Передача дома от одной управляющей компании другой

Содержание

Как сменить управляющую компанию. Пошаговое руководство с образцами документов

Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят «не туда»? Или вашу УК просто решили обанкротить?

Ответ один — управляющую компанию необходимо менять!

Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию.

Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний. Найдите “своего Управляющего” и оцените масштаб и эффективность его деятельности. На сайте «Реформа ЖКХ» в список «Российская Федерация» включены данные о 37 019 Управляющих организациях (включая 18 828 ТСЖ). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.

Не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

Какие документы по мнению экспертов нужно передавать в новую УК

Шаг 2. Выбираем способ смены УК

Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

Основные способы смены УК:

  1. Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.
  2. Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ)
  3. Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.
  4. Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или выбирает непосредственное управление, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме

Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.

1) Подготавливаем повестку собрания.

В повестку собрания необходимо включить вопросы о:

  • проведении собрания в форме очно-заочного голосования,
  • расторжении договора управления заключенного со старой управляющей организацией,
  • выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации,
  • утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества,
  • сроках передачи технической документации и накопленных средств от старой управляющей организации к новой,
  • вопросы о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.

2) Не менее чем за 10 дней уведомляем всех собственников помещений в доме о проведении собрания.

Образец уведомления для собрания проводимого в очно-заочной форме

Согласно жилищному кодексу, уведомлять необходимо заказным письмом или лично под роспись. Однако, если ранее на собрании собственников вы приняли решение о другом надлежащем способе уведомления, например вывешиванием объявлений на входах в подъезды, то вы можете воспользоваться этим способом.

Если вы не помните, чтобы принимали такое решение, посмотрите в договоре управления. Во многих договорах присутствует такой пункт.

Не забываем вести реестр уведомлений (образец реестра).

В реестре, если мы вручили уведомление собственнику лично, то он расписывается о получении уведомления сам. Если мы отправили уведомление заказным письмом, то мы делаем запись об этом с указанием номера почтового отправления. Если мы разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то мы делаем запись об этом, и лицо разместившее уведомление, а также один — два свидетеля оставляют свои подписи.

Кроме того, с апреля 2016 года, обязательным приложением к протоколу собрания становится полный реестр собственников помещений в МКД.

3) Проводим очную часть собрания в очно-заочной форме.

С 1 июля 2015 года упразднен реестр голосования собственников на очном голосовании. Все собственники, как проголосовавшие на очной части собрания, так и проголосовавшие на заочной части, заполняют один и тот же Бланк Решения.

Образец бланка решения

Однако при получении бланка решения, каждый собственник должен расписаться в реестре выдачи бланков голосования.

Образец реестра выдачи бланков (скачать)

4) Проводим заочную часть собрания в очно-заочной форме. Обходим собственников не присутствовавших на очном собрании.

Бланк Решения собственников используется все тот же.

5) Составляем протокол собрания.

Собственно, все понятно из образца протокола собрания.

Образец протокола общего собрания собственников, проводимого в форме очно-заочного голосования

6) Уведомляем собственников о результатах собрания.

Образец уведомления (скачать)

Уведомление о результатах общего собрания собственников размещается не позднее чем через десять дней после завершения собрания в месте определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений.

Кроме того, не забываем о том, что отныне мы обязаны направлять копию протокола собрания в действующую на момент проведения собрания управляющую организацию в течение все тех же десяти дней.

Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме – сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).

Шаг 5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.

Рекомендуем подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую проблематично.

После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации.

Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).

Шаг 6. С какого момента платить в новую УК?

В новую управляющую организацию вы начинаете платить только с того момента, когда у нее будут заключены договора с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг в вашем многоквартирном жилом доме.

Если этот процесс затянулся по вине старой управляющей компании, собственникам или новой управляющей организации придется решать данный вопрос в судебном порядке, а до того момента платить в старую УК.

О чем должны знать жильцы: права и обязанности управляющей компании

  1. Обязанности управляющей компании ЖКХ
  2. Придомовая территория и деятельность УК — где границы?
  3. Права управляющей компании
  4. Ответственность УК

Жильцы многоквартирного дома не всегда знают обязанности, возложенные на управляющую компанию действующим законодательством. Из-за этого возникает непонимание, куда деваются кругленькие суммы по статье «Содержание и ремонт» и отсутствие контроля деятельности УК. Рассмотрим основные обязанности управляющей компании.

Взаимоотношения УК и жильцов дома скреплены договором. Каждый собственник объекта недвижимости дома должен получить по одному экземпляру, а один должен остаться в УК. На деле это правило нарушается. Если у владельца квартиры нет на руках письменного документа, то он может обратиться в органы ЖКУ и запросить его.

Права и обязанности управляющей компании — это основные статьи договора. Их прочесть рекомендуется каждому жильцу.

Условия договора одинаковы для всех проживающих в многоквартирном доме. В документе указан срок, в течение которого УК занимается предоставлением коммунальных услуг, ведением хозяйства и ремонтом дома ( ст. 162 ЖК РФ).

В договоре указывается состав имущества жилого дома, его адрес, порядок расчета платы за содержание и ремонт, процедура предоставления коммунальных услуг и срок документа. Он не может быть меньше одного года. Максимальный срок договора — пять лет. Если УК была выбрана на конкурсной основе, то он уменьшается до трех лет.

Важно обозначить в договоре пункт обязанности предоставления УК отчетности. Если такой графы нет, то органы ЖКУ, как правило, представляют отчет о проделанной работе по окончании договора. На самом деле такая обязанность закреплена ст. 162 ЖК РФ и должна исполняться.

Обязанности управляющей компании ЖКХ

В своей деятельности УК должна выполнять эксплуатационно-ремонтные работы и предоставлять организационные услуги.

К эксплуатационно-ремонтным работам относятся

  • выполнение мероприятий для обеспечения безопасности проживания жильцов в доме, поддержанию его архитектурного облика;
  • осмотр имущества многоквартирного дома. Должен проводиться перед отопительным сезоном и после его, а также при возникновении чрезвычайных ситуаций; проведение текущего ремонта. Если выявленные дефекты требуют значительных финансовых вложений, то ремонт может растянуться на несколько лет.
  • контроль за состоянием внутридомовых сетей, по которым жильцы получают коммунальные ресурсы;
  • соблюдение правил пожарной безопасности;
  • уборка подъездов и придомовых территорий, если последние являются частью имущества дома;
  • вывоз мусора, в том числе и от юридических лиц, офисы которых расположены в здании подотчетного дома;
  • контроль за эксплуатацией общедомовых счетчиков;
  • внедрение энергосберегающих программ, направленных на эффективное использование поставляемых ресурсов. Такие мероприятия проводятся только по согласованию с региональными органами.

Организационные услуги

Помимо этих обязанностей УК должна исполнять организационные услуги. В их перечень входит:

  • аккумулирование средств от предоставленных ресурсов и услуг и оплата поставщикам;
  • борьба с задолженностями;
  • организация работы с поставщиками: заключение договора, контроль качества предоставляемых услуг, перерасчет платы при поставке некачественных услуг;
  • хранение технической и иной документации на жилой дом;
  • выявление расхитителей энергоресурсов: проверки, рейды и т.д.
  • проведение общих собраний с собственниками жилья. Это мероприятие должно быть не реже одного раза в год. На нем представители ЖКХ отчитываются о проделанной работе, о расходах, понесенных в рассматриваемый период, и принимают решение о тарифе на следующий год. Плата за содержание и ремонт дома может быть равна муниципальной или быть выше. В каждом доме она устанавливается индивидуально. Если на собрании УК не утвердила тариф, то считается, что он равен муниципальному (ст. 158 ЖК РФ). В этом случае органы ЖКХ не освобождаются от ответственности за предоставление услуг по ведению хозяйства и ремонту дома даже при нехватке средств, аккумулируемых от собственников жилья.
  • проведение мероприятий по информированию жильцов об изменениях в тарифе;
  • оформление временной или постоянной регистрации.

Все работы, перечисленные выше, управляющая компания должна исполнять обязательно.

Придомовая территория и деятельность УК — где границы?

Придомовая территория — это участок земли, закрепленный за объектом недвижимости. Его площадь определяется строительными актами, предусмотренными Земельным Кодексом.

Придомовая территория является собственностью жильцов дома, они обязаны за нее платить (Постановление Правительства № 491). Содержать такую территорию в надлежащем состоянии — обязанность УК, с которой жильцы заключили договор. В случае не выполнения работ она может быть привлечена к ответственности.

Реальные границы на придомовую территорию можно узнать из акта на земельный участок. Такой документ должно предоставить руководство УК по требованию собственника.

Обязанности управляющей компании по содержанию придомовой территории сводятся к:

  • уборке закрепленного участка земли;
  • проведению мероприятий по озеленению территории;
  • вывоз мусора;
  • установке детских комплексов и поддержанию их в надлежащем состоянии.

При неисполнении своих обязанностей на УК возможно наложение штрафа в размере до 50 тысяч рублей. Контроль за выполнением обязательных работ возлагается на жильцов дома.

Помимо обязанностей управляющая компания наделена некоторыми правами.

Права управляющей компании

  • передавать сведения уполномоченным органам о незаконной перепланировке в помещениях;
  • информировать соответствующие органы об использовании общего имущества не по назначению;
  • принимать участие в мероприятиях по взысканию задолженности с жильцов дома;
  • принимать решение о перечислении резервных средств на погашение задолженности перед поставщиками услуг или на оплату дополнительных работ по ремонту общего имущества собственников;
  • контролировать правильность передачи показаний индивидуальных приборов учета, корректировать платежи в зависимости от полученных сведений;
  • приостановить поставку энергоресурсов, предусмотренных законодательством, при неоплате коммунальных услуг или неполной их оплате.

Ответственность УК

Обязанности управляющей компании и ее ответственность нашли отражение и в Правилах предоставления коммунальных услуг. Они устанавливают ответственность органов ЖКХ за некачественной предоставление коммунальных услуг и неисполнение возложенных на них работ, как договором, так и законодательством РФ.

  1. При выявлении фактов ненадлежащего содержания имущества собственников юридическая организация может распрощаться с 50 тысячами рублями. Если было выявлено нарушение норматива обеспечения жильцов ресурсами, то сумма штрафа составит 10 тысяч рублей.
  2. Статья 44 ГК РФ устанавливает ответственность за действия или бездействия уполномоченных лиц, которые привели к порче общего имущества и нанесению вреда. В этом случае все убытки, понесенные жильцами, перекладываются на управляющую компанию.
  3. Нарушение правил пожарной безопасности может повлечь административную ответственность. В этом случае УК лишиться до 200 тысяч рублей.

Список работ, что входит в обязанности управляющей компании, очень большой. Их знание позволит снять напряженность между жильцами и представителями ЖКХ.

Что делать жильцам многоквартирного дома, если нет УК

Если дом остался без управляющей компании, жильцам придется выбрать новую управляющую компанию либо другой способ управления домом (например, создать ТСЖ). Органы местного самоуправления внимательно следят за тем, чтобы многоквартирных домов без управления не было. О том, что делать, если по каким-то причинам многоквартирным домом никто не управляет, читайте далее.

Может ли многоквартирный дом быть без управляющей компании?

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из трех способов управления им:

  • Привлечь управляющую компанию.
  • Создать ТСЖ, жилищный или потребительский кооператив.
  • Управлять домом без посредников. Этот вариант применим, только если в доме меньше 30 квартир.

Если используется второй или третий вариант, нанимать управляющую компанию нет необходимости.

Если же собственники воспользовались первым способом, но по каким-либо причинам многоквартирный дом остался без управления, например организация без предварительного уведомления и объективных причин в одностороннем порядке расторгла договор, то жильцам нужно выбрать другой способ управления на собрании собственников, например ТСЖ, либо заключить договор с другой компанией.

Если жильцы ничего не выбрали, орган местного самоуправления объявляет конкурс по отбору УК для управления многоквартирным домом, а до момента его завершения определяется муниципальная организация, ответственная за содержание общего имущества дома и его ремонт

Временное управление многоквартирным домом

Если в качестве решения возникшей проблемы выбрана временная управляющая организация, полезно знать следующие нюансы:

  • Временную управляющую организацию выбирает орган местного самоуправления и только при наличии предварительного письменного согласия антимонопольного органа.
  • Выбранная организация должна иметь лицензию для управления многоквартирным домом.
  • Временное управление не может длиться более 1 года.
  • В этот срок должен быть организован открытый конкурс по выбору новой управляющей компанией или приняты меры для выбора иного способа управления.

***

Таким образом, ответ на вопрос, может ли дом быть без управляющей компании, такой: многоквартирные дома без управляющей компании существуют. Жильцы проголосовали за иной способ управления либо УК не выбрана из-за непредвиденных обстоятельств.

Еще больше материалов по теме — в рубрике «Многоквартирный дом».

Бухгалтерский учет при передаче домов на управление в другую управляющую организацию.

Ризванова М.В., генеральный директор АКГ «Уральский союз».

Как показывает наш опыт, в последнее время некоторые ДЕЗы столкнулись с проблемами в бухгалтерском учете при передаче управления многоквартирными домами другой управляющей организации.

1. Действия передающей организации при передаче управления многоквартирным домом в другую управляющую организацию:

Передача управления многоквартирным домом другой управляющей организации это по сути расторжение собственниками договора на управление с одной организацией и заключение такового с другой. Расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Договор может быть прекращен в связи с окончанием срока его действия и отказом от пролонгации; по соглашению сторон; в одностороннем порядке (при нарушении условий договора). В целях оказания методической помощи собственникам помещений и организациям, управляющим многоквартирными домами, утвержден Порядок, определяющий процедуру передачи управления многоквартирным домом в случае принятия общим собранием собственников помещений решения о выборе иного способа управления и (или) иной управляющей организации (юридического лица или индивидуального предпринимателя, осуществляющих управление многоквартирным домом в соответствии с договором) (Распоряжение Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства г. Москвы от 29 сентября 2006 г. N 05-14-316/6 «Об утверждении порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм»).

В указанном порядке определены действия организации, ранее управлявшей многоквартирным домом, по передаче документации для управления многоквартирным домом. А именно, организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая уведомление о передаче управления таким домом другой организации:

1. Определяет распорядительным документом ответственных за подготовку и сбор подлежащей передаче документации и включает их в состав членов комиссий по приемке-передаче документации в зависимости от ее вида. В состав этих лиц в обязательном порядке должны включаться: руководитель организации, главный бухгалтер, главные специалисты, отвечающие за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, его благоустройство, планово-экономическую деятельность.
2. Проводит проверку наличия технической и иной документации, состава общего имущества и года постройки многоквартирного дома для подготовки к ее передаче.
3. Составляет опись технической документации, по которой истек срок годности, а также перечень недостающей документации и принимает меры к ее обновлению или восстановлению. Если организация, передающая управление, — государственная, то она осуществляет расчет средств, необходимых на восстановление документации, организацию множительно-копировальных работ для документов, которые передаются в копиях, а их оригиналы подлежат хранению в архиве, организацию работ по архивации, и передает опись и расчеты в управу района для решения вопроса о получении таких средств.
4. За тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом по актам приема-передачи технической документации осуществляет ее передачу и иных связанных с управлением таким домом документов.
Управляющая организация передает вновь выбранной управляющей организации, а та в свою очередь принимает, технический паспорт и копии иной технической документации, документацию паспортной службы, бухгалтерскую документацию, а также:
• копии документов от энергоснабжающих и коммунальных служб города о расторжении договоров с предыдущей управляющей организацией на поставку (обслуживание) данного дома, либо копии документов, подтверждающих наличие договорных отношений между ресурсоснабжающими и управляющими организациями с актами, устанавливающими границы балансовой принадлежности сетей;
• сальдовые остатки (задолженность и переплата) жителей дома за потребленные жилищно-коммунальные услуги.
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24 и 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491.
5. Готовит гарантийные письма по восполнению утраченной или отсутствующей технической документации — обязательства принимающей стороне с указанием сроков исполнения.
В случае если передающая документацию для управления многоквартирным домом государственная организация или организация, которая управляла таким домом по распоряжению префекта, в подписании актов по передаче технической и иной документации участвуют представители управы района, Гарантийные письма, указанные выше, при необходимости их обеспечения бюджетными средствами проходят согласование с префектурой административного округа.
6. Назначает и проводит совещания с представителями ЕИРЦ, выбранной управляющей организацией и/или членами правления жилищного объединения, на которых выявляются проблемные вопросы по передаче документации и управлению многоквартирным домом. Обеспечивает протоколами совещаний каждую из сторон.
В случае возникновения споров и разногласий по процедуре передачи документации и другим вопросам по просьбе принимающей стороны организует совещания с приглашением представителей префектуры административного округа и управы района.
7. При наличии договорных отношений направляет в ЕИРЦ уведомление о передаче управления многоквартирным домом другой управляющей организации с указанием адреса передаваемого в управление многоквартирного дома и даты передачи с целью урегулирования договорных отношений.
8. Направляет в подрядные и ресурсоснабжающие организации уведомления о расторжении договоров в части обслуживания и снабжения ресурсами многоквартирного дома со дня передачи его в управление другой управляющей организации или жилищному объединению.
9. Организует в назначенный день оформление:
— сводного акта приема-передачи согласно приложению 11 к настоящему Порядку, в котором помимо указания наименования передаваемой документации указывается ее качественный (оригинал, копия, ксерокопия) и количественный (количество экземпляров) состав, номера и даты актов передачи той или иной документации, составленных на рабочих совещаниях;
— актов передачи документации по разделам приложения 10 к настоящему Порядку, не оформленных на предыдущих рабочих совещаниях по передаче документации.
10. Осуществляет работы по рассмотрению жалоб и заявлений по вопросам управления многоквартирным домом и составляет акты по их исполнению на день передачи управления многоквартирным домом.
11. Организует передачу документов по передаваемому дому, подлежащих обязательному длительному хранению и не относящихся к финансовой деятельности предприятия, в ГУ «Объединенный архив ЖКХиБ» или городской (районный) архив.
12. Направляет уведомления всем собственникам помещений в многоквартирном доме о необходимости:
— ликвидировать имеющиеся задолженности по оплате предоставленных услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также коммунальных услуг на день вступления в силу договора управления с новой управляющей организацией или день, указанный в протоколе решения общего собрания собственников о выборе способа управления (создания жилищного объединения);
— указать расчетный счет, на который можно перечислить имеющуюся переплату собственника.
13. Составляет гарантийные письма — обязательства, по которым все денежные средства, полученные в результате неправильного перечисления их собственниками помещений в многоквартирном доме, нанимателями или арендаторами после вступления в силу нового договора управления или смены способа управления, должны быть возвращены плательщику или на основании его поручения перечислены на расчетный счет другой организации, управляющей многоквартирным домом.

2. Расчеты сторон при передаче управления многоквартирным домом.

В соответствии с Гражданским кодексом и пунктом 8 статьи 162 ЖК РФ если у сторон расторгаемого договора управления осталась задолженность, то ими должны быть возмещены взаимные убытки. Т.е., частью собственников помещений должен быть возвращен долг по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, управляющей организацией должна быть возвращена стоимость оплаченных, но не выполненных услуг и работ (пп. «б» п. 10 Письма Минрегиона РФ от 26.03.2007 N 5280-СК/07 «Об изменении жилищного законодательства РФ»).Таким образом, управляющая организация, при передаче управления многоквартирным домом, дебиторскую задолженность должна истребовать на законных основаниях проведя претензионную работу. Если добровольно собственники помещений не погашают задолженность, ее можно истребовать в судебном порядке. При таком варианте в бухгалтерском учете будет числиться дебиторская задолженность до момента получения оплаты или до истечения срока исковой давности, после которого дебиторская задолженность подлежит списанию на финансовые результаты. Отметим, что для правомерного списания дебиторской задолженности необходимо провести инвентаризацию дебиторской задолженности. Убедиться в истечении срока исковой давности, учитывая то, что срок исковой давности может прерывается, а после перерыва его отсчет возобновляется. Срок исковой давности прерывается в случаях предъявления иска в установленном законодательством порядке; совершения должником определенных действий о признании своего долга. Это могут быть частичная оплата задолженности, обращение к кредитору с просьбой об отсрочке платежа и т.п.

Кроме указанного варианта существует возможность «избавиться» от дебиторской задолженности заключив с новой управляющей организацией договор уступки права требования долга (договор цессии). Под цессией понимается уступка третьим лицам прав требования, принадлежащих первоначальному кредитору. В соответствии с договором цессии в обязательстве меняются лица: первоначальный кредитор (цедент — лицо, уступающее требование) отказывается от своих прав в отношении должника, передавая их новому кредитору (цессионарию — лицу, покупающему долг). То есть цессионарий приобретает право требовать от должника, которому по договору были отгружены товары, их оплату. Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу. Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования. Первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором. Договор цессии заключается в письменной форме. Он имеет возмездный характер, поэтому должен содержать стоимость переуступленных прав, чтобы его не посчитали договором дарения, а также порядок расчетов (в виде денег, имущества и т.п.). Цедент должен письменно уведомить должника о состоявшемся переходе права требования к другому лицу. Новому кредитору стоит убедиться, что передаваемое ему право требования действительно существует. Здесь пригодятся подлинники договоров, актов приема-передачи, данные по лицевым счетам жильцов дома, актов сверки взаимных расчетов (), платежных поручений, накладных, счетов-фактур и т.д., которые после подписания цессии передаются по акту приема-передачи. Эти документы должны подтвердить, что цедент выполнил все обязательства.

Операции по уступке прав требования в бухгалтерском учете цедента отражаются на счете учета прочих доходов и расходов — 91. На дату передачи права требования в учете делаются проводки:

  • Дебет 76-5 Кредит 91-1 — передано право требования в сумме, установленной в договоре цессии.
  • Дебет 91-2 Кредит 62-1 — списаны расходы, связанные с уступкой права требования, в размере стоимости проданного товара.
  • Дебет 99 (91) Кредит 91 (99) — выявлен результат от операций по уступке прав требования.

Отраженный в бухучете убыток от операций по уступке уменьшает налогооблагаемую прибыль единовременно. А в налоговом учете при уступке после наступления срока оплаты 50% суммы убытка принимаются сразу, а 50% — по истечении 45 дней со дня уступки. Таким образом, возникает вычитаемая временная разница, приводящая к образованию отложенного налогового актива (ОНА). Он отражается проводкой: Дебет 09 Кредит 68. При принятии в налоговом учете второй части суммы убытка в бухгалтерском погашается ранее начисленный ОНА: Дебет 68 Кредит 09. При уступке до наступления срока оплаты убыток в части, не принимаемой для налогообложения, на дату уступки признается постоянной разницей и приводит к образованию постоянного налогового обязательства. Оно отражается проводкой: Дебет 99 Кредит 68. При уступке продавцом товара прав требования долга третьему лицу период получения дохода определяется по дате подписания сторонами акта уступки права требования. Убытки, полученные при уступке, принимаются при исчислении прибыли следующим образом. Если уступка произошла до наступления срока платежа, предусмотренного договором на реализацию товаров, отрицательная разница между доходом от реализации права требования долга и стоимостью реализованного товара признается убытком цедента. Размер убытка для целей налогообложения не должен быть больше суммы процентов, которую налогоплательщик уплатил бы с учетом требований статьи 269 НК РФ по долговому обязательству, равному доходу от уступки права требования, за период от даты уступки до даты платежа, предусмотренного договором на реализацию товаров.

После наступления срока платежа убыток, как мы отметили выше, принимается в следующем порядке:

  • — 50% от суммы убытка — на дату уступки права требования;
  • — 50% от суммы убытка — по истечении 45 календарных дней от даты подписания акта при уступке права требования.

Передача имущественных прав, в том числе права требования долга, является объектом обложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Однако, существует и иное мнение на этот счет. А именно, что начислять НДС при первичной уступке права требования долга не нужно. Ведь при уступке права требования, связанного с реализацией товаров (работ, услуг), налоговая база по НДС определяется в общем порядке (п. 1 ст. 155 НК РФ). То есть налог начисляется на стоимость реализованных товаров (работ, услуг) и выставляется непосредственно покупателям. Поскольку обязанность по перечислению налога в бюджет возникла в момент отгрузки товаров (работ, услуг), то при передаче имущественных прав цедент НДС повторно не начисляет и, следовательно, цессионарию налог не предъявляет. Однако Минфин считает, что в рассматриваемой ситуации применяются общие правила формирования налоговой базы по НДС и при уступке прав требования цедент обязан уплатить налог со стоимости уступаемого права (письмо Минфина России от 16.09.2009 N 03-07-11/227).

Минфин обосновывает свою позицию следующим образом: согласно пункту 1 статьи 153 НК РФ при передаче имущественных прав налоговая база по НДС определяется с учетом особенностей, установленных статьей 155 НК РФ. В пункте 1 этой статьи указано, что в случае уступки дебиторской задолженности налоговая база у цедента в отношении операций по реализации товаров определяется по правилам статьи 154 НК РФ, то есть стоимость уступаемого права увеличивается на сумму НДС. Налоговая база в указанном случае определяется в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 153 НК РФ, и в выручку от передачи имущественных прав включаются все доходы, связанные с расчетами по их оплате.

Следует учитывать, что, хотя такая точка зрения законодательно никак не подкреплена, цеденту, уступившему права требования по договору поставки товаров и не начислившему НДС, придется отстаивать свою позицию в арбитражном суде. А суды не всегда поддерживают налогоплательщиков (постановление ФАС Центрального округа от 12.02.2009 N А14-9603/2007/446/24).

Рассмотрим бухгалтерский учет у цессионария.
Приобретенное право требования цессионарий принимает к бухучету в составе финансовых вложений в сумме фактических затрат на его приобретение. В бухгалтерском учете будут отражены следующие записи:

  • Дебет 58 Кредит 76-5 — принято к учету право требования в размере фактических затрат;
  • Дебет 19 Кредит 76-5 — отражен НДС по приобретенному праву. Эта проводка делается, только если цедент начислил с уступки НДС и предъявил его цессионарию. Если не начислил и не предъявил НДС, то и отражать его не надо.

При отсутствии экономической выгоды приобретенное право требования учитывается на субсчете 76-5 «Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами».
Затем цессионарий отразит:

  • Дебет 76-5 Кредит 51 — произведены расчеты с первоначальным кредитором;
  • Дебет 68-2 Кредит 19 — принят к вычету входной НДС (если предъявлен цедентом и цессионарий имеет право на вычет).

На дату реализации приобретенного права требования (погашения должником обязательства) цессионарий отразит выбытие финансового вложения — прочий доход в сумме, полученной от должника (без учета НДС), и прочий расход в сумме фактических затрат, отраженных на счете 58:

  • Дебет 76-5 Кредит 91-1 — отражен доход от реализации права требования в размере суммы, полученной от должника;
  • Дебет 91-2 Кредит 68-2 — начислен НДС с суммы превышения дохода над суммой затрат по приобретению требования;
  • Дебет 91-2 Кредит 58 — списана стоимость требования;
  • Дебет 51 Кредит 76-5 — получены денежные средства от должника в сумме долга.

Как отмечалось ранее, управляющей организацией должна быть возвращена стоимость оплаченных, но не выполненных услуг и работ, т.е. погашена кредиторская задолженность. С этой целью управляющая организация, передающая управление многоквартирным домом, направляет уведомления всем собственникам помещений в многоквартирном доме, в том числе о необходимости указать расчетный счет, на который можно перечислить имеющуюся переплату собственника. Все денежные средства, полученные в результате неправильного перечисления их собственниками помещений в многоквартирном доме, нанимателями или арендаторами после вступления в силу нового договора управления или смены способа управления, должны быть возвращены плательщику или на основании его поручения перечислены на расчетный счет другой организации, управляющей многоквартирным домом.

3. Действия ЕИРЦ при передаче управления многоквартирным домом от одной управляющей организации в другую.

Хотелось бы отметить порядок действия ЕИРЦ на основании полученного уведомления и/или распоряжения префекта административного округа при передаче управления многоквартирным домом от одной управляющей организации в другую (изложен в Порядке, определяющим процедуру передачи управления многоквартирным домом утвержденным Распоряжением Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства г. Москвы от 29 сентября 2006 г. N 05-14-316/6). ЕИРЦ закрывает не имеющие задолженностей и переплат финансовые лицевые счета собственников помещений многоквартирного дома. По счетам, имеющим задолженность, составляет реестры задолженностей по видам работ и услуг для их передачи в организацию, ранее управлявшую многоквартирным домом, с целью взыскания средств с собственников помещений. По счетам, имеющим переплату, составляет отдельные реестры для их передачи:
— в организацию, ранее управлявшую многоквартирным домом, с целью возврата средств собственникам помещений;
— в ресурсоснабжающие и прочие организации для их зачета в счет оплаты будущих периодов по договорам, заключаемым этими организациями с новой управляющей организацией или жилищным объединением.
Направляет предложение в организацию, которая будет управлять многоквартирным домом, о заключении договора по расчету начислений собственникам жилых и нежилых помещений, а также нанимателям, если они имеются, платежей за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, а также коммунальные и прочие услуги с предоставлением проекта договора на ознакомление.

4. Практика осуществления взаиморасчетов при передаче управления многоквартирным домом от одной управляющей организации в другую.

Все вышесказанное, это «идеальный» выход из сложившейся ситуации. Далее рассмотрим ситуацию, которая встречается на практике, а именно заключение тройственного соглашения о взаиморасчетах между передающей организацией (назовем ее ДЕЗ), принимающей организацией (далее – управляющая компания) и ресурсоснабжающей организацией. Соглашение устанавливает следующий порядок взаиморасчетов:
1) в случае, если стоимость энергии, поставленной энергоснабжающей организацией в адрес ДЕЗа, превышает сумму, начисленную ДЕЗом населению:
— управляющая компания осуществляет сбор денежный средств с населения за энергию, поставленную ДЕЗом;
— при поступлении денежных средств населения за поставленную энергию через систему ГУИС непосредственно на расчетный счет энергоснабжающей организации, управляющая компания поручает энергоснабжающей организации зачитывать денежные средства в счет договора между ДЕЗом и энергоснабжающей организацией;
— при поступлении денежных средств населения за поставленную энергию на расчетный счет управляющей компании, управляющая компания перечисляет на расчетный счет энергоснабжающей организации денежные средства, причитающиеся ДЕЗу за поставленную населению энергию.
2) в случае, если сумма, начисленная ДЕЗом населению за поставку энергии, превышает стоимость энергии, поставленной энергоснабжающей организацией ДЕЗу, ДЕЗ поручает энергоснабжающей организации зачесть денежные средства, поступившие по договору энергоснабжения между энергоснабжающей организацией и ДЕЗом на договор энергоснабжения между энергоснабжающей организацией и управляющей компанией.
Отражение хозяйственных операций при заключении такого соглашения зависит от варианта учета расчетов за энергию, применяемого в ДЕЗе:
1 вариант: с использованием счета 86 (76), т.е. без отражения доходов и расходов на счетах учета финансовых результатов.
предположим ситуацию, что по договорам поставки энергии с энергоснабжающей организацией и с населением отражены следующие записи:

  • Дт 86 Кт 60 – 2 млн. руб. (стоимость поставленной энергоснабжающей организацией энергии)
  • Дт 62 Кт 86 – 5 млн. руб. (сумма, начисленная населению за поставку энергии)
  • Дт 51 Кт 62 – 4 млн. руб. (получено от населения по договорам поставки энергии)
  • Дт 60 Кт 51 – 4 млн. руб. (перечислены денежные средства энергоснабжающей организации)

Таким образом, на дату передачи управления многоквартирным домом, у ДЕЗа сформировались следующие остатки:

  • на счете 86 – кредитовый остаток 3 млн. руб.
  • на счете 60 – дебетовый остаток 2 млн. руб.
  • на счете 62 – дебетовый остаток 1 млн. руб.

В соглашении о взиморасчетах это ситуация 2 и разницу в 3 млн. руб. превышения начислений населению ДЕЗ поручает энергоснабжающей организации зачесть в счет договора между управляющей компанией и энергоснабжающей орагнизацией. В бухгалтерском учете ДЕЗа будут отражены следующие записи:

Теперь смоделируем обратную ситуацию, когда стоимость энергии, поставленной энергоснабжающей организацией в адрес ДЕЗа, превышает сумму, начисленную ДЕЗом населению.
По договорам поставки энергии с энергоснабжающей организацией и с населением отражены следующие записи:

  • Дт 86 Кт 60 – 5 млн. руб. (стоимость поставленной энергоснабжающей организацией энергии)
  • Дт 62 Кт 86 – 2 млн. руб. (сумма, начисленная населению за поставку энергии)
  • Дт 51 Кт 62 – 1 млн. руб. (получено от населения по договорам поставки энергии)
  • Дт 60 Кт 51 – 1 млн. руб. (перечислены денежные средства энергоснабжающей организации)

На дату передачи управления многоквартирным домом, у ДЕЗа сформировались следующие остатки:

  • на счете 86 – дебетовый остаток 3 млн. руб.
  • на счете 60 – кредитовый остаток 4 млн. руб.
  • на счете 62 – дебетовый остаток 1 млн. руб.

В соглашении о взиморасчетах это ситуация 1.
В бухгалтерском учете ДЕЗа будут отражены следующие записи:

В бухгалтерском учете управляющей компании формируются остатки по соответствующим счетам следующими записями:

  • Дт 60 (62, 76) Кт 91
  • Дт 91 Кт 60 (62,76).

Получение дебиторской задолженности управляющей компанией расценивается как безвозмездное получение и подлежит включению в состав доходов при исчислении налога на прибыль.
2 вариант: отражение расчетов за энергию с использованием счета 90.
Итак, предположим что по договорам поставки энергии с энергоснабжающей организацией и с населением отражены следующие записи:
Дт 20 Кт 60 – 1,69 млн. руб. (стоимость поставленной энергоснабжающей организацией энергии)
Дт 19 Кт 60 – 0,31 млн. руб.
Дт 68 Кт 19 – 0,31 млн. руб.

  • Дт 90 Кт 20 – 1,69 млн. руб.
  • Дт 62 Кт 90 – 5 млн. руб. (сумма, начисленная населению за поставку энергии)
  • Дт 90 Кт 68 – 0,76 млн. руб.
  • Дт 51 Кт 62 – 4 млн. руб. (получено от населения по договорам поставки энергии)
  • Дт 60 Кт 51 – 4 млн. руб. (перечислены денежные средства энергоснабжающей организации)
  • Дт 68 Кт 51 – 0,45 млн. руб.

Таким образом, на дату передачи управления многоквартирным домом, у ДЕЗа сформировались следующие остатки:
на счете 60 – дебетовый остаток 2 млн. руб.
на счете 62 – дебетовый остаток 1 млн. руб.
В соглашении о взиморасчетах это ситуация 2. В бухгалтерском учете ДЕЗа будут отражены следующие записи:

  • Дт 91 Кт 60 – 2 млн. руб.
  • Дт 91 Кт 62 – 1 млн. руб.

При таком варианте учета ситуация осложняется тем, что финансовый результат по расчетам за энергию на дату передачи управления многоквартирным домом сформирован ДЕЗом как в целях бухгалтерского, так и в целях налогового учета. А, поскольку соглашение имеет безвозмездный характер, возникают неблагоприятные налоговые последствия:
— у передающей организации расходы не могут быть учтены при исчислении налога на прибыль и с указанной суммы следует начислить НДС (как с безвозмездной реализации)
— у принимающей организации данная сумма подлежит включению в доходы (как безвозмездно полученная).
В бухгалтерском учете принимающей организации будут отражены следующие записи:

  • Дт 60 Кт 91 – 2 млн. руб.
  • Дт 62 Кт 91 – 1 млн. руб.

Теперь рассмотрим ситуацию, когда организация использует способ отражения расчетов с использованием счета 90 и стоимость энергии, поставленной энергоснабжающей организацией в адрес ДЕЗа, превышает сумму, начисленную ДЕЗом населению.
По договорам поставки энергии с энергоснабжающей организацией и с населением отражены следующие записи:

  • Дт 20 Кт 60 – 4,24 млн. руб. (стоимость поставленной энергоснабжающей организацией энергии)
  • Дт 19 Кт 60 – 0,76 млн. руб.
  • Дт 68 Кт 19 – 0,76 млн. руб.
  • Дт 62 Кт 90 – 2 млн. руб. (сумма, начисленная населению за поставку энергии)
  • Дт 90 Кт 68 – 0,31 млн. руб.
  • Дт 51 Кт 62 – 1 млн. руб. (получено от населения по договорам поставки энергии)
  • Дт 60 Кт 51 – 1 млн. руб. (перечислены денежные средства энергоснабжающей организации)

На дату передачи управления многоквартирным домом, у ДЕЗа сформировались следующие остатки:
на счете 60 – кредитовый остаток 4 млн. руб.
на счете 62 – дебетовый остаток 1 млн. руб.
В соглашении о взиморасчетах это ситуация 1.
В бухгалтерском учете ДЕЗа будут отражены следующие записи:

  • Дт 91 Кт 62 – 1 млн. руб.
  • Дт 60 Кт 91 – 4 млн. руб.

Что касается дебиторской задолженности (1 млн. руб.), то с ней ситуация аналогична предыдущей. По вопросу включения/не включения в состав доходов при исчислении налога на прибыль кредиторской задолженности (4 млн. руб.), хочется обратить внимание на требования Налогового кодекса РФ: расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода (ст. 252). Поэтому при не включении кредиторской задолженности в состав доходов, расходы могут быть признаны несоответствующими требованиям статьи 252 НК РФ, что повлечет их исключение налоговыми органами из налоговой базы.

В бухгалтерском учете управляющей компании следует отразить:

  • Дт 62 Кт 91 – 1 млн. руб.
  • Дт 91 Кт 60 – 4 млн. руб.

Особо хотелось бы отметить, что для заключения подобного соглашения обязательно нужно разрешение собственника. Это требование содержится в пункте 4 статьи 18 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», согласно которому государственное или муниципальное предприятие не вправе без согласия собственника совершать сделки, связанные с предоставлением займов, поручительств, получением банковских гарантий, с иными обременениями, уступкой требований, переводом долга, а также заключать договоры простого товарищества.

Перейти в разделы:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *