Риэлтор не возвращает аванс, что делать?

Как вернуть аванс от агентства недвижимости

Источник фотографии

Одни агентства берут деньги только после заключения сделки, считают, что именно она — показатель их работы и основание для взимания комиссионного вознаграждения. Другие требуют предоплату, мотивируя это тем, что затраты времени и сил агента должны быть компенсированы, даже если дело до сделки не дошло. Действительно, агент не виноват, если клиент нанял специалиста, месяца два ходил на просмотры, перебирал квартиры, а потом просто передумал покупать.

Имеет ли право клиент потребовать вернуть аванс, выданный агентству недвижимости?

«Мы заключили договор с агентством недвижимости на покупку квартиры, — рассказывает незадачливый клиент на форуме. — При приближении истечения срока договора мы стали звонить в агентство, но риелтор, которая с нами работала, просто бросала трубку. В итоге мы позвонили хозяевам квартиры, которую покупали, и оказалось, что они ее уже давно продали. При этом мы заплатили аванс агентству в размере двух тысяч долларов. Можем ли мы рассчитывать на возврат аванса и наших документов?»

«Покупаем квартиру. Заключили авансовый договор (предметом является выраженное сторонами намерение заключить сделку купли-продажи квартиры) с риелторским агентством, — жалуется другой. — На момент заключения договора у продавца не было документов на квартиру (они были в УФРС, откуда нам предоставили расписку). Документы по квартире получили только спустя несколько дней. Здесь и раскрылась сложная и запутанная судьба недвижимости. Нанятый юрист по сопровождению сделок с недвижимостью категорически не рекомендует покупать это жилье.

Некоторые документы не представляется возможным проверить (например, договор купли-продажи в простой форме, подписанный 80-летней бабушкой где-то в чеченских горах).

Мы написали заявление в риелторское агентство с требованием расторгнуть договор об авансе и вернуть деньги. В ответ на это генеральный директор фирмы отказала нам в возврате аванса, ссылаясь на следующий пункт договора: «В случае если указанная сделка не будет заключена в сроки, оговоренные в настоящем договоре, по вине покупателя, аванс не подлежит возврату. Что нам делать?»

Что же делать в таких случаях? Специалисты советуют думать о будущем заранее, то есть обговаривать все возможные ситуации «на берегу», до подписания документов. О чем спрашивать, на что обратить внимание, какие права имеет клиент, спрашиваем Эдуарда Александровича Шалина, юриста ООО «Жемчужина-Риэлти».

— Как часто агентство недвижимости требует платить аванс (предоплату) при заключении договора на услуги?

— В первую очередь хочу отметить, что в Гражданском кодексе РФ ничего не говорится про аванс, такого термина не существует. В законодательстве существует лишь такое понятие как предварительная оплата. Нормы о предварительной оплате закреплены в статье 487 ГК РФ. Несмотря на это, в агентствах недвижимости регулярно практикуется принятие двух видов аванса:
— принятие аванса самим агентством недвижимости в счет оплаты его услуг по договору на оказание услуг;
— передача аванса покупателем продавцу по предварительному договору, расписке или соглашению об авансе.

— Насколько законно требование аванса за услуги? Можно ли от него отказаться?

— Что касается законности взимания аванса, то в гражданском законодательстве существует принцип свободы договора (статья 421 ГК РФ). На этот счет могу сказать, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. То есть стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. При этом, однако, не допускается понуждение к заключению договора. Следовательно, от внесения аванса можно и отказаться, а услуги агентству недвижимости оплатить после совершения сделки, прописав данное обязательство в договоре на оказание услуг, если агентство пойдет на такой шаг. Разумеется, уважающее себя агентство недвижимости не будет оказывать услуги клиенту без подписания соответствующего договора.

Отказаться от требований продавца о передаче аванса покупатель тоже может, но при этом нет никаких гарантий, что продавец продаст свою недвижимость вам, а не другому лицу. Ведь иногда аванс нужен продавцу для погашения задолженности по коммунальным услугам, для оплаты справок и документов, необходимых для регистрации перехода права собственности. Передача аванса означает для продавца подтверждение серьезности намерений покупателя.

— На что нужно обратить внимание при подписании документов, связанных с выплатой аванса?

— Если покупатель передает деньги (аванс) непосредственно продавцу, то лучше это оформить не распиской, а предварительным договором купли-продажи. В предварительном договоре необходимо прописать все необходимые условия:
— предмет договора (объект недвижимости, его местонахождение, общую площадь),
— продажную цену недвижимости, сумму аванса, передаваемого продавцу, порядок оплаты стоимости недвижимости,
— срок подписания основного договора купли-продажи,
— порядок возврата денежных средств в случае отказа одной сторон от заключения основного договора купли-продажи.

Кроме того, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (статьи 429, 445 ГК РФ). Это является дополнительной гарантией для покупателя. Однако обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. В этом случае покупатель уже не сможет настаивать в судебном порядке на понуждении заключить договор, а продавец будет обязан вернуть покупателю аванс.

Подписывая договор с агентством недвижимости об оказании услуг, клиент должен обратить внимание на такие положения договора как:
— сумма аванса,
— общая стоимость услуг,
— порядок оплаты услуг агентства,
— перечень оказываемых услуг.

Если оказываются услуги по приобретению объекта недвижимого имущества, то в договоре должен быть его адрес, технические характеристики; ответственность сторон, порядок расторжения договора, порядок оплаты услуг в случае расторжения договора по инициативе клиента.

Обязательно необходимо проверить полномочия должностного лица, имеющего право подписывать договор от имени агентства недвижимости: договоры вправе подписывать либо директор, действующий на основании устава, либо иное должностное лицо, действующее на основании доверенности от директора.

— На каких условиях даются деньги агентству? При каких условиях они засчитываются в цену продажи, при каких возвращаются?

— В настоящее время в большинстве агентств недвижимости сложилась практика принятия аванса от покупателей не по договору на оказание услуг (некоторые агентства недвижимости заключают договоры лишь с продавцами объектов недвижимости), а по договору о внесении аванса, который носит безвозмездный характер, а агентство недвижимости обязуется при этом снять объект недвижимости с рекламы. В данном случае аванс засчитывается в стоимость продаваемого объекта недвижимого имущества.

И, следовательно, в случае отказа клиента от покупки квартир такой аванс должен быть возвращен клиенту в полном объеме.

При внесении аванса в качестве оплаты услуг, аванс не засчитывается в стоимость приобретаемого объекта недвижимого имущества. Если же клиент внес аванс в агентство недвижимости на основании договора на оказание услуг, то есть как часть оплаты услуг и затем отказался от услуг, то агентство вправе удержать аванс в целом, либо часть аванса за фактически оказанные клиенту услуги согласно прейскуранту.

— Что делать, если сделка не состоялась по вине клиента (передумал)? Что делать, если его вины не было (передумала другая сторона, не нашли нужный вариант и пр.) Как действовать, чтобы вернуть аванс?

— Как я уже отметил выше, если аванс внесен в агентство на основании безвозмездного договора, и передумал продавец либо покупатель, то аванс должен быть возвращен полностью.

Согласно статье 32 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 (ред. от 28.07.2012)

«О защите прав потребителей» потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. Таким образом, клиент в любое время имеет право отказаться от услуг агентства недвижимости, при этом он должен оплатить фактически понесенные расходы согласно прейскуранту, остальная часть аванса должна быть возвращена клиенту.

Может сложиться ситуация, когда клиенту придется доплатить за оказанные услуги (в случае внесения небольшой суммы аванса). Даже если сделка сорвалась по вине другой стороны, клиент, внесший аванс за услуги, обязан оплатить агентству недвижимости фактически понесенные расходы, например, за консультации, юридические услуги, услуги ипотечного брокера и т.д.

В заключение хочу добавить, что при спорах с агентствами недвижимости по поводу возврата аванса и оплате услуг клиенты вправе обратиться с заявлением в территориальные органы Роспотребнадзора. Роспотребнадзор в случае нарушения законодательства вправе привлечь должностных лиц агентства недвижимости к административной ответственности и выдать предписание на устранение нарушений. Клиент также вправе подать в суд исковое заявление с требованием возврата аванса агентством недвижимости. Роспотребнадзор может быть привлечен судом к участию в деле, либо вправе вступать в дело по своей инициативе, или по инициативе лиц, участвующих в деле, для дачи заключения по делу в целях защиты прав потребителей.

Вносим аванс за квартиру

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

Предоплату за квартиру вносят для того, чтобы «застолбить» ее за собой на время сбора и проверки документов. Суть предоплаты – фиксирование предварительных договоренностей о сделке между Продавцом и Покупателем, после чего Продавец перестает показывать квартиру другим покупателям, и начинает сбор документов для сделки.

На практике предоплату за квартиру вносят либо в виде задатка, либо в виде аванса. Суть того и другого, а также принципиальная разница между ними описана в Глоссарии, по соответствующим ссылкам.

Задаток, конечно, более выгоден Покупателю, т.к. в случае отказа Продавца, тот должен вернуть его Покупателю в двойном размере.

Аванс, естественно, выгоден Продавцу, т.к. он может в любой момент отказаться от сделки, ничем не рискуя, просто вернув аванс Покупателю (например, если вдруг нашелся другой покупатель, предложившей цену чуть выше).

Вообще, задаток подразумевает взаимный контроль и взаимную финансовую ответственность, поэтому Покупателю имеет смысл настаивать именно на задатке. Продавцы же, с подачи риэлторов, любым способом стараются уйти от этой ответственности, и чаще принимают предоплату в виде аванса, но с дополнительными штрафными санкциями для Покупателя: если тот отказывается от сделки, то теряет сумму своего аванса.

Практика рынка такова, что чаще все-таки используется аванс, но с некоторыми дополнительными условиями, как со стороны Покупателя, так и со стороны Продавца (см. ниже).

Какие риски возникают у Покупателя при покупке квартиры, полученной по наследству? Примеры, пояснения, рекомендации.

Как вносить аванс при покупке квартиры

Порядок внесения аванса при покупке квартиры ничем не отличается от порядка внесения задатка за квартиру. Разница возникает только в описанных выше финансовых последствиях (ответственности сторон) в случае срыва сделки.

Для начала определяемся со сроком внесения аванса и его суммой.

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Срок аванса за квартиру

Срок аванса при покупке квартиры считается от момента внесения аванса до момента совершения сделки, т.е. подписания Договора купли-продажи квартиры (ДКП) и подачи документов на регистрацию.

Этот срок будет зависеть от готовности квартиры к продаже (готов ли весь пакет документов), от времени поиска альтернативной квартиры для Продавца (если сделка альтернативная), и от времени, необходимом Покупателю для проверки документов (как объекта – квартиры, так и субъекта – Продавца).

Торопиться здесь Покупателю не стоит. Меньше двух недель на сбор и проверку документов, обычно, не берут. Разумно будет внести аванс на срок с некоторым запасом времени – например, на месяц. А если сделка альтернативная, то может быть и полтора-два месяца. Этого времени достаточно и для сбора всего пакета документов Продавцом, и для их проверки Покупателем, и для контрольной консультации с юристом по поводу собранных документов.

Если сделка альтернативная, то перед внесением аванса за квартиру нам нужно убедиться, что намерения Продавца о покупке себе альтернативной квартиры соответствуют рынку. Иначе в процессе подготовки сделки может оказаться, что Продавец не сможет подобрать себе «альтернативу» в заданные сроки или уложиться в желаемую цену, и сделка тогда развалится.

Хорошо, если Продавец на момент внесения аванса предварительно уже подобрал себе вариант «альтернативы» (возможно даже – не один).

Как организовать денежные расчеты в альтернативной сделке с квартирой – рассказано в отдельной заметке.

Сумма аванса за квартиру

«Маловато будет!» – может заявить Продавец, пересчитывая наши деньги. «В самый раз!» – даем мы уверенный ответ, и объясняем Продавцу, что сам факт предоплаты имеет большее значение, чем ее сумма.

Сумма аванса при покупке квартиры, вообще-то, может быть любой. Но на практике она, обычно, не превышает 1-2% от стоимости квартиры, либо выбирают примерно сопоставимую круглую сумму, например, 50 или 100 тыс. руб. (суммы для рынка типового жилья Москвы). Торг здесь вполне уместен.

В чем риск покупки приватизированной квартиры? Нюансы приватизации. Что нужно знать Покупателю – см. по ссылке в Глоссарии.

Кому вносить аванс при покупке квартиры

Важный момент! Перед тем, как вносить аванс за квартиру, нам следует убедиться в том, что эта квартира действительно принадлежит Продавцу, и его право собственности на нее зарегистрировано государством. Для этого нам заранее нужно заказать Выписку из реестра ЕГРН (что это такое – см. по ссылке).

Эту Выписку из ЕГРН можно заказать как на сайте Росреестра, так и на нашем сайте – (через встроенный сервис API Росреестра).

И только сверив данные паспорта и Выписки из ЕГРН, и убедившись, что перед нами действительно владелец нужной нам квартиры, можно подписывать с Продавцом Договор об авансе и передавать ему деньги.

Если по данным ЕГРН мы видим, что собственников квартиры двое или несколько, то принимать аванс и подписывать договор должны они все (за несовершеннолетних детей действуют их родители или опекуны). Возможен вариант, когда все собственники выдают доверенность одному (например, главе семейства), и тогда он один может принимать деньги и подписывать авансовое соглашение от имени всех владельцев квартиры.

На практике бывает, что квартиру продает риэлтор от имени Продавца, и пытается принять сумму аванса на свое имя или на имя агентства недвижимости. Можно ли ему отдавать деньги? Можно. Но тогда помимо данных о владельце, нам еще нужно убедиться, что этот владелец действительно поручил этому риэлтору или агентству продажу своей квартиры. Риэлтор должен нам представить агентский договор с собственником, где помимо прочего должно быть указано, что агент уполномочен принимать аванс за квартиру.

В этом случае Договор аванса за квартиру мы будем подписывать с агентом. Смотрим его паспортные данные, фиксируем их в договоре, и оставляем себе копию агентского договора с собственником (как основание передачи аванса постороннему лицу).

Правда, вряд ли агентство недвижимости готово будет взять на себя хоть какую-то финансовую ответственность в случае срыва сделки по вине Продавца или по вине самого агентства. Максимум, мы можем рассчитывать на возврат суммы нашего аванса. В то время как в договоре непосредственно с Продавцом мы можем резонно предусмотреть штрафные санкции за срыв сделки по его вине.

Чем рискует Покупатель, приобретая квартиру, купленную ранее на материнский капитал – см. в этой заметке.

Договор аванса за квартиру

Форма Договора об авансе, вообще говоря, может быть произвольная (в т.ч. рукописная), но она должна быть составлена юридически грамотно. Там обязательно должны быть отражены существенные условия, а именно:

  • адрес квартиры,
  • ее полная стоимость,
  • срок аванса,
  • сумма аванса,
  • назначение аванса, условия его возврата и невозврата,
  • штрафные санкции (если о них договорились),
  • ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя (а также ФИО и данные агента, если аванс принимает он).

Не забываем также указать, что сумма аванса входит в стоимость квартиры.

В практике купли-продажи квартир, обычно, договариваются таким образом, что если Продавец вышел на сделку в заданный срок и со всеми документами, а Покупатель не готов покупать, то аванс ему не возвращается.

Но ведь мы (как Покупатель) можем отказаться от покупки и по объективным причинам. Например, если нас не устроило какое-нибудь условие сделки или нас смутил какой-нибудь документ при проверке. Как тогда быть?

В Договоре об авансе следует предусмотреть будущие условия подписания Договора купли-продажи (нотариальный или в простой письменной форме), условия взаиморасчетов (например, через банковскую ячейку или через аккредитив), и условия, как будут распределяться между участниками расходы на саму сделку.

Здесь вообще нужно перечислить все важные условия проведения сделки (в т.ч. обязательство выписки всех жильцов из квартиры), иначе Продавец может выйти на сделку со своими условиями и при нашем несогласии, на основании того же договора он не вернет нам аванс.

А чтобы нам (Покупателю) подстраховаться на случай, если после внесения аванса, мы обнаружим какие-либо сюрпризы или нестыковки в документах – следует в Договоре об авансе прописать условие, подобное этому:

«В случае обнаружения обстоятельств, препятствующих совершению сделки, либо приводящих к риску признания ее недействительной, Продавец возвращает Покупателю аванс в полном размере в течение 3-х дней с момента обнаружения этих обстоятельств».

То же касается и случая, когда Продавец отказывается представлять какие-либо документы, которые не обязательны для регистрации сделки с квартирой, но важны для Покупателя. Например, справку из ПНД.

Грамотно составить формулировки Договора об авансе, предусматривающие его возврат в случае чего, можно, например, с помощью специализированных юристов (в т.ч. дистанционно).

Образец Договора об авансе за квартиру можно скачать .

Авансовый договор нигде не регистрируется, составляется в двух экземплярах (для Продавца и для Покупателя), и подписывается в момент передачи аванса.

При желании, договор можно составить, подписать и заверить у нотариуса, тогда условия возврата или невозврата суммы аванса можно будет описать более подробно и грамотно.

В качестве авансового соглашения можно использовать и Предварительный договор купли-продажи квартиры (подробнее о нем – см. в Глоссарии по ссылке). Принципиальной разницы в названии документа здесь нет. И в том и в другом случае в нем указываются намерения сторон, перечисляются условия будущей сделки, и передается некоторая сумма денег в обеспечение намерений.

Нотариально заверенный Договор об авансе обеспечит дополнительную юридическую защиту Покупателю в случае мошеннических действий Продавца. Например, когда Продавец собирает предоплату сразу с нескольких Покупателей, а потом уходит в «несознанку», или продает квартиру кому-то одному.

Допустимо также прописать в договоре штрафы для Продавца, если он передумает продавать или продаст квартиру кому-то другому (например, за чуть большую цену – такое случалось в практике).

Возврат аванса (задатка) за квартиру. Возможно ли это? Ответ в заметке по ссылке.

Если мы имеем дело с доверенным лицом Продавца (не собственником), то здесь требуется особая осторожность. Этот случай рассмотрен далее, на шаге ИНСТРУКЦИИ — «Продажа квартиры по доверенности».

На практике, аванс за квартиру на «вторичке» вносится наличными, которые передаются из рук в руки под соответствующий подписанный договор/соглашение. Это можно делать, например, в той же квартире, которую мы покупаем. Это даст нам возможность еще раз (на всякий случай) осмотреть квартиру перед внесением предоплаты.

Но надежнее передавать деньги в нотариальной конторе, когда нотариус, помимо прочего, выступает свидетелем факта принятия денег Продавцом. В этом случае Продавцу сложнее будет уйти от ответственности.

Если же квартиру продает риэлтор (на основании агентского договора с собственником), то аванс мы можем внести в самом агентстве недвижимости.

Как вернуть аванс за квартиру?

Состоится сделка – или нет? Этим вопросом задаются как владельцы недвижимости при ее продаже, так и покупатели, планирующие приобрести жилье. И внесение аванса покупателем, которое, кажется, должно было бы гарантировать ее заключение, на практике очень часто превращается в головную боль для обеих сторон. Так, бывает, что продавец, после того, как сделка сорвалась, не спешит расставаться с авансом. А случается, что и продавцам приходится не только возвращать аванс несостоявшимся покупателям, но и доплачивать им за незаконное использование денежных средств (а это около 9% годовых). Из-за чего это происходит, и как избежать подобных неприятных моментов, рассказывает наш специалист Максим Чугунов.

Почему происходят конфликты с авансовыми платежами?

«Конфликтная ситуация возникает чаще всего при заключении договора о внесении аванса в счет сделки о покупке жилья. В этом случае владелец жилья предполагает, что может оставить себе в качестве компенсации сумму, уплаченную в виде аванса, если сделка по той или иной причине сорвется. Так должно происходить по расчетам продавца. Но на деле это не работает», — говорит наш специалист. – «Так, например, недавно наши клиенты, Ирина и Валерий Н., приобретавшие трехкомнатную квартиру, столкнулись с подобной проблемой при продаже своего однокомнатного жилья. Они оформили с покупателем договор о внесении аванса, по этому договору получили от него денежные средства и подыскали себе для покупки квартиру, в которую они собирались въехать. Но в назначенное время покупатель на оформление сделки не явился, на звонки не отвечал. Продажа не состоялась, а из-за этого сорвалась и покупка — владельцы альтернативной квартиры не захотели ждать, когда будет найден новый покупатель. Обратившись в наше агентство, Ирина и Валерий решили свою проблему и въехали в свое новое жилье. Однако через некоторое время объявился прежний покупатель и потребовал вернуть уплаченный аванс, настаивая на том, что, кроме аванса, должны быть выплачены и проценты за его использование. Благодаря нашим юристам, нашедшим в том договоре пункт, который был нарушен другой стороной, бывший покупатель был вынужден отказаться от своих притязаний. Но дело могло обернуться совсем по-другому».

Что можно и нужно предпринять для возврата аванса?

Как поясняет М. Чугунов, без заключения основного договора о продаже недвижимости, продавец не может удерживать денежную сумму, вносимую покупателем, в том числе и аванс, на законных основаниях. Так как аванс не является задатком, то он не обеспечивает договоренность об исполнении сделки, поэтому, если сделка не состоялась, продавец обязан вернуть денежные средства покупателю. Если же этого не происходит, покупатель вправе обратиться в суд, чтобы признать заключенный договор об авансе недействительным и взыскать с продавца удерживаемую сумму. Мало того – за незаконное использование денежных средств продавец, по статье 395 ГК РФ, еще может и уплатить проценты в размере около 9% годовых (точный расчет процентов осуществляется на основе действующей учетной ставки банковского процента).

Что говорит об этом закон?

Как правило, если все-таки дело доходит до суда, владельцы недвижимости просят признать аванс задатком. Тогда, по ст.380 ГК РФ, сумма, которую получил продавец, считается выплаченной покупателем в качестве доказательства заключения сделки и обеспечения ее исполнения. И по ст.381 ГК РФ, если покупатель виновен в срыве договоренностей о заключении сделки, денежная сумма остается у продавца. Но, при рассмотрении подобных споров, судьи часто приходят к мнению, что признание аванса задатком, а соответственно, и признание такой же ответственности сторон, как при задатке, противоречит ст. 421 и 422 ГК РФ, поэтому признают договор об авансе ничтожным. А поскольку договор купли-продажи заключен не был, то, согласно ч.3 ст.487, покупатель имеет право потребовать вернуть аванс — ведь продавец не исполнил свою обязанность о передаче товара, и совершенно неважно по чьей вине у него это не получилось. При этом бывали случаи, когда денежная сумма взыскивалась с продавца даже при отсутствии расписки в получении им денег.

Суда, конечно, можно избежать, если обе стороны подойдут к решению данного вопроса цивилизованно. В этом вам помогут специалисты нашего агентства.

Еще советы риэлторов:

Как лучше передавать деньги за квартиру во время сделки

Как купить квартиру совместно

Наши специалисты не советуют покупать квартиры с отказниками!

Как правильно и вовремя подписать акт приема-передачи квартиры — наши советы

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *