Вход в квартиру

Отдельный вход в квартиру (жилое помещение) без перевода в нежилое на 1-м этаже

Нужно получить согласование на перепланировку у местной администрации.

Глава 4.ЖК РФ ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:
1) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
2) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
3) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения). Запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.
4.Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.
5. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В случае представления заявления о переустройстве и (или) перепланировке через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.
6. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

1. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:
1) непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых с учетом части 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса возложена на заявителя;
1.1) поступления в орган, осуществляющий согласование, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с частью 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий согласование, после получения такого ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с частью 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
2. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
3. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

1. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.
2. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

И самое главное если Вы намерены делать отдельный вход в результате разбора окна или стены, то Вам нужно согласие всех собственников помещений данного многоквартирного дома.

Ст.36 ЖК РФ:

«3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.»

Ст. 40 ЖК РФ:

«2.Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, (ИМЕЕТСЯ ВВИДУ СТЕНА ГДЕ БУДЕТ ДВЕРЬ) на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.»

Не знаю какая у Вашей администрации практика, но мы в своей администрации при обустройства отдельного входа требуем согласие от всех собственников т.е. 100%.

Можно ли сделать отдельный вход в квартиру на первом этаже?

Ответ: Да, при наличии соответствующих разрешений от уполномоченного органа местного самоуправления.

Перепланировка жилого помещения на первом этаже

Работы по созданию отдельного входа в жилое помещение являются перепланировкой, то есть изменение конфигурации помещения, которые потребуют внесения изменений в технический паспорт.

Перепланировка запрещена, если это приведет к:

  • ухудшению условий проживания граждан и эксплуатации всего дома;
  • нарушению требований противопожарной эксплуатации, санитарно-гигиенических и иных норм, установленных для многоэтажных жилых домов.

Куда обращаться

Перепланировка начинается с того, что собственник помещения заключает договор с подрядной организацией или ИП, которые состоят в СРО на разработку проекта перепланировки.

После того, как проект будет готов, подрядная организация должна согласовать его с уполномоченными государственными органами, осуществляющими контроль. Речь идет о Роспотребнадзоре, СЭС, пожарном надзоре, архитектурно-планировочном управлении. Если речь идет об объекте культурного наследия, то потребуется разрешение от уполномоченного органа (наприер, Департамента градостроительства и архитектуры).

В некоторых регионах при оформлении проекта перепланировки можно использовать типовой проект. Например, в г. Москве на сайте Мосжилинспекции размещено несколько типовых проектов. При обращении с заявлением достаточно указать только номер проекта. Такой вариант предусмотрен в целях экономии времени и денежных средств.

Следующий шаг – подача документов в орган местного самоуправления, который занимается вопросами перепланировки. Например, в г. Москве это Мосжилинспекция. Собственник или наниматель (если речь идет о договоре социального найма), может обратиться либо в сам орган (по месту нахождения квартиры), либо в МФЦ. Есть вариант использования портала госуслуг; но в этом случае подать документы может только заявитель; представителю это делать запрещено.

Какие документы нужны

При обращении в уполномоченный орган, заявитель при себе должен иметь следующие документы:

  • заявление;
  • паспорт;
  • доверенность или иная бумага, удостоверяющая полномочия представителя (если он имеется);
  • документы о праве собственности на жилплощадь;
  • проект отдельного входа (перепланировки);
  • технический паспорт квартиры (если его нет, он запрашивается в порядке межведомственного взаимодействия);
  • согласие всех собственников, проживающих членов семьи.

После того, как все документы переданы, заявителю на руки выдается расписка, в которой указано, в какой срок будет готов ответ.

Не позже 45 дней (если иное не установлено административным регламентом по предоставлению услуги конкретного органа местного самоуправления) уполномоченный орган должен передать заявителю итоги рассмотрения его заявления: согласовать перепланировку или отказать.

Решение направляется заявителю не позже 3 рабочих дней с момента принятия.

Отказ в перепланировке можно обжаловать в суде в течение 3 месяцев.

Проведение перепланировки балкона/лоджии

После того, как собственник получит решение о согласовании планировки, он может начинать все необходимые работы, согласно проекту. Окончание работ должно ознаменоваться подписанием акта приема-передачи, который подписывается органом, выдавшим разрешение. Далее этот акт должен направляться в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН.

В течение 15 рабочих дней Росреестр вносит изменения в реестр и направляет информацию об этом собственнику жилья.

Плюсы и минусы отдельного входа

Плюсы:

  • приватность и независимости от соседей;
  • экономия на коммунальных услугах (например, отказ от оплаты домофона);
  • комфорт и безопасность (можно оборудовать отдельный вход удобным крыльцом, постелить противоскользящие материалы и т.д.);
  • возможность выделить долю в квартире другому собственнику, создав для него отдельный вход и при этом не пересекаться.

Минусы:

  • длительность процедуры получения разрешения на перепланировку;
  • высокая стоимость проекта перепланировки;
  • проведение самостоятельной уборки крыльца.

Если собственник жилья сделал отдельный вход, он может задуматься о переводе жилья из жилого в нежилое для открытия, например, магазина.

Квартиры на первых этажах новостроек – неликвид или эксклюзив

Первые этажи в новостройках Московского региона в большинстве своем отведены под коммерческие помещения – покупатели предпочитают селиться выше, поэтому девелоперам проще реализовать площади под магазины, салоны красоты и т.д. Тем не менее, на рынке есть проекты, где можно купить квартиру на первом этаже, причем в некоторых случаях это эксклюзивная недвижимость.

Причин, по которым вместо квартир на первых этажах делают коммерческие помещения, масса. Одна из ключевых – спрос на такие объекты на рынке очень низкий, соответственно, срок экспонирования их значительно больше. «Такие квартиры нередко уходят с продажи последними», – говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

Как правило, люди не хотят жить на первых этажах из-за плохих видовых характеристик, соседства с коммуникациями, расположенными в подвале, шума с улицы. Кроме того, никто не хочет, чтобы ему заглядывали в окна.

Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк», объясняет отсутствие квартир на первых этажах действующими строительными нормами, которые должен соблюдать каждый девелопер. К примеру, если в доме есть подземный паркинг, то на первом этаже нельзя располагать жилые помещения, поскольку выхлопные газы автотранспорта могут проникать в помещения первого этажа.

А вот заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева говорит о том, что коммерческие помещения на первых этажах делают потому, что необходимо обеспечить комплекс всей необходимой инфраструктурой – магазинами, салонами красоты, химчистками, другими объектами быта и услуг.

Застройщики в старых границах Москвы предпочитают использовать первые этажи в качестве коммерческой недвижимости в связи с ограниченным количеством площади земельного участка. В то время как подмосковные компании менее ограничены в площади застройки, поэтому чаще всего прибегают к размещению коммерческих площадей в отдельно стоящих зданиях, а значит первые этажи в домах там – жилые.

Между тем, застройщику вряд ли будет выгодно оставлять первые этажи под коммерческие помещения в проектах точечной застройки, вокруг которых уже имеется сложившаяся инфраструктура, особенно, если дом расположен не на первой линии, которая могла бы обеспечить будущих собственников или арендаторов таких помещений хорошим трафиком.

«Как правило, коммерческие помещения застройщик не делает в малоэтажных комплексах, так как в этом случае серьезно снижается рентабельность проекта. Кроме того, крайне редко можно встретить нежилые первые этажи в проектах элитного сегмента»

Ирина Доброхотова, «БЕСТ-Новострой»

«Квартиры на первых этажах есть сейчас лишь в новостройках Подмосковья, где основной объем предложения представлен в эконом- и комфорт-классе, – говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – В проектах бизнес-класса застройщик, как правило, изначально отводит первый этаж под нежилые помещения».

В более дорогих сегментах решение оставить первые этажи заселенными во многом зависит от концепции проекта. По словам коммерческого директора компании Rose Group Натальи Саакянц, зачастую на рынке элитного жилья встречаются закрытые клубные объекты, где вся территория принадлежит жильцам. Такие проекты не предполагают наличия коммерческой инфраструктуры, рассчитанной на массового потребителя, поэтому все этажи заселены.

При реализации масштабного проекта организация нежилых пространств на всех первых этажах приведет к переизбытку коммерческих помещений. В таких случаях застройщик принимает решение провести некую диверсификацию и оставляет часть первых этажей заселенными. Однако необходимо учитывать расположение домов в рамках всего жилого комплекса. «Коммерческие площади требуют проходимости, они не должны быть спрятаны во дворах, а должны быть заметны со стороны улицы, – поясняет директор по продажам ГК «Сапсан» Иван Потапов. – Получается, что в корпусах, которые спрятаны внутри жилого комплекса, нет смысла делать коммерческие помещения, и первые этажи таких домов лучше проектировать под квартиры».

«Новостройка с первым нежилым этажом – это классический пример на рынке недвижимости Московского региона. Впрочем, есть проекты, где можно приобрести квартиру на первом этаже. Зачастую речь идет о невысоких домах за МКАД, где коммерческие площади в таком объеме не востребованы»

Яна Сосорева, «НДВ-Недвижимость»

Кстати, в Москве с 15 мая вступил в силу запрет о пристройке к жилым домам отдельного входа. Соответствующее постановление о перепланировке помещений в многоквартирных и жилых домах подписано мэром столицы Сергеем Собяниным. Таким образом, перспективы коммерческих помещений на первых этажах новостроек весьма туманные. При этом ранее сообщалось об инициативе запретить на первых этажах домов строить жилье.

В панельных зданиях квартиры на первых этажах имеют такую же планировку, как и на верхних, что объясняется особенностью технологии строительства. В монолитных планировки квартир на разных этажах могут варьироваться, но чаще всего они совпадают. «Иногда квартиры на первых этажах могут незначительно отличаться площадью, но в большинстве случаев они повторяют планировку квартир на более высоких этажах», – говорит Наталья Саакянц.

Для повышения ликвидности объектов застройщики предпочитают проектировать на первых этажах двухуровневые квартиры или оборудуют их отдельным входом и небольшим земельным участком. Таким образом создается некое подобие таунхауса.

«Пример квартир на первом этаже, которые оснащаются отдельным входом, террасой, вторым уровнем и т.д., можно, скорее, встретить в Московской области в проектах с малоэтажной застройкой. Их стоимость в рамках одного проекта будет незначительно дороже, так как бюджет покупки будет сравнительно больше, а общая полезная площадь жилья – нет», – отмечает специалист отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артемова.

В Подмосковье отдельный вход имеют квартиры на первых этажах в ЖК «Ангелово Резиденс». Также собственный вход и терраса есть в квартирах в ЖК «Сказка». В Москве отдельный вход и второй уровень есть в квартирах в ЖК «Большая Никитская, 45».

Очень привлекательной дополнительной опцией к квартире на первом этаже может быть наличие цокольного помещения, которое можно использовать в разных целях – и как кладовку, и как еще одну комнату. Оно продается отдельно от квартиры, а цена квадратного метра практически вдвое ниже. Так, в ЖК «Экопарк Нахабино» при стоимости квадратного метра в 65 тыс. рублей цена «квадрата» в цокольных помещениях составляет около 37 тыс. рублей. Аналогичные помещения предлагаются и в ЖК «Марьино Град».

Как рассказала генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева, если квартира на первом этаже не обладает никакими преимуществами, то ее стоимость от других квартир будет ниже на 5 – максимум 10%. Если же такая квартира имеет отдельный вход с улицы, то цена, наоборот, может отличаться в большую сторону.

«Отдельный вход дает много плюсов, из-за чего такие помещения часто покупают под офис. Цена на такую квартиру может быть выше, чем стоимость жилья на втором этаже, но дороже средних этажей она все равно не будет», – подчеркивает Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP.

Кроме того, при реализации обычной квартиры на первом этаже застройщик нередко дарит покупателю отделку, сертификаты или бонусные карты от партнеров либо не берет денег за подбор и оформление недвижимости. Однако Яна Сосорева убеждена, что даже при отсутствии дополнительных опций квартиру купят. Это будут, например, люди, которые хотят сэкономить на стоимости квадратного метра и приобрести более просторное жилье. Например, в ЖК «Ромашково» стоимость квартир на первом этаже составляет фиксированные 80 тыс. рублей за квадратный метр, на втором и последующих этажах цены выше.

В квартале Южный микрорайона «Новые Ватутинки» квартиры на первом этаже конструктивно ничем не отличаются от квартир на втором и третьем. Однако новоселы сами делают собственный вход, обустраивают клумбы возле него. «Не было никаких проблем с реализацией квартир на первых этажах, и цены в зависимости от этажей не отличались», – говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки».

В ЖК «Литератор» в Москве квартиры на первых этажах пользовались спросом, так как на участке перед домом проектом предусмотрен ландшафтный дизайн, посажены деревья-крупномеры, что будет создавать ощущение своего собственного сада.

Ирина Доброхотова уверена, чтобы люди покупали квартиры на первых этажах, необходимо запретить парковку на территории комплекса, а, следовательно, на этапе проектирования уделять внимание ландшафту и обустройству территории дома, исключить парковку и бесконтрольный проезд по территории.

Стоит отметить, что сэкономить на покупке квартиры можно даже в том случае, если на первом этаже запроектированы коммерческие помещения. К примеру, В ЖК «Ривер Парк» не продаются квартиры на первых этажах, а если сравнить цены между вторым и третьим этажами, то разница в среднем составляет порядка 5%. Стоимость «однушки» на втором этаже – 5,8 млн рублей, на третьем этаже – 6,17 млн рублей.

«Некоторые застройщики не изменяют уровень цены квадратного метра в зависимости от этажа. Однако цена меняется относительно стороны света, видовых характеристик и прочего – в рамках 10-15%»

Екатерина Артемова, «Азбука Жилья»

Дата публикации 10 июня 2015

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *