Ограничение права собственности

Ограничение права собственности

В практике встречаются случаи, когда права собственника имущества ограничены, но какой-либо компенсации за такое ограничение собственник получить не может.

В данной заметке будет описан только один пример такой «несправедливости». В нашем примере физическим лицом приобретено здание (не являющееся жилым домом или многоквартирным домом)1, в помещениях которого располагается оборудование центрального теплового пункта (ЦТП), лишающее собственника возможности пользоваться по своему усмотрению всем зданием, но компенсации собственнику из-за этого не полагается и правоприменительная практика считает, что такое ограничение прав собственника является законным, что собственник здания не может требовать от собственника оборудования заключения договора аренды на площади, занятые оборудованием, не может требовать взыскать с собственника оборудования сумму неосновательного обогащения за пользование объектом недвижимости (в данном случае теплоснабжающая организация сберегла свое имущество за счет собственника здания2, что выразилось в экономии расходов на аренду помещений под ЦТП), не может требовать от собственника оборудования устранения препятствий, не связанных с лишением владения, а именно – освобождения занимаемых площадей от оборудования.

Такая ситуация является нарушением равенства участников гражданского оборота, нарушением прав собственника по своему усмотрению пользоваться своим имуществом, навязанным собственнику ограничением, нарушением требований возмездности и эквивалентности гражданских правоотношений.

Даже сложившиеся в силу исторических причин обстоятельства, согласно которым оборудование изначально размещалось в зданиях, построенных в советский период и являвшихся государственной собственностью, по нашему мнению, не является оправданием того, что пользование ранее приватизированным имуществом и являющимся частной собственностью должно осуществляться безвозмездно. При этом указанное явление не имеет в законодательстве четкого правового регулирования (а точнее, оно вообще отсутствует!), также не определена правовая природа такого ограничения права собственности.

Известные ГК РФ и близкие к рассматриваемой ситуации по своей правовой природе обязательственные или вещные правоотношения по поводу чужой вещи (которая в настоящем тексте понимается как здание, находящееся в частной собственности; здесь и дальше не принимаются в расчет такие институты как оперативное управление, хозяйственное ведение и т.п.) — сервитут (в силу ст. 277 ГК РФ здания и сооружения также могут быть обременены сервитутом), аренда, ссуда не охватывают рассматриваемое в настоящей статье ограничение.

Такое положение вещей не позволяет с точностью определить нормы, подлежащие применению, правовое положение сторон таких отношений, их права и обязанности. В то же время в некоторых судебных актах можно встретить позицию, что суд, именуя сложившиеся отношения ограничением прав также устанавливает некоторые права и обязанности сторон.

Суды, применительно к рассматриваемой ситуации, занимают следующие правовые позиции:

1) к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности регулирующие правоотношения относительно жилых домов. В связи с этим к таким отношениям применяется Распоряжении Премьера Правительства Москвы от 18.06.1998 N 640-РП «О мерах по улучшению содержания чердачных и подвальных помещений жилых домов в свете реализации программы реформирования жилищно-коммунального хозяйства», в соответствии с пунктом 2.3 Норматива «Содержание подвальных помещений жилых домов» ЖНМ-98-01/10 (утвержденный указанным распоряжением) предусмотрен запрет на сдачу в аренду подвальных помещений, где расположены газопроводы и отключающие устройства инженерных коммуникаций (Постановление ФАС Московского округа от 13.06.2013 по делу N А40-55995/12-61-466);

2) оформляя право собственности на нежилое подвальное помещение, покупатель не мог не знать, что некоторые помещения отведены для размещения оборудования тепловых пунктов и не могут использоваться для иных целей, в связи с чем истец добровольно получил ограничения (Постановление ФАС Московского округа от 11.02.2014 N Ф05-236/2014 по делу N А40-59734/13-11-496);

3) использование подвального помещения, в котором располагается центральный тепловой пункт, в иных целях, не связанных с обеспечением теплоснабжения и горячего водоснабжения, исходя из технических особенностей функционирования ЦТП не допустимо, а поэтому нахождение имущества ответчика теплоснабжающей организации в помещении собственника, обусловлено именно исполнением теплоснабжающей организацией публичных функций.

При этом использование помещения в иных целях, кроме размещения ЦТП, невозможно, в связи с чем теплоснабжающая организация не могла неосновательно обогатиться и не обогатился за счет собственника здания (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2019 N 09АП-65558/2018 по делу N А40-248188/17).

Указанные доводы судов являются неубедительными и не основаны на праве, главной целью которого должно быть обеспечение справедливости (здесь не учитывается ситуация когда право обеспечивает баланс интересов без учета справедливости или право создает ситуацию конкурентных преимуществ для одного из участников рынка, что возможно в условиях, когда в экономике присутствуют компании с государственным участием3). Тем не менее доводы судов о том, что приобретатель, – новый собственник здания, – знал о существующем ограничении, которое законом не установлено, но поддерживается на уровне правоприменительной практики, а также довод о том, что помещения, занимаемые ЦТП, не могут использоваться по другому назначению, – не являются достаточным обоснованием признания, что ограничения установлены по обоюдному согласию и собственник здания не имеет право на компенсацию.

Таким образом рассматриваемый случай иллюстрирует ситуацию, когда пробел в законодательстве позволяет правоприменителю создавать новый вид ограничения прав собственника, не предусмотренный законодательством.

Также не обходимо учитывать, что рассматриваемое ограничение не вносится в ЕГРН, возможно это связано с тем, что для внесения сведений в реестр согласно частям 1 и 2 ст. 9 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” необходимо указать вид ограничения права и основание его возникновения, а так как определить вид ограничения невозможно, то и невозможно внести запись об ограничении в реестр.

Даже если предположить, что действительно демонтаж всего оборудования ЦТП приведет к прекращению теплоснабжения и горячего водоснабжения в обслуживаемых зданиях и сооружениях района, то справедливым было бы установить арендные отношения и оплачивать стоимость пользования помещением собственнику здания, при этом учитывая, что теплоснабжающая организация все свои расходы учитывает в тарифе, то сама теплоснабжающая организация расходов не понесет.

В рассматриваемом случае можно наблюдать отклонения от следующих основ гражданского права: 1) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, а также они свободны в установлении своих прав и обязанностей (п.2 ст. 1 ГК РФ); 2) гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (п. 2 ст. 1 ГК РФ); 3) обязательственные отношения по поводу вещи презюмируются возмездными (п. 3 ст. 423 ГК РФ); 4) равенство участников гражданских правоотношений и неприкосновенность собственности (п.1 ст. 1 ГК РФ).

Исходя из сути отношений и учитывая, что в рассматриваемом случае установление отношений происходит по мимо воли одной из сторон, в частности собственника недвижимого имущества, наиболее подходящим можно было бы признать, что собственник здания ограничен сервитутом в пользу собственника ЦТП (оборудования)4 и в соответствии с п. 5 ст. 274 ГК РФ следовало бы за такое ограничение установить соразмерную плату за пользование помещением.

Указанный довод послуживший аргументацией в пользу того, что рассматриваемое ограничение является сервитутом не является сутью отношений по установлению сервитута и это не является предметом настоящей заметки, но из приведенных институтов аренды, ссуды и сервитута наиболее подходящим является сервитут; причем исходя из правового регулирования, установленного в ГК РФ, сервитут может устанавливаться как по обоюдному согласию, так и по принуждению, причем оба варианта являются нормой, в отличии от института аренды и ссуды, для которых принуждение к отношениям является отклонением от нормы.

Однако в соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ сервитут может устанавливаться для целей обеспечения нужд собственника другого недвижимого имущества, а так как ЦТП является движимым имуществом, то либо рассматриваемое ограничение является «sui generis», либо по аналогии могли бы быть применены нормы о сервитуте.

При этом при применении норм о сервитуте следует исходить из того, что в случае с публичным сервитутом он устанавливается не только для обеспечения нужд собственника недвижимого имущества, в интересах которого он устанавливается (как это следует из п. 1 ст. 274 ГК РФ), но также для обеспечения иных нужд, не связанных с использованием другого недвижимого имущества, например, перечень таких оснований указан в п. 4 ст. 23 ЗК РФ. А так как в рассматриваемом случае нахождение имущества теплоснабжающей организации в помещении собственника здания обусловлено исполнением теплоснабжающей организации публичных функций5, то для целей правовой определенности следует признать, что рассматриваемое ограничение — является сервитутом.

Сноски:

1. В случае с многоквартирными домами этот вопрос решен в ЖК РФ таким образом, что часть общего имущества специально предназначено для обслуживания дома, а поэтому в нем размещают соответствующее оборудование и коммуникации (ст. 36 ЖК РФ). Отсутствие норм права, регулирующих отношения пользования техническими помещениями в зданиях и строениях, позволяет судам применять по аналогии нормы ЖК РФ об общем имуществе, например, такие рассуждения можно встретить в Постановлении АС МО от 20.02.2016 года № А40-18883/2014.

2. учитывая, что нет законных оснований для таких ограничений, в частности нормы Закона, из которой явно следует, что такого рода ограничения являются допустимыми и безвозмездными, то к правоотношениям сторон должны применяться правила гл. 60 ГК РФ.

3. В следующей заметке я хотел бы описать такую ситуацию со сбытовыми и сетевыми организациями на рынке электроэнергетике. Хотя суды считают, что проблем нет, кажущийся, на первый взгляд стороннего юриста, пробел в праве, на самом деле является нормой отношений, при этом это такие отношения, что определить какие гражданско-правовые институты лежат в их основе невозможно.

4. В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ перечень оснований для установления сервитута является открытым.

5. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2019 № 09АП-65558/2018 по делу № А40-248188/17

УДК 347.234

Содержание ограничений и обременений права собственности

В.А. Микрюков

Кандидат юридических наук, старший преподаватель кафедры гражданского и семейного права

Московская государственная юридическая академия им. О.Е. Кутафина.

123995, г. Москва, ул. Садовая — Кудринская, 9

Е-mail: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Анализируются проявления различных ущемлений наиболее полного имущественного права – права собственности.

Отказываясь от неконст­руктивного отождествления обременений и ограничений, автор проводит разграничение этих понятий по содержанию воздействия на право собственности.

Ключевые слова: право собственности; граница права; ограничение; обременение

Право собственности – наиболее полное субъективное имущественное право, определяемое гражданским законодательством как возможность собственника осуществлять в отношении принадлежащего ему имущества любые правомерные действия по своему усмотрению (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Между тем свобода усмотрения собственника не может быть безграничной, нельзя допустить произвол при осуществлении права. Для достижения баланса интересов собственников и интересов третьих лиц, государства и общества в целом необходимо закрепление границ права собственности, условий его реализации, а также определение допустимой степени его ограничения. Так, по мысли В.И. Синайского, саму суть права собственности следует постигать через устанавливаемые законом границы, т.е. через ограничение этого права . К.П. Победоносцев считал, что ограничения имманентны праву собственности и предполагаются в его определении .

Поскольку позитивное определение права собственности не сводится к зафиксированным в законе правомочиям владения, пользования и распоряжения (п. 1 ст. 209 ГК РФ) и, как верно отметил В.П. Мозолин, «исчерпывающий перечень правомочий собственника в принципе недостижим» , общее ограничение (общую границу) содержания права собственности составляет требование при осуществлении права собственности соблюдать предписания законодательства и иных правовых актов, не нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209 ГК РФ). В известной мере общим ограничением права собственности является запрет на злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ). В случае реализации предложенной в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации идеи закрепления добросовестности в качестве самостоятельного гражданско-правового принципа (а не презумпции) общее требование действовать добросовестно при осуществлении права безусловно ограничит содержание правовых возможностей собственника.

Поскольку в соответствии в п. 3 ст. 56 Конституции РФ в числе прав и свобод, не подлежащих ограничению, не указано право собственности, могут вводиться специальные (адресные) ограничения этого права.

По смыслу п. 2 ст. 1 ГК РФ право собственности может быть ограничено на основании федерального закона в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Как видно, специальное ограничение права собственности представляет собой сужение его общих границ, усечение круга допустимых действий собственника по осуществлению или защите его права.

Ограничение права собственности возможно как в интересах всех и каждого (общие ограничения), так и в интересах определенных лиц (частные ограничения).

Ограничения права собственности могут быть выражены в запретах собственнику совершать определенные активные действия. Например, собственнику запрещается размещать в жилом доме промышленные производства (п. 3 ст. 288 ГК РФ). При осуществлении права собственности на животное не допускается жестокое обращение с ним (ст. 137 ГК РФ).

Уменьшение объема возможностей собственника может быть достигнуто также посредством сужения имеющихся дозволений. В частности, при изменении категории земельного участка правомочия собственника земельного участка будут ограничены пределами нового целевого назначения (п. 3 ст. 209, ст. 260 ГК РФ).

Ограничение правомочий собственника проявляется и в закреплении строго определенных условий его поведения при осуществлении права. Так, право собственности на земельный участок может быть ограничено вследствие установления особых условий охраны окружающей среды, сохранения плодородного слоя почвы, начала и завершения застройки или освоения земельного участка (ст. 56 ЗК РФ).

Помимо осуществления принадлежащих ему правомочий, собственник несет определенные обязанности, именуемые в ст. 210 ГК РФ бременем содержания имущества. Собственник, в частности, обязан содержать имущество в надлежащем состоянии, совершать в отношении имущества действия, предписываемые санитарными, ветеринарными, эпидемиологическими, противопожарными и прочими правилами, платить законные налоги, сборы, пошлины и выполнять другие требования, исходящие от уполномоченных государственных и муниципальных органов.

Существует точка зрения, согласно которой разные обязательства, накладываемые законом на собственника, должны рассматриваться независимо от права собственности как законные обязательства, лежащие на лице собственника, но не как ограничения права собственности . С этим утверждением трудно согласиться. Правовое сдерживание поведения собственника может выражаться и в позитивном обязывании. С одной стороны, обязанности позволяют собственнику действовать только строго указанным в законе способом и в определенной им мере и тем самым ограничивают его действия. С другой стороны, если по содержанию права собственности собственник может не осуществлять вообще никаких действий по отношению к его имуществу, то наложение законом обязанности по совершению таких действий необходимо рассматривать именно как ограничение права собственности. К примеру, собственник земельного участка обязан проводить мероприятия по сохранению почв и их плодородия, ликвидации последствий загрязнения и захламления земель, сохранению достигнутого уровня мелиорации и т.п. (ст. 13 ЗК РФ). На собственника земельного участка, входящего в состав земель природоохранного назначения, налагается обязанность обозначить границы этих участка специальными информационными знаками (ст. 97 ЗК РФ). В качестве ограничений права собственности подобные обязанности отличает отсутствие корреспондирующих им субъективных гражданских прав. Требовать исполнения таких обязанностей вправе уполномоченные законом органы государства и местного самоуправления.

Таким образом, указанные активные обязанности также входят в содержание ограничений права собственности. Их закрепление в законе наряду с иными юридическими средствами ограничения – проявление осознания законодателем важной социальной роли права собственности, признания необходимости обеспечить при его осуществлении защиту не только прав и охраняемых законом интересов частных лиц, но и общественных интересов. Обладание имуществом на праве собственности должно обязывать собственника учитывать интересы общества в целом. В некоторых развитых демократических государствах прямые нормы об охране интересов общества устанавливаются на конституционном уровне. Так, в п. 2 ст. 14 Конституции ФРГ указано: «Собственность обязывает. Ее использование должно одновременно служить общему благу» ; в ст. 29 Конституции Японии: «Право собственности определяется законом, с тем чтобы оно не противоречило общественному благосостоянию» ; в ст. 42 Конституции Италии: «Частная собственность признается и гарантируется законом, который определяет способы ее приобретения и пользования, а также ее пределы с целью обеспечения ее социальной функции и доступности для всех» . Целесообразным и необходимым видится включение аналогичного положения в Конституцию РФ.

Вместе с тем нельзя определять в качестве ограничений права собственности случаи ограничения круга субъектов права собственности требованиями особой квалификации физических лиц, специализации организаций или изъятия, обусловленные особым правовым режимом отдельных видов имущества, поскольку это означало бы смешение ограничений конкретного субъективного права собственности с ограничением абстрактной возможности обладать правом собственности на определенный объект, т.е. с ограничением правоспособности.

Следует также различать ограничения права собственности и случаи его прекращения в принудительном порядке. Если при ограничении права собственности утрачивается лишь определенная конкретным правовым актом часть правомочий без прекращения связи собственника с имуществом, то в случае прекращения права собственности имущество становится объектом права другого лица.

Ограничения необходимо отличать от обременений права собственности.

Анализ правовых явлений, на которые действующее законодательство непосредственно указывает как на обременения (ст. 209, 274, 342,460, 586, 700, 704, 1138 ГК РФ), позволяет сделать вывод о том, что в отличие от ограничений, лишь сужающих границы прав собственника и не предоставляющих третьим лицам субъективного права требования к собственнику, обременения носят активный, положительный характер.

Поскольку составляющие ограничение права различные позитивные обязанности собственников называются «бременем содержания имущества», что созвучно термину «обременения имущества», необходимо четко представлять, что коренным отличием обязанностей, входящих в содержание ограничений, от обязанностей собственников, составляющих обременение его права, является наличие или отсутствие корреспондирующих этим обязанностям гражданских прав третьих лиц. По замечанию В.И. Синайского, «ограничения права собственности хотя дают возможность третьим лицам осуществлять так или иначе свое господство над вещью собственника, но это господство не есть их гражданское право, их имущество» . Так, обязанности собственника по уплате налогов (так называемые налоговые обременения), обязанности по осуществлению обязательного аудита, по ведению бухгалтерского учета, по сохранению естественной среды обитания диких животных и прочие «обременения публичного характера» являются ничем иным как ограничением права собственности, поскольку таким обязанностям корреспондируют лишь «полицейские» права административных органов и должностных лиц.

Вследствие установления обременения собственник стесняется в правах из-за наличия прав третьих лиц в отношении его имущества (прав аренды, залога, ограниченного пользования соседним земельным участком, проживания в жилом доме на основании завещательного отказа) или прав требования от него совершения в их пользу каких-либо действий в связи с обладанием обремененным правом (прав получателя ренты требовать от собственника выплаты определенного денежного содержания).

Со стороны активного участника отношений, связанных с обременением права собственности, обременение – это своего рода право участия. В русском дореволюционном законодательстве правами участия именовались ограничения права собственности . Между тем само выражение «право участия» указывает на наличие у посторонних лиц права на чужую вещь и, как видно, более подходит для определения обременений права собственности.

С позиции субъекта обремененного права собственности обременение представляет собой перераспределение части правомочий в пользу третьих лиц. Так, собственник по своему усмотрению вправе, оставаясь собственником, передавать другим лицам права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Если смысл ограничения права собственности обобщенно состоит в том, чтобы в целях, указанных в ст. 1 ГК РФ, частично воспретить или определенным образом обусловить осуществление права собственности вообще, а не только самим собственником, то при обременении те виды форм и способов осуществления права собственности, которые временно не доступны собственнику, не считаются противозаконными, ибо дозволены субъектам прав-обремене­ний. Поэтому правомочия собственника в случае установления обременения не исчезают, а лишь перераспределяются в пользу других лиц и при прекращении обременения восстанавливаются у собственника. Напротив, правомочия, изъятые в силу ограничения, существуют лишь потенциально и при отпадении ограничения возникают вновь. Различия в ограничении и обременении права собственности характеризуются и тем, что в случае уничтожения собственником имущества без негативных последствий для собственника отпадают лишь ограничения его права, тогда как субъекты прав, обременявших уничтоженное имущество, могут потребовать возмещения убытков со стороны собственника или иным образом защитить свое право.

Некоторые сомнения в принципиальном отличии содержания ограничений и обременений права собственности может вызвать определение используемых как синонимы терминов «ограничения» и «обременения», содержащееся в ст. 1 ФЗ от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» . Однако это определение является лишь своего рода допущением, техническим приемом, используемым законодателем для обозначения группы разнородных ущемлений права собственности, подлежащих государственной регистрации. Явно не следует также брать в расчет положения ст. 19 ФЗ от 15 апреля 1998 г. №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» , и ст. 31 ФЗ от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» , в которых в одном ряду располагаются ограничения, обременения и сервитуты. Эти нормы вовсе не представляют собой попытку определить понятия и точные юридические свойства упомянутых явлений либо классифицировать их. Смысл указанных предписаний – сообщить собственникам о небеспредельности их возможностей, акцентировать внимание собственников на необходимость при осуществлении своего права соблюдать всевозможные ограничения и не нарушать права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Само по себе наличие прав третьих лиц, которым корреспондируют стеснения прав собственника, еще не означает, что имущество собственника обременено. Права-обременения устойчивы, сохраняются в случае смены собственника и сопровождают вещь, тем самым обременяя право собственности на нее. Для квалификации конкретных прав как обременений следует установить наличие у них закрепленного законом (но не сделкой) свойства следования.

Высказанное в литературе мнение о существовании неких «невещных», не следующих за вещью, обременений представляется неубедительным, поскольку неясно, чем вызванные такими обременениями усечения юридических возможностей собственника будут отличаться от обязанностей . Видимо, следствием именно такого неправильного понимания содержания обременений права собственности явилось включение в ст. 17 ФЗ 11 ноября 2003 г. №138-ФЗ «О лотереях» и в ст. 7, 8 ФЗ от 22 апреля 1996 г. №39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» весьма некорректных формулировок, отождествляющих любые гражданско-правовые обязанности собственника с обременениями.

Нетрудно заметить, что все возникающие на основе права собственности иные (ограниченные) вещные права согласно п. 3 ст. 216 ГК обладают таким свойством и должны признаваться обременениями права собственности. Более того, определение конкретного субъективного гражданского права в качестве обременения права собственности в связи с установлением у него свойства следования за вещью является весьма серьезным основанием для того, чтобы считать соответствующее право вещным.

Библиографический список

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *