Можно ли продать аварийную квартиру?

Возможно ли продать аварийное жилье в 2020 году: можно ли заключить ДКП, если дом признали ветхим

Администрация города или другого поселения обязательно принимает меры к расселению аварийного и ветхого жилья. Квартиры в таких домах теряют в цене из-за изношенности, что делает их привлекательными для инвесторов, а собственникам наоборот выгоднее быстрее переоформить жилье, чтобы долго не ждать расселения. Передать квартиру покупателю можно по стандартному ДКП. Сегодня рассмотрим подробнее, можно ли продать аварийное жилье и как это юридически грамотно сделать.

Законодательный запрет на продажу

Ни один российский закон не запрещает собственнику продать свою квартиру в аварийном доме. При этом нужно учитывать несколько условий. Вопрос, можно ли продать квартиру, зависит от периода времени, когда заключается договор купли продажи.

Подписывать ДКП нельзя, когда:

  • продавец уже заключил с администрацией соглашение об обмене квартиры или о выплате ему компенсации за аварийное жилье;
  • имеется решение суда о принудительном выселении собственника, поскольку он отказывается добровольно подписывать соглашение о расселении или о выплате выкупной цены с администрацией.

Если двух препятствий, перечисленных выше, нет, то квартиру можно продавать. Статус аварийного автоматически не изымает такое жилье из оборота, на него не налагаются никакие ограничения или запреты. До момента заключения сделки с муниципалитетом собственник может распоряжаться жильем по собственному усмотрению.

ВАЖНО! Продать аварийное жилье может только собственник – если он квартиру купил, получил в дар, по наследству или приватизировал. Наниматель по договору социального найма имеет другие права – о них читайте ниже.

Особенности продажи аварийного жилья

В целом продажа и покупка аварийного жилья происходит по общим правилам купли-продажи. Но есть один нюанс – покупателя обязательно нужно уведомить о том, что жилье является аварийным и подлежит сносу.

Покупатель уведомляется письменно – нужно внести в ДКП соответствующий пункт. Составить его можно свободно. Безопаснее, если в тексте соглашения будут указаны реквизиты акта муниципалитета, по которому дом признали аварийным.

ПРИМЕР ФОРМУЛИРОВКИ. «Продавец уведомляет Покупателя, а Покупатель принимает к сведению, что многоквартирный дом по адресу г. Нск, ул. Мичурина, 67, в котором расположена передаваемая квартира, признан аварийным и подлежащим сносу Постановлением Администрации города Нска № 667 от 09.12.2018».

Дополнительных письменных уведомлений не требуется.

Если покупателя не уведомить об аварийном состоянии жилья, он сможет впоследствии оспорить сделку в связи с существенным заблуждением. Для продавца это риск, поскольку деньги, полученные по ДКП, нужно будет вернуть.

Порядок действий

Далее рассмотрим порядок действий и список документов, необходимых, чтобы продать помещение. Получение дополнительных разрешений от администрации или удостоверение ДКП у нотариуса для продажи аварийного жилья не требуется.

Сбор документов

Поиском всех необходимых документов занимается продавец. Прежде, чем продавать квартиру, готовят стандартный набор:

  • свежую выписку из ЕГРН;
  • свидетельство о праве собственности на квартиру, если есть;
  • нотариальное согласие супруга;
  • технический паспорт квартиры – для проверки перепланировки;
  • справку об отсутствии долга по коммунальным платежам;
  • справку об отсутствии прописанных.

Дополнительно покупателю может понадобиться документ-основание, по которому продавец получил жилье.

ВНИМАНИЕ! Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние – понадобится разрешение опеки и визит к нотариусу. Подробнее об этом, а также о других нюансах подготовки документации для продажи читайте нашу предыдущую статью.

Определение цены

Цена продажи определяется свободно сторонами. Ее можно установить самостоятельно путем торга, а можно обратиться к профессиональному оценщику. Конечно, аварийный статус значительно уменьшает стоимость жилья. Итоговое решение зависит только от договоренности сторон.

При этом если квартира была в собственности менее 3 (5) лет, нужно ориентироваться на установленную в ЕГРН кадастровую стоимость. Продав квартиру по цене ниже 70% от кадастровой стоимости, продавец рискует попасть на доначисление НДФЛ на сумму продажи.

Подробнее о разнице между рыночной и кадастровой стоимостью .

Подписание договора

В договоре купли продажи указывается стандартная информация:

  • ФИО сторон, их адреса и паспортные данные;
  • подробное описание квартиры по выписке из ЕГРН: адрес, метраж, кадастровый номер и другие сведения;
  • цена, за которую продают жилплощадь, в рублях цифрами и прописью;
  • порядок оплаты;
  • порядок и срок передачи жилья (по акту или же функции передаточного документа выполняет договор;
  • дополнительно включается пункт об аварийности – что продавец известил, а покупатель принял к сведению этот факт.

Скачать бланк договора для заполнения бесплатно.

Готовый договор понадобится в трех экземплярах – по одному для сторон плюс один для Росреестра.

Регистрация прав в ЕГРН

Продать помещение по ДКП недостаточно – права требуют регистрации. После регистрации право собственности окончательно закрепляется за новым собственником. Госпошлина в 2020 году установлена в размере 2 000 рублей и от аварийности жилья не зависит. Пошлину обычно оплачивает покупатель, но законом это не предписано.

Подать документы можно через ближайший МФЦ, записавшись заранее или в порядке живой очереди. Заранее заполнять заявление не нужно, достаточно принести с собой пакет документов по продаже и квитанцию об оплате пошлины. В ходе приема специалист заполнит заявление, в котором нужно будет расписаться.

Срок регистрации составит 5-14 дней. Подробнее об этой процедуре .

Окончательный расчет

Чтобы продать аварийное помещение, можно использовать любые способы расчета и любой период. Тот факт, что квартира аварийная, не влияет на расчеты.

Например:

  • полная сумма сразу;
  • часть суммы авансом (или задатком) до регистрации, остаток – после регистрации;
  • полная сумма после регистрации.

Варианты передачи денег тоже могут быть любые – наличными под расписку, через аккредитив или банковскую ячейку. Подробнее об этом .

Можно ли продать аварийное жилье в ипотеку или под маткапитал

Материнский капитал можно вкладывать только в улучшение жилищных условий. ПФР обязательно проверяет, улучшатся ли условия проживания семьи, в частности оценивает состояние МКД, в котором расположена квартира.

Аварийное жилье по определению не может быть улучшением жилищных условий. Именно поэтому вложить средства сертификата в приобретение такой квартиры не получится.

Для банка аварийное жилье – невыгодный залог, который не сможет в случае неплатежеспособности заемщика обеспечить финансовые интересы. Вероятность одобрения ипотечного кредита под залог аварийного жилья крайне мала. Кредит выдается не на один десяток лет, и все это время его нужно чем-то обеспечивать. А аварийный дом рано или поздно снесут, разрушив и предмет залога.

Таким образом, если заинтересованное лицо планирует покупать аварийную квартиру на кредитные деньги, нужно рассмотреть альтернативные возможности – например, потребительский кредит или ипотеку под залог уже имеющегося жилья.

Что делать нанимателям квартир в ветхом доме

У нанимателей нет возможности продать квартиру, которую они занимают в аварийном доме. Право продать имеется только у собственника жилья, а договор социального найма правом собственности не наделяет – только правом проживания и пользования.

Если квартира не приватизирована, то с нанимателем администрация заключит новый договор соцнайма, предоставив другое жилье. Для перезаключения договора нужно обратиться в местную администрацию – комитет, отдел, управление или департамент, который занимается распределением муниципальной жилой площади.

Итак, продать аварийное жилье может собственник квартиры по стандартной схеме до того, как подпишет контракт с администрацией об обмене данного помещения на новое. Дополнительных согласований с администрацией такая сделка не требует. Единственный нюанс – покупателя нужно обязательно предупредить перед заключением договора об аварийности. Иначе впоследствии он сможет оспорить ДКП через суд.

Просмотров 310

Аварийное и ветхое жилье имеет множество недостатков. Жить в таких квартирах практически невозможно, ремонт не приносит улучшений, а дом готов вот-вот рухнуть. Все плохо? Отнюдь, даже на «дома под снос» находятся покупатели и предлагают вполне реальные деньги. Сложно поверить, но и собственники квартир в аварийном доме извлекают выгоду от сделки.

Эксперты часто сравнивают покупку/продажу ветхого жилья с лотереей – в случае выигрыша можно получить неплохую прибыль, а в случае неудачи потерять деньги и остаться с «обузой» в виде ветхого жилья. Что толкает людей на покупку квартир в аварийных «хрущевках»? Сколько стоят такие объекты? Кому это больше выгодно: продавцу или покупателю? Как совершить сделку без нарушения законодательства? Давайте разбираться.

Старый многоквартирный дом – не самый выгодный актив. Аварийность здания позволяет рассчитывать на расселение жильцов. Взамен непригодного жилья они получат ключи от квартир в новостройках того же города.

Однако если у собственника есть квартира в этом здании, он может распорядиться ею иначе – до расселения дома. Не выгорит с арендой, значит получится найти покупателя на аварийное жилье. Закон не запрещает продавать квартиры в аварийных домах. Фактически ветхое и аварийное жилье – это такие же объекты, как и обычные квартиры в новостройках или на вторичном рынке жилья.

Сделки с аварийным жильем должны отвечать нормам законодательства:

  • Жилищный кодекс – а именно ст. 32, ст. 86-89 ЖК РФ;
  • Положения ПП № 47 от 28.01.2006 – где говорится о критериях аварийного жилья, условиях проживания, гражданских сделках и т.д.
  • Федеральный закон № 185 «О реформировании ЖКХ» от 21 июля 2007 года – регулирует финансовые вопросы по расчетам с жильцами аварийных домов;
  • Гражданский кодекс – Глава 30 (ст. 549-558 ГК РФ), где обозначены основные принципы, порядок и условия купли-продажи недвижимости.

Участникам сделки нужно изучить законодательство и учесть нюансы с продажей аварийного жилья. Для удобства мы вынесли их в отдельные разделы.

Собираясь заключить сделку, сторонам нужно учесть ряд особенностей:

  • Аварийное жилье имеет отличие от ветхих строений. Нужно проверять, что вы покупаете – ветхий объект или квартиру в аварийном доме под снос? Рассчитывать на жилье в новостройке могут лишь те, кто владеет жилплощадью в аварийном доме. Ветхие строения не расселяют, а значит и смысла в приобретении квартиры «на перспективу» в таком объекте нет.
  • Продавать квартиру в доме, идущем под снос, может только ее собственник или сособственники, т.е. имеющие свидетельства о регистрации или выписки из ЕГРН о праве собственности (ст. 209 ГК РФ). Остальные жильцы, например – наниматели по договору соц найма прав на продажу не имеют, поскольку жилье им не принадлежит.
  • Обязательное условие для продавца – уведомить покупателя об аварийном статусе многоквартирного дома. Если этого не сделать, дело легко может дойти до суда, где сделку признают недействительной.
  • Цену на объект недвижимости устанавливает продавец.
  • Цель покупателей – долгосрочная инвестиция: получение новой квартиры вместо жилья в аварийной «хрущевке». Например, с последующей перепродажей объекта в новостройке.

Но не стоит строить иллюзий относительно большой выгоды. Далеко не во всех случаях продажа и покупка возможны. Бывают и исключения из правил.

Ограничения на продажу

Жилищное законодательство накладывает лимиты.

Когда не получится продать и купить квартиры в доме под снос:

  1. Если продавец (собственник) уже заключил договор об изъятии жилого помещения на муниципальные и государственные нужды.
  2. Оформлено соглашение о выкупе аварийной жилплощади муниципалитетом – с целью дальнейшего сноса дома.
  3. Если имеется решение суда о принудительном выселении собственника, например – в случае отказа от выкупной цены или нежелания переезжать в новую квартиру (п. 1, 9 ст. 32 ЖК РФ).
  4. Жилье не приватизировано, а находится на балансе муниципального образования. Жильцы выступают лишь нанимателями – арендаторами на определенный срок (см. «Приватизация аварийного жилья»).

Отсюда следует, что право продажи квартиры в доме под снос есть только у законного собственника. Оформление сделки с покупателем возможно в период признания дома аварийным и до подписания договора с властями. Напомним, что уведомления рассылаются жильцам дома не позднее, чем за год до фактического сноса жилого здания.

Плюсы и минусы

Обозначим плюсы и минусы от совершения сделки с учетом ее особенностей и ситуации на рынке жилья.

Для покупателя:

Преимущества Недостатки
Переезд в новостройку из старой «хрущевки» — в будущем Неопределенность: снесут дом или уберут его из списка аварийных объектов в городе?
Дешевизна – квартиры в аварийном жилье имеют стоимость ниже рыночной (примерно на 25%) Затягивание с переселением из-за сложностей с новостройками, например – из-за банкротства застройщика, очередью, кризисом в стране и т.д.
Развитая инфраструктура – старые многоквартирные дома построены давно и часто находятся в центре или рядом с центром города Ремонт ветхого строения, проживание в аварийном объекте вплоть до переселения
Меньше соседей Перебои с коммуникациями: газ, свет, вода, отопление
Меньшая загруженность парковочных мест Сложность сдать жилье в аренду (наем)
Зачастую пригодность жилья для проживания, минимальные удобства

Для продавца:

Преимущества Недостатки
Избавление от проблемного объекта недвижимости Лишение возможности получить жилье в новостройке по программе расселения аварийных домов
Получение денег

Продавцу нужно обдумать, стоит ли расставаться с квартирой в аварийном доме? Вероятно, можно немного подождать, зато получить новое жилье от государства. Покупатель решает свои задачи – есть ли смысл приобретать проблемный объект в доме под снос? Быть может, лучше вложиться в квартиру на вторичном рынке жилья. Одного идеального варианта здесь не существует, нужно оценивать плюсы и минусы исходя из потребностей в жизни.

Этапы по продаже жилья в доме под снос не отличаются от стандартной процедуры. Основное отличие в особенностях объекта – аварийная недвижимость. Правда, при желании, и на нее найдется свой покупатель. Разберем, как совершается сделка по закону и на практике.

Алгоритм действий

Поэтапный порядок действий выглядит следующим образом:

  1. Собственник аварийного жилья подает объявление о продаже, например – на Avito, Cian, через агентства недвижимости и/или риелторов.
  2. Заинтересованные лица откликаются на объявление.
  3. Встреча и осмотр объекта недвижимости, обсуждение предварительных условий сделки.
  4. Оформление предварительного договора купли-продажи (ПДКП) квартиры в аварийном доме.
  5. Передача аванса или задатка, составление расписки.
  6. Подписание основного договора купли-продажи + акта приема-передачи, при необходимости – с участием нотариуса.
  7. Отправка документов на регистрацию в ФКП «Росреестра».
  8. Получение готовой выписки из ЕГРН – правоутверждающего документа о праве собственности на аварийный объект недвижимости.
  9. Окончательные расчеты с продавцом, например – через банковскую ячейку или депозит нотариуса.
  10. Расчет и уплата налога – для продавца.

Найти подходящую квартиру в аварийном доме непросто. Заинтересованным лицам нужно узнать, входит ли здание в число региональных объектов под снос? Если подходящее жилье найдено, можно приступать к поиску квартиры. Один из вариантов – обойти все квартиры или расклеить объявления о покупке жилья на подъездах аварийного дома. Возможно, кто-то из собственников позвонит по указанному вами номеру и свяжется с вами.

Мнение эксперта Семен Фролов Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право. Задать вопрос эксперту Совет покупателям! Не надейтесь на честность продавца (-ов), изучайте объект покупки самостоятельно. Для того чтобы узнать, аварийный дом или нет, можно выполнить следующие действия: зайти на сайт «Реформа ЖКХ» – вбить в поиск адрес дома – найти жилплощадь – посмотреть, является ли она объектом под снос? На сайте указан год постройки здания, текущий ремонт, дата признания «аварийности», а также сроки переселения. Отталкиваясь от результатов поиска, можно заключать сделку.

Перечень документов

Комплект документов не отличается от того, который требуют при заключении купли-продажи с обычным жильем.

Покупатель предоставляет:

  • паспорт РФ – удостоверение личности;
  • доверенность + копию паспорта – если от лица покупателя выступает его представитель (юрист, родственник);
  • медсправка из ПНД или наркологического диспансера – о том, что человек дееспособный, не состоит на учете и не страдает расстройствами психики.

Продавцу нужно подготовить:

  • паспорта РФ – на каждого из продавцов-совладельцев;
  • документ о праве собственности – выписка из ЕГРН или свидетельство старого образца;
  • документ-основание, например – договор о переводе жилья в частную собственность (приватизация) или дарственная на квартиру в аварийном доме;
  • техпаспорт или план жилого помещения;
  • архивная выписка из поквартирной карточки – о том, кто фактически проживает в квартире;
  • выписка из ЕИРЦ – об отсутствии долгов по лицевому счету продавца;
  • доверенность – при делегировании полномочий третьему лицу.

Обоим — заявления в ФКП «Росреестра» на совершение сделки.

Дополнительно могут понадобиться и другие документы. Например, если в качестве совладельцев квартиры есть дети – разрешение от органа опеки и попечительства (ООиП). Если ребенок не является собственником, а просто прописан в квартире – разрешение из опеки не нужно.

Образец договора купли-продажи квартиры в аварийном доме

Период оформления обговаривается участниками сделки – Продавцом и Покупателем. Также нужно учесть, что сроки зависят от работы государственных органов, например – Росреестра или МФЦ.

Сколько займет продажа и покупка:

  • оформление у нотариуса – в течение одного дня;
  • регистрация в Росреестре: через нотариуса – от 1 до 2 рабочих дней, самостоятельно – от 7 до 10 дней;
  • оформление в МФЦ «Мои документы» – от 9 до 12 дней;
  • разрешение от ООиП – выдается в срок от 14 до 30 дней;
  • уведомление совладельцев – от 30 дней и дольше;
  • оформление кредита в банке – индивидуально.

Приблизительно, процесс растянется на 1-2 месяца, а в ряде случаев и на более длительный срок.

Расходы, госпошлины, затраты

Список затрат для продавца и покупателя не одинаковый. Случается, что сделку оплачивают поровну, но чаще всего расходы ложатся на плечи продавца, например – услуги риелтора, оценщика, нотариуса.

Какие расходы возникнут при продаже аварийного жилья:

  • помощь агентств недвижимости и риелтора – от 1 до 3% от суммы сделки (или фиксированная сумма);
  • услуги оценщика – индивидуально, но расценки начинаются от 2-3 тысяч рублей;
  • нотариальные услуги по заверке договора – в размере 0,5% от цены ДКП, но в рамках от 300 рублей до 20 000 рублей;
  • прочие действия нотариуса (УПТХ) – от 3 000 рублей;
  • отдельные выписки и справки – от 500 рублей;
  • аренда банковской ячейки – по тарифам банка, от 1 000 рублей и выше;
  • регистрация в Росреестре – госпошлина в размере 1 400 рублей (электронная выписка из ЕГРН) или 2 000 рублей (бумажный вариант).

Продажа квартиры – это возмездная сделка, в рамках которой продавец получает деньги (прибыль). Это означает, что ему нужно оплатить подоходный налог от суммы ДКП – налоговый тариф для граждан РФ составляет 13% НДФЛ (иностранцам – 30%).

Налогоплательщик имеет право уменьшить налогооблагаемую часть. Для этого нужно получить налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Эту сумму отнимают от той суммы, которая была получена от покупателя. Итоговый остаток и будет взят в расчет для НДФЛ.

Можно ли купить аварийное жилье на материнский капитал или в ипотеку?

Нехватка личных сбережений подталкивает к оформлению заемных средств или материнского капитала. Можно ли потратить их на приобретение квартиры в доме под снос?

Материнский капитал (МК) – представляет собой сумму за рождение второго и последующих детей с целью государственной помощи семьям. Согласно правилам, сертификат на МК можно использовать на улучшение жилищных условий матери, отца и детей.

Является ли «улучшением» аварийное жилье? Однозначно, нет! Даже если квартира еще пригодна для проживания, а дом стоит на расселение и снос (разд. II Постановления Правительства РФ от 28.01.2006).

Вывод: Пенсионный фонд не одобрит целевую трату маткапитала на покупку аварийного жилья.

Ипотека или залог от банка – это ссуда на приобретение жилья заемщиком и его семьей. Выдавая кредит, банк изучает будущий объект залога. Аварийная квартира изначально невыгодный актив, например – в случае просрочки по ипотеке банк не сможет реализовать такое жилье или будет действовать себе в убыток. Еще одна причина в том, что дом скоро снесут, значит и предмет залога в виде квартиры исчезнет (ст. 29, 32, 36 ФЗ «Об ипотеке»).

Вывод: Вероятность того, что покупателю одобрят ипотеку под залог аварийного жилья – крайне низкая.

Если вы хотите взять кредит, обратите внимание на ипотеку под залог уже имеющейся, не ветхой недвижимости. Банк одобрит займ, оформит залоговый договор, и вы сможете приобрести квартиру в аварийном доме. Также можно взять потребительский кредит. Но помните, что процент по нему гораздо выше ипотечного.

Основной мотив для покупателей ветхого и аварийного жилья – улучшение жилищных условий. Ведь взамен государство предлагает равноценную квартиру, но уже в новостройке и со всеми удобствами. Стоимость нового жилья будет гораздо выше, чем аварийное. Жилая площадь новой квартиры может быть на 20% больше, чем в старой «хрущевке». Все ли так просто и чем опасна сделка для покупателя?

Четкие критерии в законе до сих пор не установлены. Например, многие переживают, если купить, дадут ли новую квартиру по программе переселения? Фактически, дать должны. Но на практике возникают трудности, перенос сроков, неравноценное по площади жилье, ухудшение жилищных условий, неудобный район и т.д.

Мнение эксперта Дмитрий Носиков Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Многие покупатели хвалятся, мол «мы покупаем аварийную хрущевку, чтобы потом переехать в новостройку». Иногда радость бывает преждевременной. Если жилья не хватает, власти могут выделить новую квартиру в доме на окраине города. Добираться до центра придется долго, и неважно – есть ли у семьи автомобиль, маленькие дети, пожилые родители?

Второй проблемой часто становятся «метры». Не факт, что переселенцы получат столько же «квадратов», сколько у них было в старой купленной квартире. Скажем, вместо жилой площади в аварийном объекте могут выделить квартиру с лоджией или кладовкой. Фактически жильцам эти «метры» могут быть и не нужны, например — если общая площадь для проживания семьи окажется меньше прежней. Тем не менее, чиновники отчитаются о соблюдении условий переселения.

Ну а если администрация покупает аварийное жилье, надеяться на высокую цену точно не стоит. Даже если взять кадастровую стоимость, она будет явно ниже среднерыночной. Найти новое жилье за такие деньги – очень сложно!

И таких негативных примеров предостаточно…

Возможность продажи аварийного жилья есть только у собственников. Арендаторы и наниматели таким правом не обладают. Однако продажа совершается до подписания договора с администрацией. Если дом уже расселяется, и собственник заключил соглашение с властями – он не сможет распоряжаться квартирой. Цель покупателя аварийного жилья – получить квартиру в строящемся новом доме по программе переселения.

Считать рядовой куплю-продажу в аварийном доме точно не стоит! Здесь присутствует много нюансов, о которых знают далеко не все. Особенно внимательными нужно быть покупателям. Они приобретают заведомо старое, износившееся, нерентабельное жилье в «хрущевке». Цель таких покупок лишь в долгосрочной перспективе — переезд в новостройку. Нужно просчитать все риски, чтобы не попасть в неприятную ситуацию. Если вам требуется консультация – юристы нашего сайта к вашим услугам. Задавайте вопрос в онлайн форме или звоните по телефону горячей линии.

Рекомендуем видео о нюансах с покупкой аварийного жилья:

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО! Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Расскажите друзьям Оцените (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права. Рейтинг автора Написано статей 610 задать вопрос эксперту

939 просмотров

Расселение аварийного жилья относится к одной из давних проблем собственник недвижимости. Очередь на расселение движется медленно, правила предоставления жилплощади меняются. Поэтому многие собственники квартир желают избавится от этого бремени. При этом, другие граждане хотят купить аварийное жилье, чтобы получить квартиру в новостройку. На первый взгляд сделка является выгодной сразу для двух сторон. Рассмотрим, можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме.

Мнение эксперта Станислав Евсеев Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право. Задать вопрос эксперту

Закон не налагает запрета на продажу жилья в доме, признанном аварийным. Собственник имеет полное право владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению.

До утверждения новой программы по расселению ветхого и аварийного жилья такая сделка имела определенные выгоды. Собственник мог получить новую жилплощадь, взамен аварийной.

В 2020 году предусматривается обязанность собственника внести доплату между выкупной ценой и стоимостью новой квартиры. Причем, органы местного самоуправления зачастую специально занижают выкупную стоимость, чтобы владелец аварийного жилья закрепил более высокую стоимость.

Поэтому покупатель квартиры, имеющий цель получить новое жилье, может значительно потерять в цене. Маловероятно, что сделка будет выгодной.

Закон предусматривает следующие способы купли-продажи аварийного жилья:

  1. Самостоятельная продажа. К данному способу относится продажа по договору купли-продажи.
  2. В судебном порядке. К такому варианту относится принудительное изъятие объекта органами местного самоуправления.

Вне зависимости от способа, собственник имеет право на получение выкупной (рыночной) цены за свое имущество.

Самостоятельная продажа

Закон не запрещает собственнику лично продать квартиру в аварийном доме третьему лицу. На объект распространяются все общие правила на продажу:

  1. Соблюдение преимущественного права выкупа сособственниками.
  2. Нотариальное удостоверение сделки с долями и несовершеннолетними собственниками.
  3. Государственная регистрация перехода прав.

Из обязательств относительно аварийного жилья можно выделить обязанность предупреждения покупателя о статусе жилья. В противном случае данный факт может стать причиной оспаривания сделки. Покупатель может заявить суду, что он не был уведомлен.

Поэтому к общему перечню документов при продаже квартиры целесообразно приложить решение органа местного самоуправления о признании дома аварийным.

Аварийность дома не является причиной для освобождения от налогообложения. В случае самостоятельной продажи, собственник должен оплатить 13% от стоимости объекта.

Исключение предусмотрено для лиц, которые владели объектом более 5 лет (в случае купли-продажи) и 3 лет (в случае дарения и наследования).

Выкуп органом местного самоуправления

Ст. 32 ЖК РФ предусматривает возможность выкупа квартиры в аварийном доме органом местного самоуправления. такой вариант возможен, если дом признан аварийным. Но уполномоченный орган не вынес решение о расселении или переселении жильцов.

Выкуп проводится на основании судебного решения. Но единственное на что может претендовать собственник, это выкупная цена.

Закон не предусматривает возможность принуждения органа местного самоуправления к предоставлению нового жилья. Обзор судебной практики от 2017 года доказывает, что районные суды не обязаны заставить уполномоченный орган переселить граждан, если отсутствует соответствующее соглашение между сторонами.

Алгоритм действий, если жиль выкупает администрация:

  1. Вынесение решения об изъятии объекта и земельного участка для муниципальных нужд.
  2. Направление уведомления всем жильцам дома.
  3. Расчет выкупной цены.
  4. Перечисление компенсации на банковский счет собственника.

Важно! Компенсация перечисляется только собственникам квартир, в изымаемом доме. Наниматели жилья по договору социального найма должны получить альтернативную жилплощадь на аналогичных условиях.

Сроки и порядок изъятия, размер компенсации устанавливается по соглашению сторон.

Как определить стоимость квартиры?

Закон строго регламентирует, как рассчитывается выкупная цена аварийной квартиры. Данные нормы содержит ст. 32 ЖК РФ.

Возмещение за аварийное жилье включает:

  • рыночную стоимость жилья (с учетом доли в праве собственности на объект;
  • расходы на переезд;
  • затраты на поиск другого жилья;
  • оформление права собственности на новую квартиру;
  • возмещение средств арендаторам, которые снимали его жилье;
  • расходы на съем квартиры, необходимой для проживания до покупки новой.

Важно! Возмещение полагается каждому собственнику квартиры. Поэтому, если владельцев несколько, каждый из них получит свою долю. Несовершеннолетний собственник также получает средства на личный счет.

Не предусматривается возможность выплаты компенсации наличными. Средства могут быть перечислены только на счет владельца.

Поэтому, если в отношении гражданина возбуждено исполнительное производство за неуплату коммунальный услуг, то средства будут списаны в погашение долга.

Часто граждане задумываются если купить аварийную квартиру, дадут ли новую. Как показывает практика, не всегда.

Отдельно необходимо рассмотреть ситуацию, когда орган местного самоуправления вынес решение о расселении и жильцы получили соответствующее уведомление. В такой ситуации продать квартиру можно, но сделка может быть признана мошенничеством.

Так как покупатель не имеет цели владеть объектом и использовать его по назначению. Он совершает ее, чтобы потом переехать в новостройку. Ситуация имеет все признаки мнимой сделки.

В соответствии с законодательством, правом на получение новой квартиры имеет лицо, которое является собственником только одной квартиры. Владельцы альтернативного жилья могут только получить компенсацию.

Поэтому граждане, которые являются владельцами не только аварийной квартиры, могут пойти на такую сделку. Но покупателю нужно принять во внимание, что в случае оспаривания сделки, средства будут ему возмещаться в течение длительного времени.

Выплата будет составлять до 50% от официального дохода продавца ежемесячно (при наличии официального дохода). Вот чем опасна такая сделка.

Проблемы при покупке аварийного жилья

При покупке аварийного жилья существует ряд нюансов.

№ п/п Ситуация
1 Покупка на материнский капитал Приобретение аварийной жилплощади с участием средств материнского капитала невозможна. Мер поддержки предусмотрена для улучшения условий проживания семей с детьми. Проживание несовершеннолетних в аварийной квартире явно не соответствует целям господдержки.
2 Покупка в ипотеку При оформлении ипотечного кредита банк настаивает на проведении оценки объекта. Если оценочный отчет будет содержать сведения о признании дома аварийным, банк откажет в совершении сделки. Так как в период выполнения кредитного обязательства квартира находится в залоге у банка, организация заинтересована в рентабельности объекта.
3 Возможен запрет на регистрацию Данный вопрос необходимо уточнить заранее. Если владелец уже получил уведомление о расселении, велика возможность о наличии такого запрета.
4 Длительный срок ожидания расселения Как показывает практика, даже представители орган местного самоуправления не могут точно сообщить срок расселения. Поэтому вложение, которое казалось выгодным, впоследствии может стать обузой.

Как прописаться в аварийной квартире

Оформить регистрацию в аварийном многоквартирном доме можно с согласия собственника через паспортный стол по месту расположения объекта.

Закон не содержит запрета на временную или постоянную регистрацию в аварийных домах. Собственник имеет полное право на общих основаниях зарегистрировать в квартире как своих близких, так и посторонних граждан.

Однако регистрация не является основанием возникновения права собственности. Поэтому граждане не получают право на долю квартиры или на получение нового жилья.

Если гражданин не является собственником или нанимателем жилья по договору социального найма, то он не может быть внесен в очередь на переселение. Данное правило относится и к несовершеннолетним детям владельцев квартир, если они не являются собственниками доли жилья.

Важно! Отдельно необходимо рассмотреть ситуацию, когда районная администрация накладывает запрет на регистрацию в связи со сносом объекта. Это возможно после выдачи жильцам уведомления о расселении.

Покупка квартиры в аварийном доме является сомнительной сделкой. С одной стороны, она имеет ряд плюсов. Таких как, низкая цена, возможность получения нового жилья. С другой – покупатель может быть признан мошенником или получить запрет на регистрацию в собственной жилплощади.

В случае возникновения сложностей при покупке аварийной квартиры или при признании сделки незаконной, необходимо получить помощь юриста. Обратитесь к квалифицированному специалисту прямо на нашем сайте. Юридическая поддержка к вашим услугам круглосуточно.

Автор статьи Юрист по гражданскому, семейному, жилищному, наследственному праву. Рейтинг автора Написано статей 349 Задать вопрос эксперту

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *