Является ли созаемщик собственником квартиры?

Бытует мнение, что до момента полного погашения долга перед банком квартира не является собственностью заемщика и только после полной выплаты ему переходит право владения.

С юридической точки зрения эта трактовка считается неверной. Купленная в ипотеку квартира принадлежит заемщику уже с момента подписания договора, но пока долг не будет выплачен, она просто находится под залогом.

Обременение не делает собственником жилплощади банк, а лишь немного ограничивает права владельца. К примеру, ему не так просто будет продать жилье, особенно если не уведомить об этом кредитора, прописывать на территории троюродного брата тоже не разрешается.

Поэтому во избежание путаницы отметим сразу, что собственник квартиры, купленной в ипотеку – только сам покупатель, оплативший первоначальный взнос и проставивший подпись на кредитном договоре.

Содержание

Иногда банк получает право отобрать жилье

Если заемщик не исполняет свои обязанности согласно ипотечного договора, банк получает право расторгнуть его (как правило в одностороннем порядке).

Чаще всего ипотечные квартиры отбирают за серьёзные просрочки и долги, при этом на реализацию этого имущества с торгов в таком случае по закону согласие самого заемщика не требуется.

Но даже в таком случае уже на второй день просрочки квартиру еще никто отбирать не станет.

Каждый заёмщик все еще может договориться с банком, уплатив пеню или штраф за просрочку, после чего дальше в установленном порядке продолжать гасить кредит за свой дом.

Советуем материал: Как выбрать банк для ипотеки?

Имеет ли право на квартиру созаемщик в сделке?

Вопрос, является ли созаемщик по ипотеке собственником квартиры, требует особенно детального рассмотрения.

По закону созаемщиком может быть даже лицо, которое с заемщиком родственными связами не связано. Чаще всего в сделке созаемщиком выступает супруга или супруг заемщика, также им могут быть совершеннолетние дети или родители.

Привлечение такого человека позволит в несколько раз увеличить доход (поскольку рассматриваться будет совокупный), а это значит, что банк получает дополнительную страховку и может выдать желающему большую сумму денег, чем если бы в сделке принимал участие он один.

Можно ли по итогам погашенного долга оформить купленную квартиру в равную собственность для всех участников или претендовать на нее может только человек, принявший решение взять ипотеку?

Для этого изучим российское законодательство в сфере жилищного кредитования.

Закон гласит, что раз созаемщик и заемщик перед кредитором несут равную ответственность по договору, то в любом случае они оба могут претендовать на равную часть доли в купленной квартире. И еще ряд прав и обязанностей созаемщика:

  1. вносить только ту сумму платежей, которая была оговорена кредитным договором;
  2. если он в браке с заемщиком на момент взятия ипотеки, у него есть право на долю купленного жилья;
  3. даже если созаемщик не состоит в браке с заемщиком, право на долю в квартире (соразмерную сумме внесенных платежей) он все равно имеет в любом случае;
  4. если созаемщик принимает решение отказаться от своей доли в квартире, от обязанности выплачивать кредит его это не освобождает.

Если у вас возникли сомнения, вы всегда можете обратиться к юристу и уточнить у него, кто собственник купленной в ипотеку квартиры.

Таким образом закон в этом вопросе однозначен – право на долю созаемщик имеет, но он не будет полноправным собственником всего дома. Разве что заемщик вообще откажется платить по ипотеке и всю сумму погасит созаемщик, после чего право собственности на квартиру полностью переходит ему.

Семейные вопросы и купленная до брака недвижимость

Единолично человек владеет только той недвижимостью, которую он купил в ипотеку до брака, после чего сам же ее и погасил. Даже развод в таком случае не дает право бывшей половинке претендовать на раздел, долю в доме или часть денег от проданной квартиры.

Собственником квартиры при ипотеке является только оформивший ее до брака человек, и он же им останется после расторжения брака.

Ситуация в корне меняется, если во время брака второй супруг тоже вносил часть денег из получаемого им дохода в счет погашения кредитных обязательств.

Теперь первый супруг обязан выплатить второму часть денег, равную потраченной им на выплату ежемесячных платежей (при условии, что факт совершения этих платежей можно доказать соответствующими чеками и квитанциями) либо же он обязан выделить ему долю в квартире соразмерно внесенном им суммы.

Невозможно просто забрать квартиру, не вернуть бывшему супругу деньги или не выделить долю. Такие вопросы будут решаться в суде и суд всегда на стороне пострадавшего, в отношении которого нарушен закон.

Взятая уже после заключения официального брака ипотека теперь принадлежит обеим супругам, при этом часто второй из них обязан выступать созаемщиком. Если даже при этом второй супруг не имел дохода, занимался только домашним хозяйством или ребенком, а все бремя выплат ложилось только на плечи второго – это еще придется доказать.

Судебная практика показывает, что при разводе необходимо собрать как можно больше документов, только так получится не отдавать неработающему (или к примеру пьянствующему человеку) часть доли в купленной квартире.

Если к тому же у пары за время брака родился ребенок, который на момент развода несовершеннолетний, то большую долю в ипотечной квартире суд выделит тому родителю, с которым малыш и останется.

Все для того, чтобы не нарушать права маленького гражданина.

Что в итоге?

Не слушайте доброжелателей, говорящих, что кредит вам погашать даже не за вашу квартиру. По закону уже с момента подписания договора она принадлежит только вам, но еще находится под залогом.

Залог не лишает вас права собственности, но немного ограничивает ваши права в отношении распоряжения этой недвижимостью.

Если же участие в погашении долга принимал созаемщик, он тоже может претендовать на долю и это его законное право.

Кредит от Альфа Банка Оформить кредит

Подробнее о карте

  • Срок до 5 лет;
  • Кредит до 1.000.000 рублей;
  • Процентная ставка от 11,99%.
Кредит от Тинькофф банка Оформить кредит

Подробнее о карте

  • По паспорту, без справок;
  • Кредит до 15.000.000 рублей;
  • Процентная ставка от 9,99%.
Кредит от Восточного Банка Оформить кредит

Подробнее о карте

  • Срок до 20 лет;
  • Кредит до 15.000.000 рублей;
  • Процентная ставка от 12%.
Кредит от Райффайзенбанка Оформить кредит

Подробнее о карте

  • Срок до 10 лет;
  • Кредит до 15.000.000 рублей;
  • Процентная ставка от 13%.
Кредит от УБРиР Банка Оформить кредит

Подробнее о карте

  • Решение мгновенно;
  • Кредит до 200.000 рублей только по паспорту;
  • Процентная ставка от 11%.
Кредит от Хоум Кредит Банка. Оформить кредит

Подробнее о карте

  • Срок до 4 лет;
  • Кредит до 850.000 рублей;
  • Процентная ставка от 11,9%.
Кредит от Совкомбанка. Оформить кредит

Подробнее карте

  • Срок до 10 лет;
  • Кредит до 30.000.000 рублей;
  • Процентная ставка от 11,9%.
Кредит от Ренессанс банка. Оформить кредит

Подробнее о расчетном счете

  • Срок до 5 лет;
  • Кредит до 700.000 рублей;
  • Процентная ставка от 10,9%.
Кредит в ОТП банке. Оформить кредит

Подробнее о расчетном счете

  • Срок до 7 лет;
  • Кредит до 4.000.000 рублей;
  • Процентная ставка от 10,5%.
Кредит в Промсвязьбанке Оформить кредит

Подробнее о кредите

  • Срок до 7 лет;
  • Кредит до 3.000.000 рублей;
  • Процентная ставка от 9,9%.
Кредит в Росбанке Оформить кредит

Подробнее о кредите

  • Срок до 7 лет;
  • Кредит до 3.000.000 рублей;
  • Процентная ставка от 9,99%.

Ипотека. Вопросы, возникающие при оформлении ипотеки

Чтобы жить в своей квартире или доме — надо их иметь. Прошли те времена, когда о наших жилищных проблемах заботилось только государство. Но сегодня, чтобы иметь свое жилье надо очень много зарабатывать, а если это не получается, то покупать жилье с помощью кредитов или строить его своими руками.
Ипотека — это первое, что приходит на ум любому, кто всерьез задумывается об улучшении своих жилищных условий. Простая, на первый взгляд, схема улучшения жилищных условий, имеет множество нюансов, которые необходимо учитывать при обращении в банки за ипотечными кредитами. Вот когда мы начинаем ценить свои способности грамотно оформлять документы, взвешенно рассчитывать возможности по кредитованию и разумно использовать все особенности ипотечного кредитования. Но вопросы по оформлению ипотеки у людей все-таки возникают. Давайте рассмотрим отдельные вопросы-ответы:

Можно ли считать дополнительными доходами пенсии, алименты, стипендии и пособия, при расчете дохода семьи для оформления ипотеки?

Отдельные банки могут учитывать эти источники доходов при расчете ипотечного кредита, если эти выплаты стабильны и постоянны в течении всего периода кредитования. Кроме того, такие доходы должны быть документально подтверждены справками по установленной банками форме.

Как можно, например, учитывать стипендию? Ведь студент, получающий государственную стипендию, должен подтвердить свое право на нее каждый семестр, успешно сдавая экзамены. В таком случае источник не стабилен. Поэтому, такие доходы как алименты, стипендии и социальные пособия в расчётах не участвуют.

Кто будет являться собственником приобретаемой квартиры на период ипотечного кредитования?

Квартира или жилой дом, купленные по ипотеке, сразу же оформляются в собственность Заемщика, но на нее накладывается обременение – это означает, что вы не сможете эту недвижимость продать, подарить или поменять до полного погашения вами ипотеки. А прописаться в жилье сможет вся семья Заемщика.
Это не распространяется на квартиры, покупаемые через лизинговые сделки с последующим переоформлением. При лизинговой сделке, квартира находится в собственности банка, и ее переоформление на Заемщика произойдет только после выплаты всей стоимости квартиры с процентами.

Можно ли оформить квартиру или дом на лицо, не являющееся Заемщиком?

Приобретаемая за счет ипотеки квартира или жилой дом могут быть оформлены в собственность только Титульного Заемщика. Иногда банк может разрешить оформление собственности на всех Заемщиков/Созаемщиков по ипотечному кредиту. Это связано с юридическими особенностями оформления кредитных договоров и договоров залога. Это целевой кредит, выдаваемый заемщику на улучшение его жилищных условий, а величина кредита впрямую зависит от платежеспособности членов семей Заемщика и Созаемщиков.

Кто может выступать созаемщиком по ипотеке и зачем?

Созаемщиком по ипотеке может выступать любое лицо, даже не состоящее в родственных отношениях с Заемщиком. При этом приобретаемая недвижимость может быть оформлена в собственность как одного из Заемщиков, так и Заемщика и Созаемщика (по их решению и с согласия банка). Часто Созаемщиками выступают совершеннолетние члены семьи Заемщика (дети, родители). Супруга (г) заёмщика в обязательном порядке становится созаемщиком, даже если он (она) не работает. Более подробные определения про созаемщика, супруга (гу) титульного созаёмщика-титульного созаемщика можно посмотреть .
Зачем нужен Созаемщик? Ну, во-первых, Созаемщик привлекается для увеличения совокупного дохода Заемщика, что влияет на размер выдаваемого кредита. Во-вторых, банк подстраховывается в части возможности беспрепятственного выставления долга по кредиту и процентам Созаемщику, в случае задержки платежей Заемщиком. В-третьих, позволяет не только объединять ресурсы для покупки жилья, но во избежание финансовых недоразумений, позволяет оформить приобретаемое жилье в собственность всех участников.

Какими законами регламентируется ипотечное кредитование?

Ипотечное кредитование регулируется Гражданским кодексом РФ (ст. 37, 131, 209, 246, 260, 329, 365, 387, 488, весь параграф 3 главы 23), Федеральным законом РФ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. и Федеральным законом РФ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.

Можно ли вернуть кредит досрочно или увеличить сумму выплат?

Раньше только с согласия банка допускалось досрочное погашение ипотечного кредита, причём большинство банков не разрешало производить досрочное погашение кредита в пределах первого года (полугода) кредитования. Некоторые банки применяли даже штрафные санкции к Заемщикам в виде процентов и пени за досрочное гашение ипотечного кредита.
После принятия ФЗ РФ от 19 октября 2011 г. N 284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 809 и 810 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» досрочное погашение кредита, это уже досрочное погашение кредита по уведомлению заёмщика.
Теперь банки учитывают в кредитных договорах возможность досрочного погашения кредита или части ипотечного кредита, и прописывают процедуры перерасчёта аннуитетных платежей. Пересчёт процентов при досрочном погашении кредита может быть следующим:

  • сохраняется ранее действующий размер платежа, одновременно уменьшается количество платежей;
  • сохраняется оставшееся количество платежей по договору, но производится пересчёт размера платежа,
  • банк представляет клиенту самому сделать выбор метода перерасчёта, что заёмщик должен указывать в каждом заявлении на досрочное погашение кредита.

Увеличить сумму ежемесячных выплат по кредиту тоже можно. Но чтобы банк пересчитал величину аннуитетных платежей в сторону увеличения, необходимо обратиться в банк с заявлением на перерасчет и представить документы, подтверждающие увеличение ежемесячных доходов семьи. Без проведения банком перерасчета суммы аннуитетного платежа, сумму ежемесячных выплат увеличить не получится. Поступающие в банк от Заемщика средства зачисляются на транзитный счет, с которого затем списываются: суммы процентов, штрафов и пени – на счета доходов банка; сумму кредита – на ссудный счет. Списание аннуитетного платежа производится в автоматическом режиме один раз в месяц, в определенные договором даты и по заложенному расчету, а излишне перечисленная сумма может просто остаться (зависнуть) на транзитном счете до следующего срока списания средств не уменьшая сумму долга, а следовательно, и процентов. Досрочное погашение кредита необходимо всегда контролировать.

Производится ли перерасчет размера аннуитетных платежей при досрочном гашении части ипотечного кредита?

При досрочном погашении части ипотеки пересчет размера аннуитетных платежей банком производится обязательно. Может сократиться количество платежей и как следствие сократиться срок кредитования, или может уменьшиться сумма аннуитетного платежа но с сохранением срока кредитования по договору ипотеки. При досрочном погашении кредита банк обязательно произведёт перерасчет размера аннуитетного платежа. Метод перерасчёта должен быть оговорен в кредитном договоре или отражаться в каждом заявлении на досрочное погашение кредита. После каждого досрочного погашения необходимо получить из банка новый расчёт аннуитетных платежей. Весь процесс досрочного погашения кредита надо контролировать.

От чего зависит размер ипотечного кредита?

Размер ипотечного кредита зависит от нескольких факторов: от уровня ежемесячного дохода заёмщика или всей семьи заёмщика, от выбранного срока кредитования, от стоимости приобретаемого и закладываемого жилья, и еще от суммы первоначального взноса.
Предварительный расчет суммы кредита всегда можно составить на банковских калькуляторах, которые есть практически на всех сайтах банков, предлагающих населению ипотечные кредиты.
В ипотечном кредитовании наблюдается хронология:

  • Чем выше уровень дохода семьи, тем большую сумму кредита можно получить.
  • Чем длиннее срок кредитования, тем выше процентная ставка.

Во многих банках отношение к заемщикам, которые могут внести 30—40% от стоимости жилья в качестве первоначального взноса предпочтительнее.
Большинство банков, в условиях кредитования прямо прописывают ограничение на размер кредита, на который может претендовать заемщик. Чаще всего его максимальный размер ограничен 70—90% от стоимости приобретаемой квартиры.

Влияет ли прописка на получение ипотечного кредита?

Заемщик должен обязательно иметь временную или постоянную регистрацию (прописку) на территории России. Отношение к данному вопросу в различных банках различное. Вариантов несколько: оформление кредита только по месту регистрации Заемщика; оформление кредита по месту приобретения недвижимости; оформление при постоянной регистрации на территории России; оформление при постоянной регистрации на территории расположения банка и т. д. Это необходимо уточнять при выборе банка.
Но банки никогда не оформляют кредитов без наличия прописки. А при наличии временной прописки — срок кредитования будет не более чем срок временной прописки.

В каком случае банки требуют разрешения органов опеки?

Органы опеки и попечительства обеспечивают защиту прав несовершеннолетних членов семьи, при заключении родителями сделок с недвижимостью. Разрешение органов опеки и попечительства требуются при оформлении ипотечного кредита в следующих случаях:

  1. На приобретение жилого помещения с возникновением залога, если собственником приобретаемого жилья будут являться несовершеннолетние дети, а также недееспособные лица, над которыми установлена опека или попечительство;
  2. На продажу жилого помещения, если собственниками продаваемого жилого помещения являются несовершеннолетние, недееспособные лица, над которыми установлена опека или попечительство.

В чем суть страхования при ипотечном кредитовании и насколько оно необходимо Заемщику?

В жизни иногда происходят случайные, не зависящие от нашей воли и желаний, события (пожары, землетрясения, потеря трудоспособности заемщика и т.д.). Поэтому кредитные учреждения, прежде всего, в интересах банка, а также в интересах Заемщика, требуют страхования от этих непредвиденных ситуаций. При ипотечном кредитовании требуется страхование приобретенной недвижимости от рисков повреждения и утраты, страхование жизни и здоровья клиента, страхование права собственности на жилье. При этом необходимо отметить, что страхование жизни Заемщика покрывает риск смерти или потери трудоспособности Заемщика по любым причинам.
Заемщику необходимо будет осуществлять страхование в течение всего срока обслуживания ипотечного кредита, оформляя и оплачивая страховки ежегодно.

Что произойдет с заложенным по ипотеке жильем, если Заемщик перестает выплачивать свои ежемесячные платежи по кредиту?

Обычно, в первую очередь банк попытается выяснить причины утраты платежеспособности Заемщика. В случае, если эти причины носят объективный и временный характер, банк может какое-то время выжидать, и даже приостановить начисление пени.
Затем банк переложит погашение кредита на созаёмщиков.
Если же Заемщик окончательно утратил платежеспособность, а созаёмщики тоже уклоняются от платежей, и принятые меры не помогают, то банк продает заложенное жильё и погашает кредит.
Как правило, продажа осуществляется судебными приставами с аукциона. Вырученные за недвижимость средства распределяются на: компенсацию затрат по судебным издержкам; отчисления в бюджет за услуги службы судебных приставов; Компенсация затрат по проведению аукциона; погашение задолженности по процентам, пени и штрафам, и в последнюю очередь на погашение кредита. Если после этого осталась сумма, она возвращается Заемщику. Итак, выплаченные ранее проценты вы теряете, а возвращаемая Заемщику сумма всегда значительно ниже той суммы, которая перечислялась им ранее в погашение полученного кредита.
Иногда стоимость недвижимости, проданной с аукциона, может оказаться недостаточной для покрытия всех расходов банка, и тогда банк предпринимает дальнейшие меры по компенсации оставшегося долга за счет другого имущества Заемщика.
Если у вас есть свои вопросы, то вы можете их задавать и я постараюсь на них ответить.

На кого происходит оформление ипотечной квартиры?

На кого оформляется квартира при ипотеке

Приобретая недвижимость в ипотеку, заемщик сразу становится ее собственником. Но до полного погашения займа за объектом сохраняется обременение.

Как в 2017 году правильно оформить в собственность ипотечную квартиру? Оформить право собственности на ипотечное жилье нужно точно также как и в отношении иной приобретаемой недвижимости.

Отличие от стандартной процедуры лишь в наличии обременения, снимаемого после погашения долга. Как происходит оформление прав собственности на квартиру в ипотеке в 2017 году?

Общие аспекты

Приобретаемая при помощи ипотека сразу переходит в собственность заемщика. Этим ипотечные займы отличаются от иных способов разрешения жилищной проблемы, в частности от жилищно-накопительных кооперативов.

Участие в последних предполагает, что жилье остается собственностью предприятия до полной выплаты стоимости имущества.

При оформлении ипотеки собственником становится заемщик, погашающий кредит.

За счет этого обеспечивается защита от всевозможных посягательств и неблагонадежности организации, выдавшей ссуду. На этом фоне нужно отметить псевдоипотечные продукты.

Их схемы предусматривают, что право собственности заемщик получает не сразу, а только через определенный период, оговоренный в договоре.

Но, несмотря на право собственности на ипотечное жилье, заемщик все же несколько ограничен в своих действиях.

До полного расчета по кредиту сохраняется обременение на объект, обусловленное договором обеспечения займа. Квартира выступает залогом по ипотеке.

Собственник ипотечной квартиры имеет право на ее использование для проживания. Однако для выполнения других операций с объектом необходимо получить согласие кредитора.

Разрешение банка понадобится для оформления прописки посторонних лиц, не являющихся созаемщиками или совладельцами.

Банк решает о допустимости сдачи жилья в аренду, проведения перепланировки и ремонта и прочих действий. Отдельного внимания заслуживает ипотека с целью покупки квартиры в строящемся доме.

В этой ситуации право собственности можно оформить только после завершения строительства. Как же правильно оформить право собственности на квартиру по ипотеке?

Необходимые термины

Ипотекой именуется кредит, при котором займ выдается под залог имущества.

Чаще всего обеспечением становится приобретаемый объект, но может использоваться для залога и уже имеющаяся недвижимость.

Рассматривая ипотеку с точки зрения права собственности, надлежит понимать сам механизм сделки. Оформляя ипотечный займ на квартиру, заемщик получает необходимые средства для покупки.

Между заемщиком/покупателем и продавцом/хозяином квартиры заключается договор купли-продажи.

Банк на этом этапе прямого участия в сделке не принимает, за исключением предоставления нужной суммы.

После подписания ДКП ипотечный заемщик заключает договор залога с банком-кредитором. Приобретенная квартира становится обеспечением займа.

Договор купли-продажи является основанием для оформления права собственности на приобретенное имущество.

Это обеспечивает новому собственнику право пользования, владения и распоряжения квартирой.

Договор залога накладывает ограничение на приобретенное право собственности. То есть у собственника остается только право владения и пользования жильем.

Распоряжаться залоговой квартирой по своему усмотрению нельзя. Любая сделка с недвижимостью требует разрешения от непосредственного кредитора.

Для чего это нужно

Сочетание договора купли-продажи и договора залога при ипотеке становится гарантией для обеих сторон. С одной стороны заемщик уверен в своем праве на приобретенное жилье.

Без его согласия не допустимо отчуждение имущества, при условии, что он исполняет свои обязательства по кредиту.

С другой стороны и банк уверен в обеспечении займа. До снятия обременения заемщик не сможет продать, обменять, подарить квартиру.

Но резонно возникает вопрос, для чего заемщику право собственности, если распоряжаться квартирой он все равно не может.

Ситуации, когда требуется подтверждение права собственности, могут быть разными. Например:

оформление прописки;
проведение планировки (для получения разрешения в соответствующих инстанциях);
получение права голоса на общем собрании собственников МКД;
оформление налогового вычета;
использование материнского капитала (при оплате ипотеки);
защита прав при банкротстве застройщика (при участии в долевом строительстве).

Согласно законодательству РФ об ипотеке квартира или иное жилое помещение сразу же оформляется в собственность залогодателя.

договор ипотеки;
договор купли-продажи предмета ипотеки;
договор залога объекта ипотеки.

Процедура оформления ипотечного жилья в собственность может несколько отличаться, в зависимости от вида жилья.

Но в любом случае выбирать следует программы, в которых заемщик сразу становится собственником приобретенного объекта. Это максимально защитит от недобросовестности кредитора.

Законные основания

В ст.8 и ст.35 Конституции РФ закреплено право гражданина быть собственником недвижимости, в том числе отчуждать его, получать в наследство, обменивать и т.д.

Но обладание жильем должно быть оформлено официально. Юридическое оформление необходимой документации прежде регламентировалось ФЗ № 302 от 30.12.2012.

Согласно упомянутому акту подтверждением права на имущество выступает регистрация, осуществляемая государственными органами в лице Росреестра. Факт фиксации права удостоверяется записью в ЕГРП.

Рекомендуем к прочтению: Методические рекомендации по ведению воинского учета 2018
В 2017 году право собственности на квартиру оформляется в соответствии с ФЗ № 218 от 13.07.2015, вступившим в силу со 2.01.2017.

Этот норматив сохранил те же принципы госрегистрации права. По-прежнему доказательством наличия права выступает существование соответствующей записи в госреестре.

При этом недействительными становятся выдаваемые ранее свидетельства о праве собственности. Еще одно изменение касается наименования реестра прав.

Теперь запись о возникновении, изменении права собственности вносится в ЕГРН. Право на недвижимость, зафиксированное в ЕГРН, может быть оспорено исключительно в судебном порядке.

Собственнику нет необходимости получать свидетельство о наличии права на объект, достаточно присутствия подобающей записи в реестре прав.

Для подтверждения своего права собственник в любое время может получить выписку из ЕГРН.

Процедура оформления квартиры в собственность по ипотеке

Нужно понимать, что существуют права владения квартирой и право собственности, возникающие при купле-продаже недвижимости.

Право собственности необходимо в обязательном порядке регистрировать в госреестре. Но при этом даже при отсутствии такой регистрации договор о купле-продаже признается действительным.

Документ является подтверждением права владения квартирой. Наличие ДКП делает покупателя законным владельцем.

Он получает право на защиту своей собственности. Однако законно распоряжаться этим имуществом он не может.

Поэтому после приобретения недвижимости нужно осуществить государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество.

Сразу после того как все документы с банком подписаны, нужно обратиться в Росреестр по месту жительства.

Далее право собственности регистрируется в соответствии с установленным порядком:

принимаются необходимые документы;
проверяется подлинность документации;
выявляются обстоятельства, препятствующие регистрации права;
принимается решение о внесении записи в реестр или отказе в процедуре;
в ЕГРН вносится запись, подтверждающая право собственности.

Процесс регистрации в среднем занимает примерно пять-десять рабочих дней от момента приема документов.

Можно ли приватизировать квартиру с долгами по коммунальным платежам в 2017 году, читайте здесь.

В некоторых случаях срок может увеличиваться по причине загруженности регистрирующих органов или необходимости предоставления дополнительных документов.

Список документов, которые понадобятся

Для регистрации права собственности на ипотечную квартиру потребуется следующий пакет документов:

паспорта участников сделки (продавца и покупателя);
заявления от участников. Подписывать таковые желательно в присутствии регистратора;
квитанция об уплате госпошлины за регистрацию перехода права собственности;
договор купли-продажи;
правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на объект недвижимости, представленные продавцом;
договор залога, заключенный с банком, по которому регистрируется обременение на недвижимость;
кадастровый паспорт на квартиру;
выписка из домовой книги;
справка об отсутствии задолженности по коммуслугам в отношении регистрируемой квартиры;
письменное согласие органов опеки, если в число собственников отчуждаемой квартиры входит несовершеннолетний ребенок;
нотариальное согласие второго супруга, если квартира является совместной собственностью.

Приведенный перечень исчерпывающим не является. В зависимости от обстоятельств могут потребоваться и иные документы.

До обращения за регистрацией права желательно уточнить у регистратора, какие документы необходимы.

Пошаговая инструкция

Алгоритм действий при оформлении права собственности на квартиру в ипотеке выглядит так:

Новостройка

Оформление права собственности на ипотечную квартиру в новостройке отличается тем, что вместо договора купли-продажи заключается договор участия в долевом строительстве.

Поэтому право собственности можно оформить только после завершения строительства.

При этом у участника долевого строительства есть два варианта – воспользоваться услугами застройщика или оформить все самостоятельно.

Когда оформлением занимается застройщик, то он сам подает в Росреестр необходимые документы и по истечении положенного на регистрацию времени дольщик становится законным собственником.

Минус данного способа в затягивании сроков, поскольку дольщиков много, а документы подаются в массовом порядке.

Решением может стать включение в договор пункта о неустойке при несоблюдении сроков.

Если покупатель жилья в новостройке решил заняться оформлением своего права самостоятельно, то ему потребуется получить у застройщика следующие документы:

протокол о распределении жилого пространства и коммерческой зоны на территории постройки;
технический паспорт на дом, оформленный в БТИ;
разрешение от муниципалитета на ввод дома в эксплуатацию;
подписанный передаточный акт из государственной архитектурно-строительной организации;
кадастровый паспорт дома;
документ о присвоении дому почтового адреса и индекса.

При обращении в Росреестр предъявляются документы, полученные от застройщика и заключенный договор долевого участия (инвестирования, соинвестирования и т.д.).

Вторичное жилье

Регистрация права собственности на вторичное жилье осуществляется намного проще, поскольку у жилья уже есть собственность.

В этом случае процесс регистрации мало отличается от стандартной процедуры. Единственное отличие заключается в наличии закладной (договора залога).

Для регистрации права собственности на вторичное жилье подается в Росреестр обычный пакет документов и к нему прилагается договор залога.

В ЕГРН вносится запись о переходе права собственности и одновременно проставляется отметка о наличии обременения в виде залога.

С этого момента ипотечный заемщик является собственником с ограниченным правом распоряжения. Как происходит оформление квартиры в собственность после погашения ипотеки?

Для снятия обременения после полного погашения ипотеки заемщик предоставляет в Росреестр:

паспорт;
заявление с просьбой о снятии обременения;
договор залога, свидетельствующий о полной выплате долга;
оригинал кредитного договора;
правоподтверждающий документ (выписку из ЕГРН);
заявление от банка-кредитора (по необходимости).

Если на момент снятия обременения банк прекратил свое существование, предоставляется соответствующая выписка из ЕГРЮЛ или обременение снимается в судебном порядке.

Созаемщик по ипотеке – кто это? И какую роль играет в процессе получения ипотечного кредита? Давайте разбираться.

Ипотека… Тема актуальная и животрепещущая. Ведь в настоящее время для большей части населения ипотечный кредит – едва ли не единственный способ приобрести собственные квадратные метры. Главным «камнем преткновения» на пути к своему жилью может стать банк с выдвинутыми требованиями для одобрения заявки на кредит. Как правило, финансовая организация требует предоставить обеспечение по кредиту, и один из вариантов «подстраховки» может стать привлечение созаемщика по ипотеке.

Определение понятия «созаемщик»

Созаемщиком по ипотеке называют физическое лицо, которое берет на себя ответственность выплачивать ипотечный кредит вместе с основным заемщиком.

Чаще всего в созаемщики зовут ближайших родственников – супругов, детей или родителей. К слову, созаемщик не только принимает на себя бремя ежемесячных платежей, но и вместе с тем получает право на жилье. То есть, в случае отказа или невозможности основного заемщика расплачиваться по кредиту, созаемщик может получить в собственность объект недвижимости по договору. Правда, при этом придется самостоятельно довыплатить всю сумму долга.

Человека, который выступает основным лицом по кредитному договору (вносит платежи, получает выписки и т.д.) еще называют титульным заемщиком.

В каких ситуациях нужны созаемщики?


Банки требуют привлечения созаемщиков для подстраховки: больше ответственных по кредиту – больше шансов вернуть обратно предоставленные кредитные средства.
Три основных случая, когда участие дополнительного заемщика необходимо:

1) Для увеличения суммы месячного дохода

Когда дохода одного заемщика недостаточно для получения нужной ипотечной суммы, банк готов рассчитать максимально возможную сумму по кредиту, исходя из совокупного дохода нескольких заемщиков;

2) Для получения кредита на открытие бизнеса

Если у предпринимателя есть партнер (или партнеры), и они вместе открывают дело, то могут и кредит взять вместе — в качестве созаемщиков;

3) Нужен образовательный или студенческий кредит

У некоторых банков есть кредиты со специальными условиями для молодежи — на первое жилье или учебу. В таких случаях за заемщика часть долга или даже весь кредит могут выплачивать родители в качестве созаемщиков.

Права и обязанности

Можно сказать, что кредитору неважно, кто является основным, а кто созаемщиком – они взаимозаменяемы, права и обязанности по ипотечному займу у них одинаковые, а выделение титульного заемщика чисто формальное.

Обязанности созаемщика:

  • представить документы по требованию банковского учреждения;
  • изучить условия кредитного договора и подписать документ;
  • строго следовать процедуре оформления сделки с недвижимостью;
  • ну и самое главное – обеспечить выплаты по графику, не допуская просрочек и нарушений.

Вместе с тем, участие в кредитном договоре в качестве созаемщика дает последнему ряд прав, с которыми важно ознакомиться прежде, чем привлекать к займу постороннее лицо.

Права созаемщика:

1) Cамым настораживающим моментом для заемщика является право созаемщика на жилплощадь — объект ипотечного договора. Здесь важно знать, что созаемщик не может безапелляционно претендовать на недвижимость!

Это право возникает только в четырех основных случаях:

  • когда основной (титульный) заемщик – супруг, право на долю возникает автоматически. Причем созаемщиком, претендующим на жилье, может быть и супруг без стабильного дохода;
  • если заключено соответствующее соглашение, регламентирующее возникновение у созаемщика права на жилье (потеря трудоспособности основного заемщика, просрочка выплат по кредиту);
  • когда оформлены доли на квартиру. В ипотечном договоре должно быть прописано право того или иного созаемщика на долю в случае добросовестного исполнения им своих обязанностей;
  • по решению суда, если титульный заемщик регулярно допускал просрочки, и вместо него ипотечные платежи вносил другой заемщик.

2) Созаёмщик имеет право вносить в банк только ту конкретную сумму, которая изначально была зафиксирована в кредитном договоре.

3) Право на выход из созаемщиков возникает только тогда, когда основной получатель заемных средств подыщет новую кандидатуру созаемщика, одобренную кредитной организацией.

Ниже в таблице даны ответы на часто задаваемые вопросы, касающиеся прав и обязанностей созаемщика по ипотеке.

Вопросы

Ответы

Может ли созаемщик оформить свою ипотеку?

Только если банк посчитает, что дохода созаемщика достаточно для внесения платежей по двум кредитам

Имеет ли право созаемщик на налоговый вычет?

Да! При соблюдении условия равного долевого участия заемщика и созаёмщика по ипотечному договору, последний может воспользоваться правом получения налогового вычета.

Созаемщик может рассчитывать на долю?

Может! Даже не являясь законным супругом владельца ипотечной квартиры. Причем если созаёмщик отказывается от доли, это не снимает с него ответственности за погашение кредита.

Страхование жизни – обязательно?

За длительное время выплаты ипотеки созаемщик рискует точно так же, как и сам заемщик. Чтобы избежать рисков, жизнь созаемщика желательно также застраховать, хотя это и не является обязательным шагом получения ипотеки.

Можно ли быть созаемщиком в разных ипотеках?

При наличии значительного ежемесячного дохода третье лицо может стать созаемщиком по нескольким ипотечным кредитам.

После развода…

Когда квартира оформлена в равных долях, и все платежи вносил только один из супругов, при разводе могут возникнуть проблемы с разделом жилплощади. Особенно если срок ипотеки не истек. Для предупреждения подобных проблем юристы советуют оформлять брачный договор, который бы регламентировал порядок платежей за квартиру и ее раздел в случае развода.

Может ли созаемщик погасить ипотеку материнским капиталом?

Погасить чужую ипотеку материнским капиталом можно, если владельцем квартиры (либо дома) считается созаемщик.

Может ли пенсионер быть созаемщиком?

Да, при условии, что у него есть недвижимое имущество, которое он готов предоставить в качестве залога.

Отличие созаемщика от поручителя

Созаемщик = Поручитель? Зачастую эти 2 понятия путают между собой, считая, что это одно и то же.

Но это 2 разных участника кредитного договора, права и обязанности которых отличаются (мы их привели в таблице ниже).

Вам может быть интересно: «Где взять ипотеку без подтверждения дохода в 2020 году»

Первое, о чем нужно знать – доход поручителя НЕ учитывается при расчете максимальной суммы кредита, который оформляет на себя заемщик. Но! У поручителя обязательно должен быть источник постоянного дохода. Ведь в случае неплатежеспособности собственника квартиры и его созаемщиков, вся ответственность по невыплаченному долгу ложится на плечи, а точнее – на кошелек поручителя.

Для банка и созаемщик, и поручитель выполняют одну и ту же роль – они выступают гарантами возврата кредитных средств, если заемщик не в состоянии платить сам.

Итак, основные отличия созаемщика и поручителя:

СОЗАЕМЩИК

ПОРУЧИТЕЛЬ

Созаемщик берет кредит вместе
с заемщиком.

Если титульный заемщик
перестает платить, ответственность
за кредит переходит к созаемщику
автоматически, без судов
и разбирательств.

Поручитель не платит кредит вместе
с основным заемщиком, он ручается
за него перед банком.

Поручителю придется
возвращать долг, только если заемщик
перестанет платить, и только по решению суда!

Банк проверяет созаемщика так же,
как и заемщика: место работы, доход,
кредитную историю – от этого зависит процентная ставка и срок кредита.

Доход поручителя не влияет на сумму
кредита, проценты и срок.

Созаемщиком может стать физическое лицо, чаще
всего — родственник заемщика.

Поручителем может быть как физическое, так и юридическое лицо.

Созаемщик может стать собственником
имущества.
Автоматически собственниками
становятся только супруги, которые берут
ипотеку: купленное жилье считается
их совместно нажитым имуществом, (если нет брачного контракта)

У поручителя нет прав на имущество,
которое купили в кредит!

К слову, если сумма кредита серьезная – могут одновременно быть задействованными и созаемщики, и поручители. И если основной заемщик перестает выплачивать долг – обязанность переходит сначала на созаемщика, и уж потом, при наличии решения суда, на поручителя.

Требования различных банков


Сбор и подготовка необходимых документов по кредиту – это настоящее испытание для заемщика на пути к заветной цели. Что касается созаемщика – то ему также необходимо подготовить полный пакет документов. Причем у различных банков свои требования к кандидатуре созаемщика.
В общем виде потенциальный созаемщик должен соответствовать следующим основным параметрам:

  • гражданство РФ;
  • совершеннолетний возраст;
  • подтвержденный трудовой стаж (без перерыва) – не менее 5-6 месяцев;
  • чистая кредитная история;
  • стабильный доход, позволяющий вносить ежемесячные платежи по договору.

Некоторые банковские организации выдвигают дополнительное требование – в качестве созаемщика можно привлечь только ближайших родственников, при условии соответствия перечисленным критериям.

Пакет документов для созаемщика по ипотеке

И основной заемщик, и поручитель, и созаемщик обязаны представить в учреждение банка стандартный пакет документов:

  • Паспорт.
  • Второй документ, удостоверяющий личность (например, водительское удостоверение)
  • Справка о доходах 2-НДФЛ.
  • Свидетельство о браке (при наличии).
  • Если есть дети — свидетельство о рождении детей.

Но нужно быть готовыми предъявить и дополнительные документы по требованию кредитного учреждения.

Наименование банка

Перечень необходимых документов

Сбербанк

  • паспорт;
  • свидетельство о браке;
  • регистрация;
  • справка 2-НДФЛ;
  • диплом о получении образования;
  • трудовая книжка;
  • копии документов родственников, проживающих вместе с ним.

ВТБ

  • документ, подтверждающий личность;
  • СНИЛС;
  • справка о доходах;
  • заявление-анкета по форме;
  • копия трудовой книжки (не нужна, если клиент получает зарплату на карту ВТБ);
  • военный билет для мужчин призывного возраста.

Газпромбанк

  • паспорт (копии всех страниц, их обязательно делать в банковском отделении в присутствии сотрудника банка);
  • справки о доходах с основного и дополнительных мест работы (по форме банка или 2-НДФЛ);
  • копии всех страниц трудовой книжки;
  • страховое пенсионное свидетельство.

Россельхозбанк

  • Паспорт гражданина РФ;
  • Заполненное заявление, в котором содержится детальная информация по заявителю.
  • Свидетельства о рождении детей (при наличии детей).
  • Свидетельство официального брака или его расторжения.
  • Военный билет, если мужчине не исполнилось 27 лет.
  • Справка, подтверждающая доход заявителя.
  • Копия трудовой книжки, заверенная бухгалтером или руководителем организации. Обязательно наличие фразы – работает по настоящее время.

Райфайзенбанк

  • Заявление-анкета созаемщика;
  • паспорт созаемщика с отметкой о регистрации;
  • документ, подтверждающий регистрацию по месту пребывания;
  • документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость созаемщика.

Актуальные данные уточняйте в вашей кредитной организации!

Что надо учесть перед тем, как стать созаемщиком

Вас попросили стать созаемщиком по ипотеке? Прежде, чем согласиться помочь куму-другу-брату-свату, следует ответить на главный вопрос: готовы ли вы выплатить серьезный долг за другого человека? Созаемщик — это не только помощь и подтверждение ваших хороших дружеских или родственных отношений, а прежде всего реальная финансовая ответственность перед банком. Кстати, как показывает практика, совместно взятые кредиты могут быстро испортить добрые отношения… Как ни печально, желание переложить на кого-то свои финансовые обязательства зачастую берет верх над такими ценностями, как доверие и уважение близкого человека.

Решение стать созаемщиком принято? Тогда вот несколько советов, которые помогут минимизировать риск неприятных последствий:

1. Соглашение о взаимных обязательствах. До подписания основного кредитного договора можно и нужно подробно обсудить с заемщиком все нюансы. Особенно, что касается времени, размера и обстоятельств выплат. Зафиксируйте все это в письменном соглашении.

2. Главный документ – кредитный договор. Необходимо тщательно изучить все пункты, и не торопитесь! Появляются вопросы – не стесняйтесь их задавать! Подписывать договор следует только тогда, когда не остается непонятных пунктов.

3. Обязательно проверьте наличие у организации лицензии Банка России.

4. Страховка. Да, это дополнительные расходы… Но оформленная страховка на заемщика и созаемщика может очень пригодиться в непредвиденных случаях (потеря работы, болезни).

О чем еще важно знать созаемщику:

  • ипотека оформляется под залог приобретаемой недвижимости, и в случае невыплаты долга объект залога попадает под арест;
  • все задержки по ипотечному займу обязательно зафиксируются в Бюро кредитных историй, данные будут внесены как по основному заемщику, так и по созаемщику, как полноценному участнику договора;
  • в случае привлечения судебных органов для взыскания непогашенного кредита, созаемщик лишается возможности выехать за пределы Российской Федерации, и также продолжает выплачивать долг перед банком;
  • когда созаемщику понадобится свой кредит, банк сминусует из его совокупного дохода расходы на выплату «чужого» займа;

Даже если вы стали созаемщиком чисто формально и, как говорится, «ничего не предвещало беды» — будьте готовы самостоятельно и полностью выплатить долг другого человека.

Отказ созаемщика от своих обязательств

Может ли созаемщик отказаться от участия в ипотечной сделке уже после заключения кредитного договора? Ситуация редкая, но возможная. Чтобы в одностороннем порядке снять с созаемщика добровольно взятые обязательства по кредиту, должны быть веские причины.

Например:

1. непосильные кредитные условия, с завышенными требованиями по платежам;

2. смена места жительства;

3. развод;

4. решение суда.

Для снятия с себя полномочий нужно отправить в банк соответствующее заявление о расторжении договора, и потом обратиться в суд с грамотно составленным исковым заявлением.

Список документов, прилагаемых к исковому заявлению

Кредитный договор

Выписка о денежных средствах на счету, их передвижение

Заявление о просьбе прекращения договора по кредиту

Переписка с банковской организацией

Копии документов участников дела

Доказательства, имеющие отношение к делу

Доверенность на поручителя, участвующего в процессе

Квитанция об уплате госпошлины

Банк может потребовать подключить другого созаемщика – при условии, что его кандидатура пройдет проверку на платежеспособность. Также возможна ситуация с исключением без замены – заемщику потребуется подтвердить свою платежеспособность, предоставив справку о реальных доходах.

Вам может быть интересно: «Первоначальный взнос по ипотеке: как обстоят дела в 2020 году»

Как найти, поменять или убрать созаемщика

Все, кто сталкивались с необходимостью оформления кредита, знают, как сложно найти созаемщика по ипотеке. Далеко не каждый друг или близкий родственник соглашается рисковать собственными деньгами. А риск, исходя из вышеописанных разделов этой статьи, действительно есть – поэтому важно подготовиться, обговорить все детали с заемщиком и заключить соглашение о взаимных обязательствах.

Возникают ситуации, когда необходимо поменять созаемщика или совсем его исключить из договора. На практике банки очень неохотно соглашаются на эти процедуры – замена или удаление созаемщика грозит финансовым риском и невыплатой кредита.

Три основные причины изменения состава участников кредитного договора:

1. Развод супругов, один из которых – основной созаемщик. Здесь важно определить, кто владеет залоговым имуществом (судебное решение или мирное соглашение о разделе имущества).

2. Смена постоянного места жительства одного из участников.

3. Смерть одного из заемщиков.

Важно! Если вывод созаемщика негативно сказывается на платежеспособности оставшихся участников, банк может либо совсем отказать в процедуре вывода, либо потребовать подключения к договору другого кредитоспособного участника.

Что касается случая, когда созаемщик заявляет о своем желании выйти из состава должников (хочет оформить свой собственный кредит), либо основной заемщик хочет убрать в силу каких-либо причин участника договора – сделать это крайне сложно. Должны быть доказанные веские основания и лояльное отношение руководства банка.

Документы для вывода созаемщика

Примечания

Заявление об изменении условий ипотеки

Заявление по образцу банка или в свободной форме, обязательно от всех участников договора!

Паспорта всех заемщиков: титульного, выводимого и вводимого

Оригинал и копии всех страниц

Документы о семейном положении (свидетельство о смерти, заключении или расторжении брака, брачный договор, свидетельство о рождении детей)

Оригиналы и копии

Трудовая книжка

Копия, заверенная работодателем

Справка о доходах за последние 6 месяцев

И основного заемщика, и всех участников нового кредитного договора

Подводим итоги

  1. Созаемщик по ипотеке – это человек, который берет на себя обязанность выплачивать кредитный долг вместе с основным (титульным) заемщиком. Чаще всего привлекают для увеличения максимальной суммы ипотеки.

  2. Поручитель и созаемщик – не одно и то же! Созаемщик берет займ вместе с основным должником, и может претендовать на имущество, а поручитель ручается за должника перед банком и право собственности на объект залога получить не может!

  3. Перед тем, как согласиться стать созаемщиком, стоит хорошо подумать и всё взвесить. Риски есть. Чтобы их минимизировать, юристы рекомендуют заранее заключить Соглашение о взаимных обязательствах.

  4. Созаемщик может выйти из состава участников кредитного договора, но причины должны быть веские – риск невыплаты увеличивается, и банки неохотно идут на эту процедуру.

  5. Ну и наверно, самый главный итог – надо всегда оставаться людьми! Ипотека – вопрос на годы, многое может измениться, но прежде чем «уйти в тень» и переложить свои прямые обязательства перед банком на другого человека, стоит подумать… Ипотечный долг рано или поздно выплатится, а доверие и уважение близкого человека можно потерять навсегда.

Если ипотека – единственный шанс купить свое жилье, то пусть она будет благополучной.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *