Нормальный износ

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Комментарий к статье 622 ГК РФ

1. Абзац 1 коммент. ст. содержит общую характеристику обязанности арендатора по возврату арендованного имущества. Арендатор обязан вернуть арендодателю взятое имущество при прекращении договора в состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, в установленный срок и в том месте, где арендатор его получил (п. 36 письма ВАС N 66).

2. В абз. 2 — 3 коммент. ст. раскрыты последствия нарушения арендатором обязанности по возврату арендованного имущества. В случае невозврата имущества в установленный срок арендатор обязан вносить арендную плату за все время просрочки. Точнее было бы говорить о том, что арендатор должен вносить сумму, равную арендной плате по уже прекращенному договору; эта сумма по своей природе является неким заранее определенным минимальным размером убытков арендодателя, который не подлежит доказыванию по обычным правилам ст. 15, 393 ГК, и взыскивается благодаря коммент. ст. в упрощенном порядке.

В случае просрочки уплаты указанной суммы на нее подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (п. 39 письма ВАС N 66). Если же полученная сумма не покрывает всех причиненных арендодателю убытков, он может требовать их возмещения в непокрытой части (например, если рыночная стоимость пользования имуществом значительно превышает установленный прекращенным договором аренды размер арендной платы).

Если за своевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, то убытки могут взыскиваться в полном объеме сверх неустойки, которая, таким образом, носит штрафной характер. Впрочем, в договоре может быть установлен и иной вид неустойки.

В случае возврата имущества в установленный срок, но сверх нормального износа или в состоянии, не обусловленном договором, арендатор обязан возместить арендодателю убытки. При этом под нормальным понимается износ, которому имущество подвергается при его обычном использовании по назначению в течение срока, обусловленного договором. Отказ арендатора от исполнения обязанности вернуть имущество дает арендодателю право истребовать его в судебном порядке. Однако при этом арендодатель не вправе подавать иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК). Последний применяется в том случае, когда лицо, считающее себя собственником спорного имущества, истребует его из владения лица, обладающего имуществом без надлежащего правового основания. Арендатор же пользовался имуществом на основании договора аренды (до его прекращения), поэтому обязанность вернуть имущество в освобожденном виде арендодателю должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде (п. 17 письма ВАС N 13; п. 23 Постановления ВАС N 8). Обязанность арендатора возвратить имущество включена в содержание договора аренды, поэтому требование арендодателя о возврате имущества юридически следует квалифицировать как требование о понуждении к исполнению обязанности в натуре.

Другой комментарий к статье 622 Гражданского Кодекса РФ

1. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть то же имущество. Если арендатор вместо изначально арендованного имущества предлагает арендодателю аналогичное имущество (например, вместо уничтоженного пожаром зерноуборочного комбайна аналогичный, примерно такого же износа, как уничтоженный), то арендодатель может принять такое имущество, но не по правилам комментируемой статьи, а по нормам об отступном (ст. 409 ГК).

2. Существенными особенностями отличается возврат арендованных земельных участков. Если арендатор в соответствии с действующим законодательством построил на таком участке объект, зарегистрированный в качестве недвижимого имущества в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то арендатор не должен освобождать арендованный земельный участок от этого объекта.

Однако если арендатор возведет на земельном участке объект недвижимого имущества с нарушением требований законодательства и условий договора аренды, то он может претендовать не на приобретение права собственности, а лишь на компенсацию затрат на строительство (реконструкцию) или стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества в соответствии со ст. 616 и 623 ГК РФ <1> (см. комментарии к указанным статьям).

———————————
<1> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 28 мая 2013 г. N 17085/12. Документ опубликован не был (СПС «КП»).

Когда арендатор возводит на арендуемом земельном участке временные строения и сооружения, не подлежащие регистрации в качестве недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, он должен освободить этот земельный участок от них <1>.

3. Если после прекращения действия договора арендатор отказывается в добровольном порядке возвратить арендованное индивидуально-определенное имущество, арендодатель вправе истребовать такое имущество в судебном порядке. Нормативным основанием такого искового требования будет норма абз. 1 ст. 622 ГК РФ. Встречающиеся в судебной практике истребования такого имущества с одновременным указанием в качестве нормативного основания нормы ст. 301 и абз. 1 ст. 622 ГК РФ <1> следует квалифицировать как ошибочные.

Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения (п. 34 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» <1>).

———————————
<1> Вестник ВАС РФ. 2010. N 6.

Правила, вытекающие из нормы абз. 1 комментируемой статьи, устанавливают специальное основание истребования индивидуально-определенного имущества у лица, с которым арендодатель находился в обязательственном правоотношении. При этом арендодателю надлежит в суде привести доказательства прекращения договора аренды (соблюдения процедуры его расторжения), а также доказательства того, что он обращался к арендатору с требованием о возврате ему вещи и подписании акта возврата арендованного объекта.

4. По общему правилу только возврат арендатором индивидуально-определенного имущества арендодателю прекращает обязательства между ними. Поэтому, если арендатор не возвратил такое имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе взыскать с арендатора арендную плату, определенную договором, за весь период просрочки <1>. При этом не имеет значения, имело ли место или отсутствовало в период просрочки фактическое использование арендатором своевременно не возвращенного арендованного имущества. Арендодатель не вправе требовать с арендатора внесения арендной платы за период просрочки возврата арендованного имущества в случае, если он сам уклонялся от его приемки <2>.

———————————
<1> См.: п. 37 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.
<2> См.: Там же. П. 38.

5. Когда в договоре аренды установлена неустойка за просрочку внесения арендных платежей, данная неустойка подлежит взысканию с арендатора по требованию арендодателя, как и за несвоевременное внесение арендной платы за использование арендованного имущества в период просрочки его передачи арендодателю. Такое положение объясняется тем, что в норме абз. 2 комментируемой статьи говорится об арендной плате <1>.

6. Если за несвоевременный возврат арендованного имущества стороны установили неустойку, то убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором, т.е. такая неустойка по общему правилу носит штрафной характер.

Как определяется нормальный (естественный) износ имущества в целях применения Гражданского кодекса?

2 Разместил: Егоров Константин Михайлович Другое 20.08.2018

Вопрос: Как определяется нормальный (естественный) износ имущества в целях применения Гражданского кодекса?

Ответ: Нормальный износ — это естественные изменение свойств имущества, влекущее снижение его стоимости.

В ГК РФ неоднократно применяется термин «нормальный износ» (к примеру, в ст. ст. 622, 689, 755). При этом гражданское законодательство не содержит четкого определения этого понятия.

На практике под нормальным износом понимается износ, который возникает при правильных (с соблюдением рекомендаций завода-изготовителя) эксплуатации или хранении объекта (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.02.2011 N Ф03-8641/2010 по делу N А73-3067/2010).

Например, в Определении Верховного Суда РФ от 11.07.2016 N 301-ЭС16-7745 по делу N А82-6309/2015 суд установил, что повреждения в виде сколов на раковинах, разбитых окон, отсутствия керамической плитки не являются следствием нормального износа помещения.

В Постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 24.05.2017 N Ф02-1984/2017 по делу N А10-2748/2016 сделан вывод о том, что под нормальным износом понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по назначению, определенному договором в течение срока его действия.

Суд признал, что дефекты кровли были обусловлены нормальным износом использованного при строительстве материала, предоставленного истцом, а не качеством выполненных ответчиком работ (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10.09.2014 по делу N А33-14831/2013).

Суд не признал нормальным износом повреждения ламинатного покрытия, отверстия в стенах и темные пятна на обоях; повреждения ламинатного покрытия имели вид окружностей, протертых до низлежащих слоев, протертости образовались в местах расположения мебели, в том числе офисных стульев на колесиках (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.08.2016 N Ф05-10510/2016 по делу N А40-192472/2015)

В Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 15.09.2015 N Ф05-11582/2015 по делу N А40-77482/14 суд пришел к выводу о том, что неисправность колесных пар вагонов («выщербины обода колеса, раковины») не является эксплуатационной, не была вызвана естественным износом деталей и узлов вагона в процессе его эксплуатации и не связана с нормальным износом, а образовалась в результате их неправильной эксплуатации перевозчиком.

В экспертном заключении, на которое сослался суд в деле, рассмотренном в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.08.2016 N Ф08-5636/2016 по делу N А32-7919/2015, был сделан вывод о том, что истертость досок ламината является его нормальным износом, однако набухание досок в местах стыков является результатом неправильной эксплуатации — переувлажнения.

В другом деле суд исходил из того, что следствием обычного использования помещений по назначению (под офис) является потертость полов и загрязнение стен; вопрос о том, превышает ли степень загрязнения и потертости полов и стен уровень нормального износа, может быть решен, если достоверно известно состояние полов и стен до начала действия договора аренды (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.05.2015 N Ф08-2739/2015 по делу N А53-23219/2014).

Суды посчитали появление трещин на стенах нормальным износом здания со ссылкой на СП 63.13330.2012 и Пособие по проектированию каменных и армокаменных конструкций (к СНиП 11-22-81) (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 30.09.2016 N Ф09-8348/16 по делу N А76-13488/2015).

В соответствии с сервисной книжкой (ограничение области действия гарантии) автомобиля гарантия изготовителя ограничена дефектами производственного характера и не распространяется на случаи, вызванные, в частности, нормальным износом любых деталей, естественным старением покрытия деталей ходовой части и элементов системы выпуска отработавших газов и т.д., в сервисной книжке автомобиля приведен закрытый перечень деталей, подверженных износу и (или) разрушению при нормальной эксплуатации, фрикционные диски АКПП к числу таких деталей не отнесены (Постановление ФАС Центрального округа от 21.07.2011 по делу N А09-7945/2010).

Недостатки топливной системы не связаны с нормальным износом агрегатов, соответствующим текущему пробегу/сроку эксплуатации автомобиля, и не являются следствием интенсивной/тяжелой эксплуатации автомобиля (Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 19.07.2017 по делу N 33-14934/2017).

Суд отклонил доводы апелляционной жалобы о том, что указанные в заключении эксперта повреждения в виде следов загрязнения, потертостей, порывов являются следствием нормального износа, с учетом нормы амортизации внутренней отделки помещений и срока их эксплуатации отделка помещений была амортизирована на 100%, согласно же заключению эксперта дефекты и повреждения не подпадают под понятие нормального износа имущества (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2015 N 18АП-15153/2015 по делу N А47-11852/2014; Определением Верховного Суда РФ от 03.08.2016 N 309-ЭС16-8589 отказано в передаче дела для пересмотра в порядке кассационного производства данного Постановления).

Читайте еще по данной теме:

  • Признание индивидуального (частного) дома непригодным для проживания
  • Признание индивидуального дома непригодным для проживания

Долгополов П.С.

Что означает состояние нормального износа или договор аренды в помощь

Часто в Интернете можно встретить вопрос: «Что Вы понимаете под словами «нормальный износ имущества», когда они применяются при аренде нежилых помещений?» Его задают как арендаторы, так и арендодатели.
Попробуем ответить на него.

Ситуация, описанная на форуме:
ООО «А» приняло решение сдавать в аренду один из офисов, сделало
в нем ремонт и заключило договор аренды с ООО «Б» на год. По истечении года ООО «Б» выехало из помещения. При приемке помещения ООО «А» обнаружило, что в помещении потерты и загрязнены обои, в некоторых местах вытерт ковролин. Чтобы сдать помещение новым арендаторам, в нем нужно снова сделать ремонт.
ООО «Б» компенсировать стоимость ремонта отказывается, ссылаясь на то,
что это нормальный износ помещения.

В договоре прописана типовая формулировка:
«Арендатор обязан возвратить помещение Арендодателю в том состоянии,
в котором он его получил, с учетом нормального естественного износа».
В связи с этим у ООО «А» возник вопрос, как определить, что относить к нормальному износу, а что подлежит восстановлению за счет арендатора?

Что такое нормальный износ

Значение словосочетания «нормальный износ» ни в законодательстве,
ни в юридической литературе не дано.

Понятие «износ» встречается в некоторых актах законодательства, касающихся износа оборудования. Например, для оценки стоимости авиационной техники под износом понимают уменьшение стоимости объекта (его частей), обусловленное ухудшением физического состояния, а также функциональное и экономическое устаревание <*>.

В юридической литературе износом называют обесценивание и физическое снашивание долгосрочных материальных производственных активов
(основных средств), таких как здания, оборудование, транспорт и пр. <*>.

В целом можно говорить о том, что износ — это ухудшение состояния объекта
(его части) и, как следствие, его обесценивание. Такое происходит по множеству разных причин: временных, природных, технологических и экономических. Исходя из этого, обычно выделяют три вида износа:
физический — износ имущества и его частей, вызванный ухудшением первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека;
моральный — износ имущества и его частей, вызванный несоответствием характеристик имущества современным требованиям рынка;
экономический — это уменьшение стоимости имущества ввиду изменения внешних факторов (экологических, экономических, политических и так далее).

Говоря об износе арендованного помещения при его возврате, скорее всего,
имеют в виду физический износ. Следовательно, он может быть обусловлен воздействием природно-климатических факторов или жизнедеятельностью человека.

Как было сказано выше, какое из этих воздействий подпадает под понятие «нормальный износ» помещения в период аренды, в законодательстве не определено. По нашему мнению, это такое ухудшение состояния помещения, на которое не мог и не должен был влиять арендатор и (или) которое произошло не по его вине.

Так, арендатор не может влиять на природно-климатические факторы. Например, на выцветание обоев от солнечных лучей. Что касается износа вследствие жизнедеятельности человека, этот фактор имеет оценочный характер. Как видно из таблицы ниже, не во всех случаях арендатор может повлиять на износ помещения.

Ухудшение имущества, вызванное воздействием человека Примечание
Облупилась краска на стене (от «старости» или некачественного окрашивания и др.) Вины арендатора нет
Сбит угол на стене Произошло по вине арендатора, если до передачи помещения ухудшения не было
Порван линолеум из-за плохой стяжки пола (есть углубления) Вины арендатора нет
Порез на линолеуме Произошло по вине арендатора, если до передачи помещения ухудшения не было
Подтеки на потолке из-за затопления верхними этажами Вины арендатора нет
Дыры в потолке, просверленные для установки временных конструкций Произошло по вине арендатора, если до передачи помещения ухудшения не было
Вытертые места на обоях от спинок стульев Это ухудшение спорное

При возврате помещения арендатору целесообразно вместе с арендодателем проанализировать причины, по которым возник каждый из недостатков помещения.
В этом случае можно будет четко ответить на вопрос, нормальный это износ или нет.

Чем может помочь договор аренды

Не всегда можно четко определить, относится ли ухудшение помещения к нормальному износу. Как видно из таблицы, в последнем пункте приведено ухудшение, которое носит спорный характер. С одной стороны, вина арендатора присутствует,
но с другой — такое ухудшение неизбежно. Арендодатель мог его предвидеть и установить защитные отбойники для стен. Кроме того, у каждой стороны свое понимание слов «нормальный износ», из-за чего порой возникают спорные ситуации.

Для таких случаев в договоре аренды можно описать допустимые ухудшения помещения или то, что стороны включают в понятие «нормальный износ».
Тогда арендатор должен будет вернуть арендованное помещение в состоянии, обусловленном договором <*>.

Примеры формулировок условия договора аренды:
«Арендатор обязан вернуть Арендодателю Помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа и согласованных Арендодателем изменений, произведенных Арендатором. Под нормальным износом стороны понимают такое ухудшение состояния Помещения, которое не будет препятствовать дальнейшему использованию Помещения без необходимости проведения восстановительного ремонта».

«Арендатор обязан вернуть Арендодателю Помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа и согласованных Арендодателем изменений, произведенных Арендатором. Под нормальным износом стороны понимают ухудшение состояния Помещения, вызванное природно-климатическими факторами, включая обесцвечивание окраски стен, пола и потолка, а также ухудшения Помещения, возникшие не по вине Арендатора».

«Арендатор обязан вернуть Арендодателю Помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом допустимого износа:
— пол: допускается выгорание цвета полового покрытия от солнца, наличие вытертых мест от стульев;
— стены: допускается выгорание цвета обоев и наличие потертостей от стульев;
— (иные показатели)».

«Арендатор обязуется освободить и сдать арендуемое Помещение Арендодателю на дату окончания срока аренды по Акту приема-передачи и оплатить стоимость ремонта, если повреждения возникли по вине Арендатора и выходят за рамки нормального износа.
Под нормальным износом стороны понимают ухудшение состояния Помещения, вызванное природно-климатическими факторами. Причины возникновения повреждений расследуются технической комиссией Арендодателя совместно с представителем Арендатора и фиксируются в отдельном акте».

Как определить точку отсчета «нормальности»

Когда стороны договора аренды определяют, относится ли ухудшение помещения
к нормальному износу, они должны фактически сравнить состояние помещения
в момент возврата с его состоянием до передачи арендатору. Чтобы это можно было реализовать, нужно зафиксировать первоначальное состояние помещения.
И чем более конкретным и полным будет описание помещения, тем меньше спорных моментов возникнет при возврате арендуемого помещения.

При передаче помещения арендатору стороны подписывают передаточный акт или иной документ о передаче <*>. Характеристики и недостатки помещения можно указать в нем. Но можно составить отдельный акт осмотра передаваемого помещения.

Обратите внимание!
Госнедвижимость передают арендатору на основании передаточного акта,
в котором должны быть указаны (п. 7 Положения о сдаче в аренду госнедвижимости):
— место и дата составления акта;
— регистрационный номер и дата заключения договора аренды;
— характеристика состояния передаваемого недвижимого имущества;
— сроки и порядок устранения выявленных недостатков и неисправностей.

Для иных объектов аренды нет установленных обязательных форм акта или перечня условий, которые следует в него включить. Однако за основу при составлении документа о передаче можно взять перечень условий, обязательных для включения
в передаточный акт при передаче госнедвижимости.

Кроме того, в документе о передаче помещения можно отразить, что недвижимое имущество передается в надлежащем состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению. Если имущество передается после косметического, текущего или капитального ремонта, то об этом также целесообразно упомянуть в нем.

К документу о передаче можно приложить фотографии, сделанные при совместном осмотре объекта аренды перед подписанием акта. В этом случае каждую фотографию рекомендуем подписать обеим сторонам договора аренды с указанием реквизитов этого договора. Это необходимо для того, чтобы впоследствии при возникновении судебного спора ни одна из сторон не могла ссылаться на то, что фотографии сделаны не в момент передачи имущества либо на фотографиях изображен иной объект.

Возмещение арендодателю убытков, вызванных повреждением помещения

Арбитражная защита арендаторов и арендодателей в спорах по договору аренды: досудебное урегулирование от 15 000 руб. Защита в суде всех инстанций.

Ситуация: Общество заключило договор аренды нежилых помещений. 31 июля 2013 года арендные отношения были фактически прекращены. В процессе возврата помещения были выявлены недостатки помещения: дефекты лакокрасочного покрытия, повреждения плинтусов, потолков и пр. Оценочной компанией было дано заключение о рыночной стоимости ремонтно-восстановительных работ.

Вопрос: Обязан ли арендатор компенсировать арендодателю стоимость ремонтно-восстановительных работ?

Ответ: Арендатор обязан компенсировать стоимость ремонта, если будет доказано, что дефекты помещения не являются следствием его нормального износа.

Обоснование ответа:Согласно статье 622 ГК РФ арендатор обязан вернуть помещение в состоянии, в котором он его получил изначально, с учетом нормального износа или в состоянии, определенном условиями договора. Из системного толкования статей 393 и 622 ГК РФ становится ясным, что арендатор, вернувший помещение не в первоначальном состоянии (с учетом нормального износа), будет обязан возместить арендодателю убытки, причиненные неисполнением обязательства.

Как правило стороны договора аренды редко определяют состояние, в котором помещение должно быть возвращено арендодателю. А это в свою очередь влечет за собой споры о том, с «нормальным» или «чрезмерным» износом возвращено помещение.

Таким образом, необходимо выяснить являются ли выявленные при возврате помещения дефекты следствием его нормального износа?

Действующее законодательство не дает ответа на вопрос о том, что считать «нормальным» износом, а что считать «чрезмерным» износом. Судебная практика также неоднородна и прямого ответа на этот вопрос не дает. Например, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 22.10.2008 г. № А05-1716/2008 сказано, что «чрезмерный» износ – это по существу убытки. Доказательства о том, что в размер убытков входит и нормальный износ, должен представить ответчик (в нашем случае арендатор). Для установления данного факта необходимы специальные знания, т.е. нужно ходатайствовать о проведении экспертизы.

Таким образом, необходимо придерживаться следующих рекомендаций:

  1. Подробно описать в договоре аренды состояние помещения, в котором оно должно быть возвращено арендодателю.
  2. Арендатору: при возврате помещения уклоняться от включения в передаточный акт перечня недостатков, а при включении в акт описания недостатков указывать, что они являются следствием нормального износа.
  3. В суде ходатайствовать о проведения экспертизы, на разрешение которой поставить вопрос: какие из выявленных дефектов помещений являются следствием его нормального износа, а какие — нет.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *