Офисы на продажу в Москве сейчас находятся на пике спроса со стороны компаний, которым нужны квадратные метры в новых бизнес-центрах. Но почему бы не задуматься об аренде?
Аренда офиса класса А в Москве стоит в среднем 36 тыс. руб. за 1 кв. м в год, подсчитали в начале 2024 года в брокерской компании Core.Xp. Почти столько же (35,5 тыс. руб. за 1 кв. м) офисы стоили год назад, в начале 2023-го. По итогам текущего года аренда подорожает под влиянием инфляционных процессов лишь на 3,5%, уточнили в Core.Xp. Технический рост ставок на офисы в Москве редакции подтвердили также в брокерских компания NF Group, Nikoliers, IBC Real Estate, девелоперы Stone, «Галс-Девелопмент» и Pioneer.
С одной стороны, такая рыночная ситуация говорит о равновесии на рынке офисов в Москве, а с другой — об отсутствии маневра для девелоперов и инвесторов. Впрочем, в ряде локаций и в отдельных бизнес-центрах ставки растут быстрее рынка. Вместе с другими экспертами по коммерческой недвижимости в этой статье рассказываем о возможностях для тех, кто сдает офисы или раздумывает приобрести площади в новых деловых центрах для себя или своей компании.
Где аренда дорожает
Прежде всего аналитики фиксируют рост ставок выше рынка в локациях с недостаточным объемом офисов. «Дефицит предложения можно констатировать в отношении следующих категорий: 1) готовых к заселению офисов в популярных локациях; 2) крупных офисных лотов (более 5 тыс. кв. м) в популярных локациях», — говорит директор департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктория Гусева. К популярным офисным локациям, по ее словам, относятся зарекомендовавшие себя деловые кластеры, расположенные на севере, западе Москвы и рядом с ТТК. Член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова добавляет, что рынок аренды неоднородный по ставкам. «Как правило, мы все смотрим на среднюю ставку, забывая о максимальном значении в лучших деловых локациях, таких как Москва-Сити, Белорусский деловой район. В перспективе разрыв будет только увеличиваться за счет ввода новых качественных площадей в таких локациях», — резюмирует эксперт.
Также ставки растут в новых бизнес-центрах с развитой инфраструктурой. Как пояснила старший директор CORE.XP Ирина Хорошилова, «в новых бизнес-центрах ожидается увеличение ставок на фоне высокого спроса на качественный спейс и нехватки предложения». «Важно понимать, что есть сложившиеся бизнес-районы, средние ставки аренды в их границах на 10–15% выше средних ставок по классу. И также очевидно, что ставки в новых бизнес-центрах класса А, которые только готовятся к вводу, с учетом разнообразной нарезки в них от небольших лотов (от 70 кв. м), в целом дефицитных на рынке, будут еще выше. Эта тенденция уже заметна по существующим обращениям арендаторов, так как качественных спейсов, готовых принять арендатора, единицы и конкуренция за них увеличивается», — объяснила тренд директор коммерческого управления Stone Кристина Недря.
Также на ставку аренды позитивно влияют качественные характеристики бизнес-центра. Положительная динамика ставки аренды будет отмечена в первую очередь в проектах с современными инженерными системами, качественными планировочными решениями, удобным шагом колонн, продуманным благоустройством территории. «Все эти факторы будут формировать успешные проекты в будущем, которые, вероятнее всего, продемонстрируют положительную динамику ставки аренды на фоне морально устаревших бизнес-центров без этих атрибутов», — говорит директор по аналитике и маркетинговым концепциям Pioneer Екатерина Петрова.
Еще один фактор для роста аренды — рост цен на продажу офисных площадей. «По нашим прогнозам, в 2024–2025 годах в среднем по рынку в Москве рост ставок на аренду офисов составит 5–7%. На повышение стоимости офисных площадей, помимо дефицита предложения и особенностей локации объекта, также будет влиять увеличение себестоимости строительства, а на определенные позиции материалов и решений — более чем на 30%», — считает директор департамента аренды и продаж коммерческой недвижимости ГК «Галс-Девелопмент» Светлана Мазур.
Еще один прогноз по росту ставок на новые офисы озвучила Екатерина Белова: «На протяжении 2022–2023 годов особенной популярностью у арендаторов пользовались полностью готовые, оборудованные, практически новые помещения из-под ушедших с российского рынка иностранных компаний. Ввиду высокого спроса такое предложение на настоящий момент фактически иссякло, и если единичные предложения в этом сегменте будут появляться, собственники могут серьезно задуматься о повышении стоимости аренды на такие помещения. А также в связи с тем, что такое предложение ограничено, новые бизнес-центры, введенные в этом году, с имеющимся дефицитом доступных площадей под аренду (часть была выкуплена бизнесом под конечного пользователя) покажут рост средних ставок не менее чем на 10% от среднерыночной».
Саммари: Причины роста ставок в бизнес-центрах класса А со сроком ввода в 2024 году и позже
Помимо локации, которая традиционно является ключевым фактором при формировании арендных ставок, сегодня не менее важное влияние оказывают:
About The Author
