СНТ и ТСН

Основные отличия ТСН от СНТ: плюсы и минусы, процедура перерегистрации

После того, как ФЗ №99 от 5 мая 2014 года вступил в силу, и соответствующие изменения были внесены в ГК РФ, отличие ТСН от СНТ имеет первостепенное значение для всех собственников. Включение поправок в закон поменяло ситуацию, поскольку теперь дачники не будут выбирать между двумя ОПФ и смогут создавать только товарищества, включающие собственников недвижимого имущества (ТСН). С 1 сентября 2014 года товарищества садоводства были полностью упразднены, юридическим лицам, которые будут созданы после этой даты, присваивается статус ТСН. В данной статье подробно описаны различия между двумя ОПФ и порядок организации обществ нового типа.

Главные отличия ТСН от СНТ

Садоводческое товарищество может создаваться собственниками дачных участков после принятия коллективного решения на собрании. Участники СНТ могут вместе решать различные социальные и хозяйственные вопросы, включая вывоз мусора, развитие инфраструктуры юридического лица или другие текущие задачи. СНТ представляет собой официальную организацию, которую потребуется зарегистрировать, чтобы присвоить ей правовой статус.

ТСН является более широким понятием по сравнению с другими правовыми формами, поскольку объединяет много ОПФ кроме кооперативов. Все товарищества создаются с целью управления общественным имуществом, а также для выполнения задач социально-хозяйственного типа. Неотъемлемыми частями каждого из них являются управляющие органы, единый устав и необходимость вносить членские взносы, поэтому разница между двумя типами не является значительной.

Важно! Участники товарищества должны разработать устав и избрать членов органов правления путем голосования. При регистрации стоит придерживаться установленных законом правил, которые регулируют деятельность в садоводческом некоммерческом товариществе.

Дополнительные изменения в законодательстве

Помимо вопроса о том, чем отличается одна форма ОПФ от другой и в чем разница между ними, важно знать, кто может распоряжаться имуществом товариществ. По данным статьи 123.13 ГК РФ все объекты общественного назначения должны принадлежать участникам ТСН, поскольку представляют собой долевую собственность. В СНТ это имущество ранее принадлежало всем участникам товарищества или отдельным участникам, если приобреталось на средства, полученные после того, как будут внесены целевые взносы.

Принятие ФЗ №99 повлияло и на способ отчуждения участка земли вместе с долей на имущество общего типа. Если участник товарищества продает участок, после этого он не сможет распоряжаться частью имущества ТСН. Это право автоматически перейдет к тому, кто купит землю и станет ее последующим собственником. До принятия закона участник СНТ мог одновременно проводить две сделки и передавать покупателю права на участок вместе с передачей прав на общее имущество.

Смена ОПФ затронула и досрочное прекращение действий руководителей общества. Теперь их можно приостановить на собрании участников после того, как будет принято коллективное решение владельцев недвижимости. Главные причины включают грубое нарушение установленных норм и обязанностей, а также отсутствие возможности вести дела, если на это есть серьезные основания. В этом случае участники товарищества избирают нового председателя и членов органов правления при помощи голосования.

Плюсы и минусы двух типов ОПФ

Товарищества собственников жилья или ТСН могут объединять не только владельцев квартир в многоквартирных домах, но также владельцев участков дачного или садового типа, гаражей, территорий, предназначенных для огородов. Имущество способно быть любым, но форма организации остается неизменной. Члены управления ТСН могут не консультироваться с членами общих собраний и самостоятельно решать важные вопросы.

У ТСН есть и существенные недостатки, например, такую организацию нельзя перевести на упрощенную систему выплаты налогов в отличие от ТСЖ. Главный плюс ТСН в том, что его участники не отвечают по обязательствам товарищества своим имуществом и при желании могут поменять его форму, создав кооператив потребительского типа. СНТ и ТСН отличаются правилами ведения деятельности, кроме того, каждая из этих ОПФ имеет свои нюансы.

Следует учитывать, что изменения в законе несильно повлияли на товарищества, созданные до 1 сентября 2014 года. При этом внесение изменений в перечень уже имеющихся документов и устав должно проводиться с учетом принятых норм. Наименование новых юридических лиц теперь не указывают в виде аббревиатуры, оно должно иметь другую форму: «товарищество собственников недвижимости».

Как перерегистрировать СНТ в ТСН

В рамках законодательных норм у участников правления СНТ часто возникает необходимость поменять ОПФ с учетом внесенных поправок. Перерегистрация СНТ в ТСН происходит путем разделения СНТ или при помощи смены типа предприятия. Способ реорганизации фактически представляет собой ликвидацию уже имеющегося юридического лица и образование совершенно нового юридического лица. Он проводится согласно пошаговой инструкции и состоит из нескольких этапов:

  1. Подтверждение решения о замене формы ОПФ. Этот вопрос решается руководителями СНТ на главном собрании.
  2. Назначение группы лиц, ответственных за преобразования.
  3. Смена правил устава в обновленной редакции. В большинстве случаев эта процедура требует только замены наименования и названия, когда речь не идет о внесении других обновлений в связи с новыми потребностями объединения.
  4. Принятие устава на общем собрании членов СНТ.
  5. Сбор нового пакета документов для перерегистрации. Новые документы понадобится сдать в налоговую службу и другие органы контроля. Хотя форма СНТ не является коммерческой, руководителям общества придется составлять налоговые отчеты.
  6. Изготовление другой печати для ТСН при необходимости.

Если документы учредительного типа не будут заменены согласно главе 4 ГК РФ, объединение собственников могут исключить из состава ЕГРЮЛ, поскольку это является нарушением действующего закона. Такие СНТ не смогут проводить сделки, осуществлять сбор взносов, заключать официальные договоры, пользоваться услугами коммунального характера. Дополнительно при обнаружении нарушений на юридических лиц и руководителей накладывают штраф.

Основные нюансы смены ОПФ

При наличии цели создать товарищество собственников недвижимости вместо СНТ понадобится ознакомиться с правилами и последовательно пройти все этапы. В большинстве случае не нужно вносить глобальные изменения, особенно если устав остается в прежней редакции, а в состав участников не включаются новые лица. Уже имеющиеся правоустанавливающие документы не нужно переоформлять, что заметно упрощает бюрократические процедуры.

Проблемы появляются только в той ситуации, если в СНТ возникли сложности с размежеванием участков, оформлением права на владение коммуникациями, включая другие конфликтные вопросы. Согласно закону любая часть СНТ может выделиться из общего состава. Для этой цели понадобится получить согласие каждого участника или принять решение на собрании. При отсутствии положительного решения члены выделенной части товарищества имеют право обратиться в суд.

Реорганизация путем преобразования

Зная о плюсах и минусах каждой ОПФ и учитывая главные различия между ними, реорганизовать действующую форму можно путем замены СНТ на ТСН. Она носит стандартный характер и включает в себя несколько простых шагов:

  1. Принятие на общем собрании решения о замене действующей формы ОПФ на новую.
  2. Подготовку и создание обновленного устава.
  3. Разработку пакета документации по делопроизводству.
  4. Сбор и подготовку документов на общественное имущество СНТ, включая ИОП.
  5. Нормирование и уточнение списка участников.

Если на главном собрании большинство участников проголосует за смену ОПФ, главе правления понадобится подготовить и предоставить в органы налоговой службы:

  1. Заверенное нотариусом заявление установленной формы.
  2. Протокол собрания участников, касающийся смены типа организации.
  3. Устав нового товарищества в двух экземплярах.
  4. Квитанцию об оплате пошлины за процедуру смены формы.
  5. Документ для подтверждения нового адреса товарищества.

Стоит ли менять ОПФ

Основное отличие формы ТСН от СНТ заключается в наличии более широких полномочий у объединения владельцев недвижимости. Принятый закон активно поощряет реорганизацию, поскольку его цель заключается в заметном упрощении способа управления. В перспективе государства стоит замена большей части товариществ садоводческого типа в ТСН, но это необязательно делать срочно. Оформление документации должно быть правильным и соответствовать юридическим нормам.

Процесс замены правовой формы СНТ на ТСН напоминает процесс преобразования стандартных компаний коммерческого типа. Ее можно провести при помощи присоединения к уже существующему товариществу либо создать новое. Перерегистрация должна быть максимально прозрачной, это поможет избежать ненужных проблем. При наличии дополнительных сложностей необходимо устранить их перед процедурой смены ОПФ. В целом вся процедура является стандартной и проводится в установленном порядке.

Нужно ли переименовывать СНТ в ТСН по новому закону?

– Следует ли переименовывать СНТ в ТСН?

Отвечает руководитель проекта «Истринская долина» Михаил Африканов:

Переименовать СНТ в ТСН не имеет никакого смысла. Согласно действующему законодательству СНТ является одним из видов товарищества собственников недвижимости (ТСН) также, как и ДНТ, и ОНТ. Кстати, совсем не обязательно в наименование включать аббревиатуру ТСН, важно указать разновидность и название. Но куда важнее соответствие устава СНТ нормам федерального законодательства: до 1 января 2019 года — ФЗ-66, а с 1 января — ФЗ-217.

Строим дома на земле СНТ – как их оформлять?

Разрешено ли строительство на землях СНТ?

Отвечает управляющий партнер агентства недвижимости «Загородный стиль» Павел Соколов:

29 июля 2017 года был принят Федеральный закон № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этот закон пришел на смену Федеральному закону № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 и вступает в силу с 1 января 2019 года. В связи с принятием нового закона собственники садовых и дачных участков — члены и председатели ранее созданных СНТ, ДНП и т. д. — озадачились вопросом необходимости перехода на новую форму ТСН.

Согласно принятому 217-ФЗ садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ), созданные до дня вступления в силу данного закона, должны быть преобразованы в товарищества собственников недвижимости или должны привести свои уставы в соответствие. Такое преобразование, а также приведение в соответствие учредительных документов необходимо провести при первом изменении учредительных документов.

Особо стоит отметить, что до вступления в силу нового закона, то есть до 1 января 2019 года, привести устав СНТ в соответствие с новым законом нельзя, так как закон еще не вступил в силу. До этого срока можно провести только подготовительную работу по приведению устава в соответствие.

О чем я должен знать, покупая дачу в СНТ?

Подходит ли дом в СНТ для постоянного проживания с пропиской?

Согласно новому закону садовое некоммерческое товарищество является видом товарищества собственников недвижимости, поэтому производить «переименование» с СНТ на ТСН не требуется. Тем не менее учредительные документы с 1 января 2019 года необходимо привести в соответствие с новым законом.

Таким образом, с 1 января 2019 года ранее созданные СНТ по-прежнему продолжают спокойно функционировать. Учредительные документы можно в плановом порядке привести в соответствие. При этом учредительные документы таких СНТ с 1 января 2019 года до приведения их в соответствие с новым законом действуют в части, не противоречащей новому закону.

Отвечает заместитель директора по строительству компании «Удача» Илья Титенков:

Члены СНТ не обязаны менять организационно-правовую форму созданного объединения граждан. Изменение вида СНТ на ТСЖ не является его реорганизацией, соответственно, изменение аббревиатуры СНТ на ТСН является правом, а не обязанностью некоммерческого объединения граждан при соблюдении одновременно обоих установленных законом условий.

Новый закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который вступит в силу с 1 января 2019 года, устанавливает, что в случае, если на всех земельных участках, расположенных на территории садоводства, имеются жилые дома, само товарищество находится в границах населенного пункта, а также некоммерческое объединение соответствует нормам жилищного законодательства РФ, то изменения вида товарищества происходят без изменения организационно-правовой формы товарищества.

Сама реорганизация некоммерческих организаций, созданных гражданами для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, не требуется, за исключением случаев, установленных статьей 54 указанного закона.

Сложно ли узаконить дачный дом уже после покупки?

Какие риски при покупке дома и земли в ипотеку?

Отвечает адвокат, член московского центрального филиала (МЦФ) Московской областной коллегии адвокатов (МОКА) Любовь Киселева:

Федеральным законом № 99-ФЗ от 5 мая 2014 года были внесены значительные изменения в главу 4 Гражданского кодекса РФ, в том числе и введены новые наименования для обозначения организационно-правовых форм юридических лиц. В частности, вновь создаваемые садовые некоммерческие товарищества теперь должны содержать сведения об их наименовании, включающие слова «товарищество собственников недвижимости».

Для ранее созданных организаций в форме садового товарищества не требуется срочная перерегистрация для приведения в соответствие с новым названием организационно-правовой формы. Это можно будет сделать одновременно с любым плановым изменением учредительных документов. Внесение изменений в наименование юридического лица госпошлиной не облагается.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли вывести участок из состава коттеджного поселка?

Три критически важных нюанса при покупке участка под ИЖС

Могу ли я прописаться в СНТ?

Преобразование СНТ в ТСН: правильно ли это?

Среди юридических вопросов по даче и СНТ часто встречается вопрос на тему «Преобразование СНТ в ТСН», мы также не могли обойти ее стороной — Должно ли садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие товарищества (СНТ, ОНТ и ДНТ) преобразоваться в товарищество собственников недвижимости (ТСН)?

Наши опытные адвокаты по дачным вопросам разъясняют, что утверждение о том, что СНТ (ДНТ, ОНТ) должно преобразоваться в товарищество собственников недвижимости (ТСН) основано на неправильном истолковании действующего законодательства.

Напоминаем, что согласно п.1 ст.123.12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст.3 ФЗ 05.05.2014 №99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившим силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», п.2.9 «Обзора судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010-2013 год», утв. Президиумом ВС РФ от 02.07.2014 г. садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие товарищества являются видами товарищества собственников недвижимости (далее – ТСН).

П.3 ст.4 ФЗ от 29.07.2017 №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – ФЗ-217), вступающий в силу с 01.01.2019 г., прямо указывает на то, что СНТ, ДНТ и ОНТ являются видами товарищества собственников недвижимости.

Согласно п.1 ст.54 ГК РФ юридическое лицо имеет свое наименование, содержащее указание на организационно-правовую форму, а в случаях, когда законом предусмотрена возможность создания вида юридического лица, указание только на такой вид. Это же подтверждается разъяснениями, содержащимися в Письме ФНС от 26.06.2015 №СА-2-14/752@.

Согласно п.4 ст.49 ГК РФ, а также разъяснениям п.21 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» нормы о товариществах собственников недвижимости (ТСН) (ст.123.12-123.14 ГК РФ) являются общими для всех видов ТСН. Эти общие нормы не применяются, если иное установлено специальными законами, регулирующими отдельные виды таких ТСН.

Специальным законом, регулирующим деятельность таких видов ТСН как садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие товарищества до 01.01.2019 г. является ФЗ-66, с 01.01.2019 г. – ФЗ-217. Таким образом, все уставы СНТ, ДНТ и ОНТ должны соответствовать указанным специальным законам и только в случае отсутствия соответствующих норм – нормам ГК РФ от ТСН.

Исходя из разъяснений наших дачных юристов можно сделать следующие выводы:

  • СНТ, ДНТ и ОНТ являются видами такой организационно-правовой формы как товарищество собственников недвижимости (ТСН), поэтому утверждение о том, что они должны быть преобразованы в ТСН – бессмысленно;
  • СНТ, ДНТ и ОНТ не обязаны в свое наименование включать словосочетание «товарищество собственников недвижимости» или «ТСН». Достаточно указания в названии их разновидности – «СНТ» «ДНТ» или «ОНТ» и их названия, например, «Горелый лес»;
  • Уставы СНТ, ДНТ и ОНТ должны соответствовать до 01.01.2019 г. нормам ФЗ-66, с 01.01.2019 г. – нормам ФЗ-217.

Поэтому ответы тех юристов по СНТ, которые утверждают, что такой вид товарищества собственников недвижимости как СНТ перестал существовать или теперь вне закона, не соответствуют нормам права.

Если у вас остались вопросы или нужна юридическая помощь по защите прав садоводов, дачников и огородников, ПОЗВОНИТЕ нам по контактному телефону: +7 (499) 322-71-02 или напишите на: info@kovalev-partner.ru.

МЫ ПОМОЖЕМ:

  • Узнать какие взносы платятся в садовых товариществах;
  • Узнать могут ли устанавливаться льготы по взносам в СНТ;
  • Определить какие взносы платит индивидуал в СНТ?
  • Узнать о том, правомерно ли что в СНТ нет сметы, а взносы берут?
  • Определить законность установления целевых и иных взносов;
  • Оспорить незаконно установленные садовые взносы;
  • Проверить законность положений Устава СНТ при установлении взносов;
  • Согласовать условия договора пользования общим имуществом с индивидуальными садоводами;
  • Защитить интересы садовода и дачника от взыскания незаконных взносов в суде.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *