В январе спрос на рынке ипотеки и продажи жилья к декабрю сократились от 50% до 75%. Что ждет рынок дальше — разбираемся вместе с экспертами
Январь считается месяцем низкого спроса. Но в этом году к фактору сезонности добавилось влияние изменившихся условий по ипотеке. В результате падение спроса оказалось больше, чем обычно.
Резкое падение после ажиотажного декабря
В январе на рынке жилья и ипотеки наступило серьезное охлаждение: к декабрю спрос и продажи жилья сократились на величину от 50% до 75%. По данным Frank RG, по сравнению с декабрем 2023 года выдача ипотеки снизилась почти на 66%, до 274,9 млрд руб. в деньгах и почти на 65%, до 65,5 тыс. штук в количественном выражении.
Но результат января также оказался ниже прошлогодних уровней: год к году объем предоставленной ипотеки снизился на 3%, а число заключенных договоров — на 15%. Более слабые результаты ипотечный рынок показывал только после пика кризиса в 2022 году, когда продажи только начали восстанавливаться. Для сравнения: в июне 2022 года выдачи ипотеки находились на уровне 256,8 млрд руб.
В Сбербанке, доля которого на рынке ипотеки превышает 50%, спрос сократился еще сильнее. По данным аналитиков «Домклик», в январе 2024 года общая выдача ипотеки снизилась на 68%, до 152 млрд руб. а льготная ипотека на 72%, до 99 млрд руб. При этом число заявок на получение ипотечных кредитов в Сбербанке в январе было таким же, как в декабре, отметил директор дивизиона «Домклик» Алексей Лейпи. «Мы посмотрели на январь, у нас уровень заявок остается на уровне декабря — 17 тыс. заявок в день мы получаем», — сказал он.
Читайте также: Спрос на льготную ипотеку рухнул в регионах с дорогим жильем
Спрос в начале 2024 года упал на рынке новостроек, где с конца прошлого года изменились условия по льготным программам. По данным Dataflat, в январе 2024 года к декабрю 2023 года продажи в строящихся домах Московского региона сократились на 53%. В «НДВ Супермаркет Недвижимости» подтвердили эти расчеты.
Продаж стало заметно меньше и на вторичном рынке жилья, который в большей степени пострадал от роста рыночных ставок. По данным «Инком-Недвижимости», число сделок в январе 2024 года оказалось в два раза ниже уровня декабря 2023 года. В «НДВ Супермаркет Недвижимости» падение спроса за этот период оценили еще сильнее — в три раза. «Для рынка вторичного жилья эта ситуация нетипична и в последний раз с подобным мы сталкивались весной 2022 года, когда ставка ЦБ составила 20%, а средняя ставка по ипотеке достигала 20,9%», — отметила руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
Рекордный 2023 год
Прошлый год был успешным для рынка жилья с точки зрения спроса. По оценке ВТБ, российские банки в 2023 году выдали ипотечные кредиты на общую сумму около 7,8 трлн руб., это максимальный показатель за всю историю рынка. Рекордный с 2009 года спрос на ипотеку, новостройки и вторичное жилье был зафиксирован в Москве. Эксперты отмечали, что рост ипотечных ставок, ожидания по поводу завершения льготных программ и ужесточение требований к ипотечным заемщикам стали причинами, которые стимулировали покупателей быстрее выходить на сделку.
Сезонность и ухудшающиеся условия по ипотеке
Январь традиционно является месяцем невысокого спроса, поэтому пока нельзя говорить об обвале на рынке жилья, говорит управляющий директор NF Dom (входит в NF Group) Наталья Сазонова. «В январе, когда половину месяца отнимают праздничные дни, число регистрируемых сделок всегда падает», — пояснила эксперт.
Сравнение декабрьских и январских показателей не совсем корректно, так как январь — праздничный и малоактивный месяц, он обычно проигрывает декабрю по спросу, подтвердил директор направления «Вторичный рынок» «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. При этом в годовом выражении также отмечается снижение спроса. «Число сделок в январе 2024 года на 20% меньше, чем в январе 2023 года», — уточнил эксперт.
В этом году к фактору сезонности (высокие продажи декабря и низкие января) добавились ужесточения на рынке ипотеки (рост рыночных ставок, повышение первого взноса, сокращение размера кредита по льготной ипотеке, а также введение комиссий для застройщиков по льготным программам). Снижение показателей января к декабрю является традиционным, но в этом году январское падение было более сильным, отметил руководитель проекта Dataflat.Ru Александр Пыпин. По данным Dataflat, в январе 2023 года число сделок в столичном регионе сократилось на 37% относительно декабря 2022 года, а в этом январе к декабрю 2023 года — на 53%
«Январь этого года в сравнении с январем 2023 года выглядит куда менее оптимистично», — согласна младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Надежда Караваева. «В конце 2022 года была расширена семейная ипотека, что дало всплеск спроса в январе 2023 года. Тогда условия по первоначальному взносу были более подъемными, а сумма кредита позволяла приобрести жилье даже в регионах с дорогой недвижимостью», — пояснила она.
На рынке новостроек давление на спрос оказывает ужесточение требований по льготной ипотеке, из-за чего ее доля за месяц снизилась. По оценкам «Домклик», доля льготных программ в общих выдачах Сбербанка сократилась с 74% в декабре до 65% в январе. Снижение спроса на вторичке связано с подорожавшей ипотекой. «Основная причина — заградительные ставки по ипотеке (от 17 до 18%) и высокий ежемесячный платеж (в среднем от 200 тыс. до 300 тыс. руб.). Пока потребители поставили на паузу приобретение недвижимости, изучают рынок, предложения, многие ждут снижения ставок и цен», — пояснила Елена Мищенко. «Льготных программ на вторичном рынке нет, для большинства покупателей рыночные ипотечные ставки являются заградительными, и они отказались от жилищных кредитов, запросы на ипотечные сделки из массовых стали единичными», — добавил Сергей Шлома.
Читайте также: Кому будет трудно получить ипотеку в 2024 году
Что ждет рынок дальше
Последствия изменившихся условий по ипотеке рынок жилья в полной мере ощутит в феврале-марте, считают эксперты. «Все мы ждем того, как скажутся изменения в ипотечном кредитовании на покупательской активности. Но о какой-то стабильно отрицательной динамике не стоит говорить раньше марта. Январь в этом плане не показателен, особенно если мы говорим о регистрируемых сделках — не все сделки даже короткого января уже прошли этап регистрации», — пояснила Наталья Сазонова.
Строго судить о тенденциях на рынке по январским показателям не стоит, согласна старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. «Вместе с тем ужесточение регуляторных требований и введение иных ограничений также уже оказывает негативный эффект на объем выдач. При этом динамика спроса в феврале-марте будет зависеть в значительной мере от того, придут ли к консенсусу банки и застройщики в вопросе о нововведенных комиссиях», — добавила Носова.
В первом полугодии будет наблюдаться снижение выдач как на фоне высоких ставок на рыночную ипотеку, так и по причине обновления условий по льготным программам, считает младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА». Причем выдачи ипотечных кредитов могут сокращаться и в результате пересмотра кредитных политик самими банками, добавила эксперт. «Это мы будем наблюдать в 2024 году на фоне заявлений крупнейших игроков рынка о новых условиях выдачи по субсидируемым государством программам», — сказала она.
По мнению директора направления «Вторичный рынок» «Инком-Недвижимость», снижение спроса на вторичном рынке сохранится. «Февраль точно будет менее результативным, чем февраль прошлого года — по количеству сделок он проиграет примерно на 15–20%», — полагает эксперт.
Что касается рынка новостроек, то из-за эффекта низкой базы января в феврале-марте будет может быть повышение продаж, добавила управляющий директор NF Dom. «Для гипотезы относительно квартальной динамики, будет спрос выше или ниже, данных пока мало. Ситуация с льготной ипотекой и замещающими ее финансовыми продуктами пока весьма неопределенная», — отметила Наталья Сазонова. «К сожалению, из-за растянутости сделок с недвижимостью в январе много сделок было закрыто еще на условиях зафиксированных в декабре. Как изменился рынок после январских изменений на ипотечном рынке, увидим уже в феврале», — заключил Александр Пыпин.
Читайте также:
About The Author
