужны будут специализированные станки для обработки деталей, ножницы и ножи определенного типа. Если специализацией подрядной компании выбраны земляные работы, затраты будут более существенными, поскольку еще до открытия предприятия необходимо закупить специальную дорогостоящую технику, в том числе экскаваторы, скреперы, бульдозеры, грунтоуплотняющие машины и прочее.

Вопрос закупки оборудования обязательно должен быть предусмотрен в бизнес-плане компании. Особенно важно это в том случае если для деятельности предприятия требуется приобретение дорогостоящих инструментов и техники. Закупка оборудования и материалов будет более выгодной, если своевременно заняться поиском надежных оптовых поставщиков и заключить долгосрочные контракты.

Кадровый вопрос будет очень важен: в зависимости от профиля предприятия понадобится одна или две сменные бригады квалифицированных мастеров, кроме того, для организации бесперебойной работы компании обязательно взять в штат менеджеров, ответственных за поиск клиентов и поставщиков. Все финансовые, в том числе налоговые вопросы может решать штатный или внештатный бухгалтер либо сам руководитель организации.

Реклама будет одним из инструментов продвижения предприятия. Чтобы поиск клиентов был максимально эффективным, следует сразу определить целевую аудиторию и разрабатывать рекламные мероприятия с учетом особенностей потенциальных клиентов. Как правило, строительные субподряды интересны в наибольшей степени крупным строительным компаниям, активно сотрудничающим со специализированными организациями. Поэтому, размещая рекламную информацию в интернет-источниках или СМИ, следует прежде всего ориентироваться на особенности спроса. Так, распространять информацию о своей организации можно на сайтах и форумах строительной тематики, кроме того, сведения о компании сообщают непосредственно потенциальным клиентам, делая рассылки и прозвоны.

Как открыть бизнес с нуля: строительные субподряды. Регистрация

Подрядные организации могут участвовать в тендерах, тем самым заявляя о себе и продвигая свои услуги.

Как открыть бизнес с нуля: строительные субподряды. Регистрация

Любая компания, выполняющая строительные работы, в том числе на основе субподряда, должна быть официально зарегистрирована в Федеральной налоговой службе. В зависимости от масштабов компании и специфики ее деятельности следует оформить юридическое лицо, преимущественно ООО, или ИП.

Статус ООО предусматривает большие возможности для предприятия. Так, для юридических лиц возможно участие в строительных субподрядах крупных предприятий, в том числе государственной формы собственности. К таким компаниям владельцы строительных организаций проявляют большее доверие, поэтому при участии в тендерах выигрывают их зачастую именно ООО.

Среди особенностей ООО – определенные требования к предоставляемому пакету документов и большие финансовые вложения. Так, чтобы зарегистрировать новую фирму, необходимо составить ее устав, в котором будут указаны ее официальное название, юридический адрес, сведения обо всех владельцах и прочие сведения. Помимо этого, нужно внести уставной капитал в размере от 10 тысяч рублей, уплатить госпошлину (ее размер – 4000 рублей), и, заполнив заявление, подать с ним остальные документы (решение о создании ООО, копии основных документов всех учредителей и назначение генерального директора, в отдельных случаях понадобится и протокол собрания учредителей). Заполняя заявление, указывают коды деятельности фирмы, определяемые классификатором ОКВЭД.

Если в начале работы новой фирмы масштаб деятельности компании будет незначительным, а также при условии наличия только одного учредителя, вполне подойдет форма ИП. Стать индивидуальным предпринимателем может любой гражданин, имеющий в наличии паспорт гражданина страны и идентификационный номер. Заполнив специальную форму заявления, подают в орган ФНС копии паспорта, ИНН и квитанции об уплате пошлины. Оформление ИП происходит в течение 5 рабочих дней, после чего подрядная организация может начинать работу в выбранной области деятельности.

Таким образом, строительные субподряды сегодня имеют немалые перспективы для начала выгодного и интересного бизнеса, который в дальнейшем можно расширить и развить до полноценной строительной компании.

Технический заказчик превращается, превращается … в генподрядчика или как не стать ответственным за все

Просмотров: 783

Заключили договор на выполнение функций технического заказчика, а ответственность по нему как у генерального подрядчика? Какой же договор был заключен, договор на выполнение функций технического заказчика или договор генерального подряда?

Как известно, гражданское законодательство декларирует принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

В результате все чаще заключаются смешанные или непоименованные договоры, в том числе в сфере строительства.

При разрешении споров по таким договорам возникает необходимость их квалификации, поскольку от этого для сторон будет завесить размер ответственности, предмет доказывания надлежащего исполнения.

И вот тут зачастую и возникают вопросы: кому предъявлять требования по качеству, срокам и объему работ? каков размер ответственности виновной стороны? что будет являться надлежащей сдачей работ (услуг)?

Как следует из ч. 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ, лицами, осуществляющими строительство, могут являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или техническим заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо. Такой договор именуется договором на выполнение функций заказчика (заказчика-застройщика).

В последнее время при нынешней активной динамике заключения инвестиционно-строительных проектов, проектов государственно-частного и муниципально-частного партнерства в сфере строительства прослеживается смешение функциональных ролей основных субъектов строительства или их возложение на одно лицо.

Такое смешение вызвано тем, что зачастую застройщик самостоятельно не осуществляет строительство, а привлекает генерального подрядчика, технический надзор и других лиц для выполнения работ, организации самого строительного процесса и его контроля. На данной стадии и решается вопрос о выборе договорной конструкции, в рамках которой будет организовано исполнение проекта.

В качестве альтернативного варианта договору генерального подряда всё чаще заключается договор на выполнение функций технического заказчика. Понятие технического заказчика, в свою очередь, дано в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ.

Поскольку данный вид договора законодательно не урегулирован и стороны свободны в определении его условий, на практике функции технического заказчика не ограничиваются ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. В результате возникает непоименованный либо смешанный договор. Обязанности и ответственность сторон по такому договору определяются исходя из условий самого договора, заключенного с застройщиком.

Несмотря на то, что статус генерального подрядчика и технического заказчика различен, часто застройщики, заключая договор на выполнение функций технического заказчика, считают, что они тем самым передают техническому заказчику функции генерального подрядчика.

Чем же грозит сторонам такое смешение функциональных ролей в договоре на выполнение функций технического заказчика?

В этом случае возникают риски переквалификации отношений с техническим заказчиком в подрядные (Постановление Президиума ВАС РФ от 30.07.2012 № 1456/12).

Следствием этого для застройщика может быть риск возникновения ответственности перед техническим заказчиком (генподрядчиком) за исполнение обязательств заказчика, предусмотренных гл. 37 ГК РФ, и утрата возможности предъявления специальных требований к техническому заказчику в отношении оказания им услуг по контролю и надзору за строительством.

Для технического заказчика это означает возникновение перед застройщиком встречного обязательство по качеству, объемам и срокам выполнения работ.

Ввиду изложенного только четкая структура договорных отношений между участниками проекта и правильное с точки зрения законодательства распределение функций позволит минимизировать риски обеих сторон.

Поскольку у судов на этот счет однозначный подход не сформирован, проанализировав судебную практику, можно выделить несколько основных критериев, по которым суды дают ту или иную квалификацию договору на выполнение функций технического заказчика.

1. Квалификация договора на выполнение функций технического заказчика как договора возмездного оказания услуг, регулируемого положениями о договоре подряда.

Итак, рассмотрим вариант, когда фактически на технического заказчика возлагаются функции генерального подрядчика.

В соответствии с положениями ст. 702 и 740 ГК РФ под договором подряда понимается договор, по которому одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Соответственно, основным признаком для квалификации договора на выполнение функций технического заказчика как договора подряда, является наличие в договоре обязательств технического заказчика по строительству объекта. Данные обязанности могут быть выражены как в виде непосредственного выполнения работ силами технического заказчика, так и через обязанность (право) технического заказчика заключить договоры (генерального) подряда, договоры с поставщиками материалов и оборудования и т.п.

На необходимость квалификации договора на выполнение функций технического заказчика как договора подряда указывает наличие в договоре таких видообразующих признаков, как:

  • наличие сметы;
  • описание работ;
  • описание объекта;
  • порядок сдачи-приемки работ по существующим правилам строительства;
  • условия о гарантийных обязательствах по качеству работ.

Чем это чревато для технического заказчика?

В рамках такой договорной конструкции по общему правилу технический заказчик несет перед застройщиком ответственность по правилам главы 37 ГК РФ, в том числе за действия третьих лиц, привлеченных им для выполнения работ по договору (договоры подряда, субподряда, поставки материалов и т.п.).

Соответственно, если договором на выполнение функций технического заказчика не предусмотрено право застройщика на предъявление претензий напрямую к субподрядным организациям, то всю ответственность перед застройщиком по качеству, объему и срокам выполнения работ будет нести технический заказчик. То же самое касается и гарантийных обязательств.

Что сулит застройщику?

На застройщика ложиться ответственность за неисполнение встречных обязательств в порядке, предусмотренном главой 37 ГК РФ.

При этом все претензии по качеству и объему работ должны оформляться по правилам, предусмотренным для договора строительного подряда. Отсутствие такого оформления влечет для застройщика утрату права заявлять их в качестве возражений против приемки или оплаты работ.

2. Квалификация договора на выполнение функций технического заказчика как агентского договора.

Поскольку действует принцип свободы договора, заказчик вправе делегировать осуществление отдельных функций, связанных с размещением заказов, лицам, выступающим при реализации данных полномочий в качестве агента (ст. 1005 ГК РФ).

В этом случае агент (технический заказчик) считается действующим в интересах заказчика, выступает от своего имени, но за его счет либо от имени и за счет заказчика, поэтому должен в полном объеме руководствоваться положениями главы 49 либо главы 51 ГК РФ.

В силу ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору агент обязуется за вознаграждение совершать по поручению принципала юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

На основании приведенных правовых норм договор на выполнение функций технического заказчика подлежит квалификации как договор агентирования, если в соответствии с его условиями:

  • технический заказчик действует от своего имени или от имени заказчика (застройщика), но всегда в интересах последнего (по его поручению);
  • технический заказчик действует за счет заказчика (застройщика);
  • по условиям договора сдача оказанных услуг осуществляется техническим заказчиком посредством представления отчетов.

При этом в предмет договора не входят обязательства технического заказчика по строительству объекта, отсутствуют видообразующие признаки договора строительного подряда: наличие сметы, описание работ, описание объекта, порядок сдачи-приемки работ по существующим правилам строительства.

Какова же ответственность технического заказчика в таком случае?

В рамках такой договорной конструкции технический заказчик выполняет только организаторские функции в интересах застройщика, включая право на выбор подрядчиков, которые будут непосредственно осуществлять строительство объекта (постановление ФАС ВСО от 12.05.2010 по делу № А78-1448/2009).

В рассматриваемом случае существенное значение для технического заказчика будет иметь факт исполнения обязанности по представлению застройщику отчетов для оплаты работ (ст. 1008 ГК РФ).

Как правило, при квалификации договора на выполнение функций технического заказчика как договора агентирования сдача застройщику оказанных услуг по выполнению функций технического заказчика посредством предоставления актов выполненных работ по форме КС-2 невозможна. При недоказанности факта направления отчетов суды отказывают техническому заказчику в удовлетворении требований об оплате услуг (постановление ФАС СКО от 09.06.2010 по делу № А32-12220/2009).

Следует отметить, что агентирование может быть построено с использованием либо модели договора поручения (если агент действует от имени принципала), либо модели договора комиссии (если агент действует от собственного имени).

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

С учетом изложенного, в ситуациях, когда договоры на выполнение проектных, изыскательских или строительных работ заключаются действующим от имени застройщика техническим заказчиком или действующим от своего имени заказчиком, выполняющим функции на основании агентского договора, структурированного по модели комиссии, такой технический заказчик, по общему правилу, не отвечает перед застройщиком за исполнение заключенных им за счет заказчика (застройщика) договоров.

Какие проблемы могут возникнуть у застройщика?

Застройщик же может столкнуться с ограниченной ответственностью технического заказчика, в частности, невозможностью предъявления к нему претензий по качеству, объему и срокам выполнения работ. В таком случае требования должны будут предъявляться исполнителям работ.

Резюмируя изложенное, на практике договор на выполнение функций технического заказчика чаще всего является смешанным договором и содержит элементы различных договоров, в связи с чем, отношения сторон будут регулироваться в соответствующих частях правилами о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Соответственно, в случае неисполнения договорного обязательства к виновной стороне будет применяться вид и размер ответственности того вида договора, элементом которого является нарушенное обязательство.

При заключении такого договора рекомендуем внимательно подходить к описанию прав и обязанностей, чтобы условия договора соответствовали желаниям и волеизъявлению его сторон.

Ген. подрядчик не хочет платить

Вам нужно изучать раздел ГК РФ и судебную пракатику по договорам подряда-по общему правилу- вы можите составить односторонний акт сдачи работ генподрядчику -При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной.

Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными. то что там нефинасирует его генподрядчик — его проблемы с вами он должен расчитаться обязательства должны исполняться.

что касается сметы то ее наличие н е обязательно —

Статья 709. Цена работы

1. В договоре подряда указываются цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения. При отсутствии в договоре таких указаний цена определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса.

2. Цена в договоре подряда включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение.

3. Цена работыможет быть определена путем составления сметы.

т.е -не 100% обязательное условие просто могут возникнуть разногласия по видам и стоимости выполненных вами работ тогда придется нанимать строительную экспретизу которая установит стоимость выполненных вами работ если сметы не было в вашем договоре субподряда.

В случае, когда работа выполняется в соответствии со сметой, составленной подрядчиком, смета приобретает силу и становится частью договора подряда с момента подтверждения ее заказчиком.

4. Цена работы (смета) может быть приблизительной или твердой. При отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой.

Президиум Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО Москва№ 512

4 января 2000

г.Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.

Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда

9. Оплата генеральным подрядчиком выполненных субподрядчиком работ должна производиться независимо от оплаты работ заказчиком генеральному подрядчику.

Субподрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с генерального подрядчика стоимости работ, а также процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Генеральный подрядчик иска не признал, ссылаясь на то, что неоплата выполненных субподрядчиком работ произошла из-за отсутствия денежных средств у заказчика.
Арбитражный суд не согласился с возражениями генерального подрядчика и удовлетворил исковые требования, сославшись на следующие обстоятельства.
В соответствии со статьей 706 Гражданского кодекса Российской Федерации подрядчик, если иное не вытекает из закона или договора, вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц — субподрядчиков. В этом случае ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда перед субподрядчиком несет генеральный подрядчик. Если иное не предусмотрено законом или договором, заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров, заключенных каждым из них с генеральным подрядчиком.
Факт выполнения субподрядчиком работ и их стоимость были подтверждены материалами дела и сторонами не оспаривались.
Расчеты субподрядчика непосредственно с заказчиком могут производиться в случае, когда между ними с согласия генерального подрядчика заключен договор на выполнение отдельных работ (пункт 4 статьи 706 ГК РФ) либо в договорах генподряда и субподряда стороны предусмотрели, что расчеты за выполненные работы субподрядчик производит непосредственно с заказчиком, минуя генерального подрядчика.
По данному делу в договорах такого условия не было. Поэтому субподрядчик обоснованно требовал от генерального подрядчика оплату выполненной работы независимо от того, произвел ли заказчик расчет с генеральным подрядчиком.

В случае отказа заказчика от подписания акта, удостоверяющего приемку строительных работ, акт может быть составлен подрядчиком в одностороннем порядке. При оценке одностороннего акта суду надлежит установить факт уведомления заказчика о готовности к сдаче результата работ, факт выполнения работ и обоснованность причин отказа от подписания акта.

ООО (подрядчик) обратилось в арбитражный суд с иском к другому обществу с ограниченной ответственностью (заказчик) о взыскании долга за выполненные по договору строительного подряда работы.

Ранее сторонами был заключен договор подряда на выполнение работ по устройству кровли. От подписания части актов выполненных работ заказчик отказался, оплату указанных работ не произвел.

Решением суда первой инстанции, оставленным в силе судами апелляционной и кассационной инстанций, исковые требования удовлетворены исходя из следующего.

На основании п. 1 ст. 720 ГК РФ приемка выполненной работы является обязанностью заказчика. В соответствии с п. 4 ст. 753 ГК РФ сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной.

Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными.

Поскольку работы выполнены в соответствии с проектно-сметной документацией, о готовности к сдаче работ заказчику было известно, однако он не исполнил своей обязанности по организации приемки выполненных работ и обоснованность отказа от подписания акта приемки работ надлежащими доказательствами не подтвердил, требование о взыскании задолженности подлежит удовлетворению.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *