Юридическая сила предварительного договора купли продажи квартиры

Содержание

Срок для заключения основного договора после предварительного договора

В настоящее время все активней начинают использовать механизм участия в долевом строительстве.

Фирма-застройщик привлекает денежные средства граждан для строительства жилья с самых ранних этапов. Порой, даже тогда, когда нет и фундамента. По прошествии определенного времени, когда дом достроен, и введен в эксплуатацию, проложены все необходимые коммуникации и получены необходимые бумаги, застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.

Казалось бы, схема, удобная для каждого. Застройщик получает дополнительное финансирование на начальной стадии проекта, а покупатели будущих квартир могут хорошенько сэкономить на покупке жилья. К сожалению, у нас в стране наблюдается тенденция, когда застройщики стараются обмануть дольщиков и обходными путями пытаются получить для себя более выгодные условия, поставив обычных людей, заплативших деньги, в зависимое положение. Способов и изощрений существует громадное количество. Но мы остановимся на одном из самых распространенных способов – механизм заключения основного договора участия в долевом строительстве после заключения предварительного договора участия в долевом строительстве.

Как правило, компания-застройщик предлагает человеку сперва заключить предварительный договор, а уж потом, после оплаты соответствующей суммы, заключить основной договор.

Подвох здесь кроется в сроках заключения основного договора. Дело в том, что в предварительном договоре может быть прописан срок, в который надлежит заключить основной договор, а может и не быть указан вовсе. Здесь нужно обратить пристальное внимание на ст. 429 Гражданского кодекса РФ, которая гласит:

«В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор».

Это значит, что одна из сторон, в обусловленный срок, обязана направить другой стороне официальное предложение о заключении основного договора.

Допустим, в предварительном договоре указан срок в 6 месяцев с момента его заключения. Если никакого срока не указано, то по общему правилу, предложение о заключении основного договора нужно направлять в течение 1 года с момента заключения предварительного договора. Если предложение в указанный срок не поступило ни от одной из сторон, то такой предварительный прекращает свое действие.

Поэтому многие дольщики, уплатив деньги, вполне логично ждут того, что компания-застройщик сама изъявит желание к заключение договора, подготовит необходимые документы и пригласит клиента на встречу. Усугубляет ситуацию и то, что многие люди подписывают документы, не читая их. Свою лепту вносят и менеджеры подобных компаний, обещая клиентам на словах разобраться со всеми документами. В этом и есть главная ошибка людей. В доверчивости.

Застройщику попросту не выгодно заключать основные договоры с дольщиками. После того как дом достроен и введен в эксплуатацию, стоимость квартир в нем многократно увеличивается. Застройщику гораздо выгоднее вернуть деньги дольщику и начать продавать квартиры уже по рыночной цене.

Логично, что обманутые люди обращаются в суды для понуждения компании-застройщика заключить основной договор после того, как не получили в ожидаемый срок предложения от застройщика. К сожалению, суды, почти всегда, отказывают в удовлетворении исковых требований, если срок для заключения основного договора пропущен. Речь идет именно о предварительных договорах участия в долевом строительстве.

Решение же проблемы заключается в следующем.

Когда вы заключили предварительный договор, внимательно ознакомьтесь со сроками заключения основного договора. Если такой срок не указан, то после выполнения условий предварительного договора со своей стороны (например, оплата соответствующей суммы), отправьте застройщику письменное предложение о заключении основного договора по почте заказным письмом с уведомлением или ценным письмом с описью. А лучше направьте два таких письма из разных почтовых отделений. Отправлять на адрес компании-застройщика, указанный в предварительном договоре, который заверен подписью и печатью уполномоченного лица.

Ибо даже, если вы вручите такое предложение, придя в офис застройщика лично, то не факт, что за него распишется «лицо, уполномоченное на это».

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Приветствуем вас на сайте o-nedvizhke.ru! Сегодня нотариус Алексей Комаров и Светлана Веселова поговорят о том, что такое предварительный договор купли-продажи.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Светлана: Что такое предварительный договор купли-продажи?

Алексей: В моей нотариальной практике, в большинстве случаев, предварительный договор заключается по отношению к приобретаемому объекту недвижимого имущества.

Это, как правило, квартира или доля квартиры (комната). И обращаются покупатель и продавец для того, чтобы зафиксировать свои договоренности относительно того, что они через какой-то период времени, начиная с момента подписания предварительного договора, заключат основной договор купли-продажи объекта недвижимости.

И, как правило, это всегда договор купли-продажи. Иногда происходят мены, но очень редко. То есть основной смысл предварительного договора заключается в том, что стороны однозначно решили, что они будут заключать основной договор купли-продажи и решили, на каких существенных условиях они будут его заключать.

Но решили отложить сделку, и до этого момента подтвердить свои намерения заключением предварительного договора купли-продажи.

И когда срок по предварительному договору купли-продажи настает, они заключают основной договор купли-продажи соответственно.

И этот предварительный договор купли-продажи свою юридическую миссию выполняет, и он больше не имеет силы.

Светлана: Нужно ли регистрировать предварительный договор купли-продажи квартиры, при котором передается часть суммы и чем может обернуться для покупателя то, что сумма будет уплачена, а основной договор так и не подписан и, соответственно, не зарегистрирован?

Алексей: Во-первых, предварительный договор не подлежит государственной регистрации. То есть стороны заключают предварительный договор, выбирают форму договора.

Они могут выбрать простую письменную или нотариальную форму. То есть форма предварительного договора должна соответствовать форме будущего основного договора. И для будущего основного договора тоже у нас две формы предусмотрены, о которых я только что сказал.

Стороны договариваются по предварительному договору о том, что они, допустим, в течение 6 месяцев заключают основной договор. Соответственно, в течение этих 6 месяцев либо покупатель, либо продавец выходит с предложением письменного заключения основного договора.

Или, соответственно, если им не нужно официальное обращение друг к другу, они просто в течение этих 6 месяцев по предварительной договоренности приходят к нотариусу и заключают основной договор.

Если никто из них в течение этого периода времени не проявляет инициативу к заключению основного договора, то считается, что стороны не заинтересованы в заключении такого основного договора, и предварительный договор прекращает свое действие.

Если одна из сторон в течение 6 месяцев, отведенных для заключения основного договора, выразила надлежащим образом свое намерение о заключении основного договора (ну, в частности, направила другой стороне в письменной форме, если нет возможности личной встречи или телефонного разговора, предложение о заключении основного договора и сам проект основного договора, например, проект этот может быть подписан, если мы говорим о сделке в простой письменной форме, если мы говорим о нотариальной форме, то с предложением явиться в конкретную нотариальную контору в конкретное время для заключения основного договора), то после доставки такого письма заинтересованной стороной по адресу, указанному в предварительном договоре, другой стороне, считается, что у сторон есть 6 месяцев для того, чтобы такую сделку заключить.

Предварительный договор купли-продажи жилья.

Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры с авансом,

И дальше, соответственно, если покупатель выражает желание о заключении основного договора, а продавец никак не реагирует на посланные, так называемые, акцепты на заключение основного договора, то в этом случае, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с требованием о принуждении к заключению основного договора.

Сейчас изменения касаются того, что сам суд вправе принять решение относительно условий основного договора. Если что-то стороны в предварительном договоре не проговорили (предположим, какие-то условия), и в суде та сторона, которая уклоняется от заключения основного договора, говорит: «Нет, вы знаете, если от условий, мы к соглашению по этим условиям не пришли, и мы договориться не можем. И на этом основании давайте заключать договор не будем», то суд уже по своему усмотрению, исходя из анализа материалов дела и обстоятельств дела, которые рассматриваются, вправе сам принять решение о заключении основного договора.

Светлана: По предварительному договору, который имеет признаки смешанного договора, можно взыскать с застройщика неустойку по части не заключения договора в оговоренный срок?

Алексей: Я так думаю, что здесь вопрос связан с куплей-продажей будущего объекта через договор долевого участия в строительстве. У нас, если посмотреть 214 ФЗ о договоре долевого участия в строительстве, он предусматривает три возможных способа привлечения денежных средств от заинтересованных лиц на момент строительства объекта.

Первый способ – заключение договора долевого участия в строительстве. Второй способ – использование жилищно-строительного кооператива (приобретение пая) и третий способ связан с покупкой, так называемых жилищных облигаций или сертификатов.

Последний способ используется крайне редко. Там нет возможности приобретения строящегося объекта по предварительному договору.

Поэтому застройщики, которые продают объекты по предварительному договору, нарушают федеральное законодательство.

Говоря о том, что можно взыскивать с застройщика, если вы заключили предварительный договор, а застройщик не построил вовремя объект и не может вам его передать, то вам необходимо будет, во-первых, предъявить письменное требование застройщику и смотреть уже те санкции, в зависимости от того, какие условия не исполняет застройщик, которые предусмотрены 214 ФЗ.

Судебная практика говорит о том, что вне зависимости от того, что стороны заключили предварительный договор купли-продажи, все равно этот предварительный договор будет квалифицироваться судом, как договор долевого участия в строительстве. И будут применяться к застройщику все те санкции, которые предусмотрены соответствующим законом.

Светлана: Имеет ли юридическую силу предварительный договор?

Алексей: Разумеется, имеет. Такая сделка поименована в Гражданском кодексе, поэтому предварительный договор, безусловно, имеет юридическую силу, если он заключен в соответствии с требованиями законодательства.

Например, когда мы говорим о недвижимости, такой договор должен быть заключен в простой письменной или нотариальной форме, и должен содержать все существенные условия сделки, которые предъявляются к сделкам с недвижимостью.

Это соглашение о цене, о предмете и о лицах, которые имеют право проживания в указанном объекте. И, соответственно, должны быть стороны поименованы. Этих условий достаточно, с учетом формы договора, о которой я сказал, для того чтобы договор был действительным.

Светлана: Мы составили предварительный договор на квартиру. Сумму мы отдали всю, а договор только составили из подписей. Скажите, это очень плохо?

Алексей: Надежда всегда должна быть, что не обманули. Вообще, добросовестного соучастника гражданского оборота закон презюмирует, поэтому закон считает, что все должны быть добросовестные и никто не должен злоупотреблять правом – это основные принципы гражданского законодательства.

Что касается подписей, которые есть или нет в предварительном договоре или только они есть в предварительном договоре, еще раз хочу подчеркнуть, что предварительный договор – это юридический документ, поэтому его должен составлять юрист, отражая в нем все условия, к которым стороны хотят прийти.

Светлана: Предварительный договор купли-продажи квартиры является специальным документом, если прошли сроки исполнения договора, а условия договора не выполнены и человек не возвращает деньги, имеются ли основания для возбуждения уголовного дела по ст. 159 УК РФ?

Алексей: Тут не нужно путать гражданскую ответственность и уголовную, потому что если мы говорим об уголовной ответственности, там свой состав преступления, который необходимо доказать, для того чтобы привлечь лицо к уголовной ответственности.

Необходимо доказать злой умысел, вину и т. д. Человек очень много предварительных договоров назаключал на какие-то объекты недвижимости или на один и тот же объект, собрал деньги, а потом исчез – это явный состав уголовного преступления.

Но если человек заключил предварительный договор, получил деньги, как будущий продавец и не исполняет условия предварительного договора, то как мы и говорили, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд о принуждении к заключению основного договора.

И при этом совершенно допустимо взыскать неустойку или убытки в том случае, если действия другой стороны, которая уклоняется от заключения основного договора, являются виновными.

Светлана: Необходимо очень серьезно подходить к подписанию предварительного договора купли-продажи недвижимости. Какие еще вы можете дать советы?

Алексей: Совет у меня лишь один – обращаться к юристам за консультацией. Консультация нотариуса бесплатна.

Светлана: Но, к сожалению, мало кто из граждан об этом знает…

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? 5 из 5 читателей считают Запись полезной.

купли-продажи недвижимости

город ___________________ «_______»_______________________20___г.

Мы, Гр._______________________________________________________________________________,

паспорт серии _________ № ______________, выдан «_______»___________________________ года, _________________________________________

_______________________________________________________________________________________, «_______»________________________ года рождения,

зарег. по адресу: _______________________________________________________________________,

Гр. __________________________________________________________________________________,

паспорт серии _________ № ______________, выдан «_______»___________________________ года, _________________________________________

_______________________________________________________________________________________, «_______»________________________ года рождения,

зарег. по адресу: ______________________________________________________________________,

именуем. в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и

Гр. __________________________________________________________________________________,

паспорт серии _________ № ______________, выдан «_______»___________________________ года, _________________________________________

_______________________________________________________________________________________, «_______»________________________ года рождения,

зарег. по адресу: _______________________________________________________________________,

именуем. в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», действуя добровольно, находясь в здравом уме и ясной памяти, заключили настоящий Предварительный договор далее «Договор» о нижеследующем:

1. Предмет Договора

(квартира, комната, доля в квартире, дом, и т.д.)

_________________________________________________________________________________________, (далее – «Недвижимость»), по цене, эквивалентной ___________________________________________________________________________

2. Описание Недвижимости

2.1 Объект имеет следующие характеристики: Площадь _____________/_____________/_____________ кв. м, телефон в

общая жилая кухня

объекте: ____________________________, номер телефона: _________________________, телефон является ___________________________.

имеется / отсутствует отдельным / спаренным

Продавец обязуется не переводить на другое лицо и не снимать установленный в Недвижимости телефонный номер до и после государственной регистрации Основного договора, подписать нотариально удостоверенное заявление о переводе телефонного номера на имя Покупателя и передать его Покупателю при подписании Основного договора.

2.2 В Недвижимости на момент заключения Договора зарегистрированы следующие лица: __________________________________________________________________________________________.

3. Условия заключения Основного договора

3.1 Основной договор должен быть составлен и подписан Сторонами в __________________________________________

простой письменной / нотариальной

форме в срок до «_______»_______________________20__г. и в течение 2 (двух) дней со дня подписания подан на государственную регистрацию.

3.2 Продавец заявляет что:

3.2.1 к моменту подписания Основного договора в Недвижимости будут зарегистрированы следующие лица:______________________________________________________________________________________.

3.2.2 к моменту подписания Основного договора Недвижимость не будет сдана в аренду (найм), не будет находиться во временном пользовании, не будет заложена, не будет находится в споре, под запрещением (арестом);

3.2.3 на момент подписания Договора Продавцом не заключен договор/соглашение, в соответствии с которым Продавец обязуется продать Недвижимость иному лицу (не Покупателю);

3.2.4 совершеннолетний(-е) собственник(-и) Недвижимости, члены семьи собственника(-ов) и иные лица, состоящие в ней на регистрационном учете, под опекой и попечительством, на учете в ПНД и в НД не состоят, оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника(-ов) не имеется;

3.2.5 регистрационный учет по месту жительства в Недвижимости не ограничен;

(включен/ не включен)

3.2.7 из Недвижимости никто не снят с регистрационного учета временно (в армию, в места лишения свободы и др.);

3.2.8 Недвижимость совместно нажитым имуществом _________________________________.

(является / не является)

3.3 Продавец обязуется полностью погасить задолженности по коммунальным и иным платежам (в том числе за газ, электроэнергию, отопление, домофон), а также по абонентской плате за пользование телефонным номером, за междугородние и международные переговоры за период до даты подписания Акта приема-передачи Недвижимости, что должно подтверждаться квитанциями об оплате, которые вместе со всеми экземплярами ключей подлежат передаче Покупателю. В случае обнаружения фактов, свидетельствующих о наличии задолженностей по коммунальным и иным платежам Покупатель вправе соразмерно уменьшить покупную цену Недвижимости и оплатить их самостоятельно.

3.4 Продавец обязуется немедленно уведомить Покупателя об ухудшении состояния Недвижимости, оборудования и имущества, подлежащего передаче Покупателю согласно описи имущества, далее «Опись имущества», составляемой по желанию Сторон и прилагаемой в этом случае к Договору.

3.6 Объект будет оформляться в собственность следующего лица/лиц: ________________________________________________________________________________________ или иного лица по указанию Покупателя.

4. Расчеты Сторон

4.1 Цена Недвижимости составляет денежную сумму, эквивалентную ________________________________________________

4.2 Расходы оплачивают:

4.2.1 сбор документов необходимых для государственной регистрации Основного договора и перехода

права по нему — Покупатель;

4.2.2 подготовка проекта Основного договора — Покупатель;

4.2.3 государственная регистрация Основного договора и перехода права по нему – Покупатель;

4.2.4 аренда индивидуального банковского сейфа, дополнительное соглашение к договору аренды – Покупатель;

4.6 В случае возникновения дополнительных расходов по инициативе одной из Сторон их оплачивает Сторона-инициатор.

5. Ответственность Сторон

5.1 Если при подписании Акта приема-передачи Недвижимости имущество, указанное в Описи, будет отсутствовать или будет повреждено, Продавец обязуется полностью возместить Покупателю расходы последнего по приобретению или восстановлению недостающего или поврежденного имущества.

5.2 В случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения любого из условий Договора, сообщения недостоверных сведений, выявления обстоятельств, которые могут привести к признанию Основного договора недействительным, настоящий договор считается расторгнутым.

5.3 Если Основной договор не может быть заключен вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы, то есть обстоятельств чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях, настоящий договор считается расторгнутым.

5.4 Окончание срока действия Договора не влечет прекращения обязательств в соответствии с п.5.1, 5.2, 5.3. Договора.

6. Дополнительные условия

6.1 Стороны обязуются информировать друг друга о:

6.1.1 возникновении обстоятельств, которые могут влиять на исполнение Договора, в том числе об изменении гражданского состояния, утере документов или изменении реквизитов документов, удостоверяющих личность, изменении постоянного места жительства;

6.1.2 невозможности получения уведомлений в связи с предполагаемым отсутствием и сообщать информацию об иной возможности оповещения отсутствующей Стороны.

6.3 Договор заключен на срок до дня, указанного в п.3.1 Договора.

6.4 Все изменения и дополнения к Договору совершаются по согласию Сторон в письменной форме в виде Дополнительного соглашения к Договору, которое в случае составления прилагается к настоящему Договору и является его неотъемлемой частью.

7. Настоящий Предварительный договор составлен и подписан в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу.

Юридическая сила предварительного договора купли продажи квартиры

Сам себе адвокат

Суды общей юрисдикции придерживаются другого мнения. Их позиция сводится к тому, что ГК РФ допускает обеспечение задатком предварительного договора, в случае уклонение стороны от заключения основного договора. Предварительный договор с условием о задатке по своей сути является смешанным договором, к которому применяются положения закона о договорах и положения о задатке.

Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры, зачем нужен, кто составляет и как оформить по образцу

  • Сумма, уплаченная по задатку, идёт в зачёт основной суммы при расчёте, аналогично авансовой выплате. То есть она вычитывается из полной стоимости квартиры при оформлении купчей.
  • При отмене сделки по объективным причинам, задаток возвращается в полном объёме (ст. 381 ГК РФ).
  • При отмене сделки по вине продавца, он возвращает задаток в двойном объёме (ст. 381 ГК РФ).
  • При отказе покупателя от приобретения квартиры, задаток не возвращается, а остаётся у продавца (ст. 381 ГК РФ).

Имеет ли юридическую силу предварительный договор купли-продажи недвижимости

Предварительный договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме (п. 2 ст. 429 ГК РФ) путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ) . Такой договор не подлежит государственной регистрации даже для жилых помещений (п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02. 2001 N 59) и считается заключенным с момента его подписания.

Образец: «Предметом настоящего соглашения является заключение соглашения купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Волгина, д. 58, кв. 25, площадью 55 (Пятьдесят пять) квадратных метров. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности. Законность права владения подтверждает свидетельство о праве собственности».

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. А договор купли — продажи — иной. Скорей всего и Вы и контора называете термином «предварительный договор» проект договора купли — продажи, еще не прошедший гос регистрацию.

Ваше соглашение должно содержать как минимум три основных момента: Первое — ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА — подробное описание продаваемого объекта (напр. квартиры). Чтобы в будущем не было всяких разговоров о том, что подразумевался какой-то другой объект, в договоре прописывается точный адрес и основные характеристики квартиры (площадь, количество комнат, этаж). Второе — ЦЕНА недвижимости, по которой будет заключён основной договор. Здесь всё понятно: если в договоре не зафиксировать стоимость недвижимости, то недобросовестный продавец может заявить, что продавать квартиру он не отказывается, но вот цена её превратилась из $100 тысяч в миллион. Не согласны? Значит, это ваши, покупатель, капризы… Третье — СРОК заключения основного договора. Учитывая, что экономическая ситуация – барышня переменчивая, желательно не прописывать слишком большие сроки в предварительном договоре.

Отличия предварительного договора купли-продажи от основного договора купли-продажи

  • В нем обязательно указываются данные о сторонах (паспортные), все важные сроки и предмет, по которому заключается сделка. Но в отличие от основного документа, предмет не обязательно описывать максимально подробно. Например, в случае с машиной будет достаточно написать марку, модель, объем двигателя и цвет. Все остальные характеристики, которые индивидуализируют предмет сделки, будут прописаны уже в основном документе;
  • Предварительный договор, по своей сути, не привязывает стороны к какой-то ответственности и правовым последствиям. Если невыполнение основного договора одной из сторон может закончиться разбирательством в суде, здесь все немного проще. По сути это просто договоренность. Но большинство участников предпочитают вносить в текст какую-либо ответственность, чтобы сразу была понятна серьезность намерений, а односторонний разрыв договора со стороны контрагента принес какую-то компенсацию;

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *