Неустойка в договоре купли продажи

Договор купли-продажи с неустойкой. Проект ГК РФ ограничивает право суда на уменьшение размера неустойки. Ограничение состоит в том, что реализовать это право суд может только по заявлению должника. Кроме того, Проект предусматривает правило (ст. 333 ГК РФ в редакции Проекта), согласно которому снижение договорной неустойки, подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях: если доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.
Данная новелла в полной мере отражает развитие судебной практики (в первую очередь, арбитражных судов) относительно проблемы снижения размера неустойки (см. Постановление Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Аналогичное разъяснение в настоящее время дано и судам общей юрисдикции (абз. 2 п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», абз. 3 п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2013 N 20 «О применении судами законодательства о добровольном страховании имущества граждан»).

В купле-продаже неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Другие образцы договоров …

Договор купли-продажи с неустойкой

Образец договора купли-продажи с неустойкой

г. Москвва 12 октября 20__ г.

Малое предприятие «Дар», именуемое в дальнейшем «Продавец», в лице директора предприятия Русинова А.А., действующего на основании устава, и малое предприятие «Тип-тип», именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице директора Булкина П.А., действующего на основании устава, заключили настоящий договор купли-продажи с неустойкой о нижеследующем.
1. Продавец продает, а Покупатель покупает холодильную установку ПМ-12М за 120 тыс. руб. Качество установки должно соответствовать ОГУ N 454323.
2. Продавец обязуется доставить холодильную установку Покупателю в день подписания договора купли-продажи с неустойкой автотранспортом за свой счет.
3. Передача холодильной установки производится на складе Покупателя по акту приемки.
4. Покупатель обязуется оплатить холодильную установку чеком при приемке.
5. При просрочке доставки установки (п. 2 договора) Продавец уплачивает Покупателю неустойку в размере 2000 руб. за каждый день просрочки.
6. Договор купли-продажи с неустойкой составлен в двух экземплярах: 1-й экземпляр Покупателю, 2-й экземпляр — Продавцу.

Юридические адреса сторон:

Подпись покупателя Подпись продавца
Печать Печать

Закон РАА

Общее правило: не допускается одновременное взыскание и неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами, т.е. две меры ответственности за одно правонарушение ГК РФ не допускает. Исключение предусмотрено ГК РФ только в том случае когда законом или договором установлена штрафная неустойка.

Взыскание процентов по ст. 395 ГК РФ за неисполнение обязанности по передаче предварительно оплаченного товара

Пунктом 4 статьи 487 ГК РФ установлено что если продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 ГК РФ со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.

Иными словами, если из договора купли-продажи не следует обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предоплаты, то при просрочке поставки оплаченного товара проценты на сумму предварительной оплаты начисляются по правилам статьи 395 ГК РФ и не рассматриваются в качестве платы за коммерческий кредит.

При этом, следует различать уплату процентов за неисполнение денежных обязательств и уплату процентов за пользование коммерческим кредитом. Первые могут взыскиваться лишь при нарушении договорных обязательств по оплате или отгрузке товара, являются мерой гражданско-правовой ответственности за нарушение условий договора и по общему правилу начисляются с первого дня просрочки возврата долга до момента его погашения.

Правовая позиция Верховного Суда РФ

В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 30.05.2017 по делу N 307-ЭС17-1144, А56-76383/2015 содержится следующая правовая позиция:

Покупатель может взыскать неустойку за просрочку передачи товара только за период до предъявления требования о возврате предоплаты.

Требование покупателя о возврате предоплаты равнозначно реализации права на отказ от договора. Соответственно, с такого момента договор купли-продажи считается расторгнутым. Денежное обязательство продавца по возврату предоплаты возникает не с момента удовлетворения иска о возврате предоплаты, а с момента его заявления. С этого момента прекращается начисление пеней за просрочку в передаче товара.

«..В силу пункта 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения продавцом, получившим сумму предварительной оплаты, обязанности по передаче товара в установленный срок у покупателя возникает право требовать от продавца передачи оплаченного товара либо возврата суммы предварительной оплаты за не переданный им товар.

Указанная норма подразумевает наличие у покупателя права выбора способа защиты нарушенного права: требовать передачи оплаченного товара или требовать возврата суммы предварительной оплаты.

С момента реализации права требования на возврат суммы предварительной оплаты обязательство по передаче товара трансформируется в денежное обязательство, которое не предполагает возникновение у продавца ответственности за нарушение срока передачи товара в виде договорной неустойки.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.12.2013 N 10270/13.

Поскольку пункт 5.3 договора предполагает авансирование покупателем поставляемого товара, то предъявляя Заводу требование о возврате ранее перечисленной предварительной оплаты, Концерн выразил свою волю, которую следует расценивать как отказ стороны, фактически утратившей интерес в получении причитающегося ей товара, от исполнения договора, что влечет за собой установленные законом правовые последствия — его расторжение.

Следовательно, именно с момента предъявления покупателем иска о возврате суммы предварительной оплаты, а не с даты вступления решения суда в законную силу, договор прекращает свое действие, а у продавца перед покупателем возникает денежное обязательство, не предполагающее несение установленной таким договором ответственности в виде неустойки.

Таким образом, вопреки ошибочным выводам судов апелляционной инстанции и округа законных оснований для изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения иска о взыскании с заявителя договорной неустойки за нарушение срока поставки товара не имелось».

Судебно-арбитражная практика

Не допускается одновременное взыскание неустойки за просрочку поставки товара и процентов за пользование чужими денежными средствами

В Определении ВАС РФ от 02.12.2011 N ВАС-15766/11 по делу N А41-17671/10 указывалось следующее:

«…суды, исходя из требований закона и сложившейся арбитражной практики, пришли к выводу о неправомерности исковых требований в части одновременного взыскания неустойки за просрочку поставки товара и процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки, так как за одно и то же правонарушение не могут применяться две меры ответственности.

Положениями главы 25 Кодекса предусматривается исключение из этого правила только в том случае, когда законом или договором установлена штрафная неустойка.

Оценив положения договора поставки, суды не установили, что при его совершении стороны пришли к соглашению о применении штрафной неустойки путем взыскания убытков в полной сумме сверх неустойки.

Согласно пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» законом либо соглашением сторон может быть предусмотрена обязанность должника уплачивать неустойку (пени) при просрочке исполнения денежного обязательства. В подобных случаях суду следует исходить из того, что кредитор вправе предъявить требование о применении одной из этих мер, не доказывая факта и размера убытков, понесенных им при неисполнении денежного обязательства, если иное прямо не предусмотрено законом или договором.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания убытков, суды указали на неподтвержденность факта наличия убытков и их размера, а также наличия причинной связи между ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств и причиненными истцу убытками.

В «Итоговой справкк по спорам, вытекающим из договора купли-продажи, в том числе поставки (параграф 3 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации)» (одобрена на заседании Президиума Арбитражного суда Западно-Сибирского округа 28 декабря 2017 года (с учетом изменений, утвержденных судом округа 17.08.2018) приведена следующая правовая позиция:

«Допустимо ли с момента предъявления покупателем требования к продавцу о возврате предварительной оплаты по договору взыскание неустойки за нарушение сроков поставки товара?

В силу пункта 3 статьи 487 ГК РФ в случае неисполнения продавцом, получившим сумму предварительной оплаты, обязанности по передаче товара в установленный срок у покупателя возникает право требовать от продавца передачи оплаченного товара либо возврата суммы предварительной оплаты за не переданный им товар.

Указанная норма подразумевает наличие у покупателя права выбора способа защиты нарушенного права: требовать передачи оплаченного товара или требовать возврата суммы предварительной оплаты.

С момента реализации права требования на возврат суммы предварительной оплаты обязательство по передаче товара трансформируется в денежное обязательство, которое не предполагает возникновение у продавца ответственности за нарушение срока передачи товара в виде договорной неустойки.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 10270/13, определении ВС РФ от 30.05.2017 N 307-ЭС17-1144.

Арбитражному суду необходимо учитывать, что покупатель, предъявляя продавцу (поставщику) требование о возврате ранее перечисленной предварительной оплаты и расторжении договора, выразил свою волю, которую следует расценивать как отказ стороны, фактически утратившей интерес в получении причитающегося ей товара, от исполнения договора, что влечет за собой установленные законом правовые последствия — его расторжение.

Следовательно, в рассматриваемом случае с момента предъявления требования о расторжении договора и возврате суммы предварительной оплаты, договор прекращает свое действие, а у продавца перед покупателем возникает денежное обязательство, не предполагающее несение установленной таким договором ответственности в виде неустойки за нарушение сроков поставки товара с момента своего возникновения».

За нарушение сроков поставки судом взыскана неустойка, в связи с чем, отсутствуют основания для взыскания процентов на основании статей 395 и 487 ГК РФ

В Постановлении ФАС Московского округа от 29.07.2011 N КГ-А41/7827-11 по делу N А41-17671/10 указывалось следующее:

ООО «АЗОТ СЕРВИС» обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ОАО «Криогенмаш» о взыскании неустойки в размере 545 500 руб. за нарушение сроков поставки товара в период с 29.10.2008 по 24.07.2009, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 504 477 руб. 21 коп. за период с 29.10.2008 по 24.07.2009, убытков в размере 8 671 417 руб. 60 коп., возникших в результате ненадлежащего исполнения обязательств по поставке товара по договору от 14.05.2008.

… С ответчика в пользу истца взыскана неустойка в размере 545 500 руб., в остальной части иска отказано.

Отказывая в удовлетворении требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными истцом на сумму авансового платежа, суды исходили из положений ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3 которой установлено, что в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

На основании пункта 4 указанной статьи, в случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено договором, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю.

Судами установлено, что стороны предусмотрели в договоре ответственность (неустойку) за нарушение сроков передачи предварительно оплаченного товара, и истец воспользовался правом на взыскание неустойки, в связи с чем, у суда отсутствовали правовые основания для взыскания процентов на основании статей 395 и 487 Гражданского кодекса Российской Федерации».

В случае просрочки передачи предварительно оплаченного товара покупатель вправе требовать договорной неустойки, а также процентов по ст. 395, п. 4 ст. 487 ГК РФ, либо платы за коммерческий кредит

Существует в судебной практике и обратная позиция, согласно которой, в случае просрочки исполнения обязательства по передаче предварительно оплаченного товара покупатель по договору поставки, купли-продажи вправе требовать уплаты и определенной договором неустойки, и процентов за пользование денежными средствами покупателя (ст. 395 ГК РФ).

Например, из судебных рекомендаций:

«..Согласно п. 4 ст. 487 Гражданского кодекса в случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы.

Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя до дня передачи товара либо возврата денежных средств продавцом при отказе покупателя от товара. Как разъяснено в п. 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами», в этом случае проценты взимаются как плата за предоставленный коммерческий кредит (ст. 823 Гражданского кодекса).

Условие договора о начислении неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение продавцом обязательства по передаче предварительно оплаченного товара предусматривает ответственность за нарушение обязательства, не являющегося денежным.

В случае просрочки исполнения обязательства по передаче предварительно оплаченного товара рекомендуется исходить из того, что покупатель вправе требовать уплаты определенной договором неустойки, а также уплаты процентов за пользование денежными средствами покупателя, начисляемых в соответствии со ст. 395, п. 4 ст. 487 Гражданского кодекса, либо платы за предоставленный коммерческий кредит согласно ст. 823 Гражданского кодекса в случае, если соответствующая обязанность продавца предусмотрена договором купли-продажи («Рекомендации Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Уральского округа «По вопросам рассмотрения споров, связанных с применением норм главы 25 Гражданского кодекса Российской Федерации «Ответственность за нарушение обязательств».

Пример уменьшения взыскиваемой судом неустойки по договору поставки

Уменьшая размер заявленной неустойки с 1 818 979 рублей 79 копеек до 909 489 рублей 89 копеек, суды учли недлительный период просрочки поставки оборудования, высокий процент договорной неустойки, отсутствие вредных последствий для истца в связи с допущенным ответчиком неисполнением обязательства по своевременной поставке оборудования.

Принятые по делу судебные акты не противоречат правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформированной при конституционно-правовом толковании статьи 333 ГК РФ (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О).

Признание приемлемым в правоприменительной практике размера неустойки из расчета 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки не может влиять на выводы судов при применении статьи 333 ГК РФ в данном деле, поскольку снижение неустойки является правом суда, а наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяется в каждом конкретном случае (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.10.2011 по делу N А27-622/2011).

обзора судебной практики: Взыскание неустойки, пени, штрафа за просрочку. Размер, расчет, формулы. Судебная практика

Взыскание неустойки при договоре купли-продажи квартиры

Добрый день.

Возможно ли получить консультацию по данной ситуации описанной ниже.

Продаем квартиру, заключили предварительный договор с покупателями на месяц ( без задатка). Мы сразу же сообщили что нашли себе в качестве будущей покупки дом и другие варианты не рассматриваем, то есть если мы не сможем купить, то и продавать не будем, в договоре это не прописано.

Возникает некоторая ситуация, месяц заканчивается уже, покупатели квартиру не берут так как у них цепочка и ждут уже своих покупателей с оформлением ипотеки и тд( к слову у них две квартиры и два разных покупателя), нам предложили вариант, мол что могут к концу месяца не успеть, оформить сделку и выплатить часть суммы за нашу квартиру, что бы могли купить свой «будущий» дом и закрыть цепочку, а остальную сумму выплатить со временем по завершении всех сделок в цепочке. Сомнительно звучит, но в целом выгодно всем и нам и им.

Но происходит следующее владелец дома, у которого мы планировали купить, перестает отвечать на звонки от слова совсем( мы еще и задаток ему выплатили кстати). Мы пытаемся дозвониться в течении нескольких дней, бесполезно, договор предварительный не заключали, только расписка о передачи денег. Следовательно других вариантов покупки у нас нет и мы не рассматривали. Уже нашим покупателям мы предлагаем искать другой вариант, так как пока у нас не получается дозвониться.

До окончания предварительного договора с нашими покупателями два дня, покупатели требуют неустойку, так как квартиру мы им продать пока не можем, прописанную в договоре. Но прошу заметить что и у них нет ВСЕХ денег что бы купить нашу квартиру в течении двух дней.

Реально ли выплаты по неустойкам? И если на нас подадут в суд, мы в праве подать ответный иск о том что они купить то тоже не могут? Так как нам нужна вся сумма за квартиру а не частями.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *