Может ли арендатор расторгнуть договор аренды досрочно?

Может ли арендатор досрочно расторгнуть договор аренды из-за короновируса?

Добрый день, Юлия! Хочу вас проинформировать относительно обновлений в законодательстве, которые могут быть Вам полезны!

Требование (просьба) об отсрочке арендного платежа и уменьшении его размера правомерна, так как основано на федеральном законе от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ»О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», в котором в статье 19 указывается
1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.
2. Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.
3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Если необходимо составить письменное заявление со ссылкой на законодательство на имя арендатора, пишите мне в чат!

Коронавирус как основание для расторжения договора аренды по требованию арендатора: основные проблемы

Подавляющее большинство арендаторов столкнулось с целым комплексом проблем, возникших, в свою очередь, в связи с угрозой распространения коронавируса COVID-19. Режим и меры, предпринимаемые на сегодняшний день властями для предотвращения распространения вируса, привели к простою практически во всех сферах бизнеса. В таких условиях многие арендаторы, уже прогнозируя свои потери, хотят прекратить свои арендные обязательства.

Каким образом это можно сделать? Является ли распространение коронавирусной инфекции и режим изоляции, введенный государством, достаточными основаниями для одностороннего расторжения арендатором договора аренды?

Во многом ответ на эти вопросы зависит от условий конкретного договора. В выигрышном положении сейчас оказываются только те арендаторы, которые смогли позволить себе заключить договоры аренды на таких условиях, при которых они могут в одностороннем внесудебном порядке без обоснования какой-либо причины в уведомительном порядке с соблюдение некоего срока расторгнуть договор по своей инициативе. Такие договоры в практике встречаются, но крайне редко. Чем крупнее и значимее объект (предмет аренды), тем больше заинтересованность арендодателя в том, чтобы сдать соответствующий объект во временное пользование арендатору на длительный срок и предотвратить возможность произвольного отказа от договора с его стороны.

В данной заметке рассматриваться будет ситуация, когда процедура и основания расторжение договора аренды вытекают из положений закона.

Сразу отмечу, что принятый 01 апреля 2020 года Федеральный закон от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», определяет (и то лишь в общих чертах) вопросы, связанные с отсрочкой в уплате арендной платы, а также с уменьшением арендной платы в связи со сложившимися обстоятельствами (статья 19). О каких-то изменениях в порядке расторжения договоров аренды речь в законе не идет.

Итак, общий порядок досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора определен ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). Согласно данной норме по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Ни одно из указанных оснований не отвечает рассматриваемой ситуации, поскольку невозможность использования арендованных помещений связано не с состоянием самого объекта (имущества), а с внешним фактором.

Однако остается возможность требовать расторжения договора на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Речь идет об изменении и расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Данная норма содержит в себе оценочный содержательный элемент. И необходимо учитывать, что если стороны не достигли соглашения о расторжении договора, он может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны судом. Именно суд будет определять имело место существенное изменение обстоятельств или нет.

Безусловно, пунктом 2 статьи 451 ГК РФ обозначены критерии оценки обстоятельств и определения факта их существенного изменения. Суд может принять решение о расторжении договора по данному основанию при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

То есть доказательственная база по таким делам будет обширной. Полагаю, что ни одно судебное дело не сможет обойтись без экспертного экономического исследования (заключения).

Кроме того, существенное изменение обстоятельств придётся, безусловно, соотносить с тем фактом, что предпринимательская деятельность априори связана с предпринимательскими рисками (в том числе со стихийными изменениями в экономической политической и иных сферах).

Нужно отметить также, что норма о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств новой не является. Судебная практика на сегодняшний день, на мой взгляд, сложилась в пользу сохранения обязательства.

Так, согласно позициям высших судов существенным изменением обстоятельства не могут быть признаны: изменение курса валют («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017)»; Определение Конституционного Суда РФ от 26.05.2016 N 1019-О и др.); ухудшения финансового состояния стороны (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.09.2016 N 18-КГ16-102; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.01.2019 N Ф05-22654/2018 по делу N А41-34193/18 и др.); внесения поправок в законодательство, если они не препятствуют исполнению договора (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.02.2017 N Ф05-434/2017 по делу N А40-238801/15); введение внешнеэкономических санкций, если это не предусмотрено условиями договора (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23.05.2017 N 301-ЭС16-18586 по делу N А39-5782/2015); инфляционные процессы (Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10 по делу N А40-90259/08-28-767); финансовый кризис (Постановление Президиума ВАС РФ от 07.08.2001 N 4876/01).

Еще в 2013 году Верховный суд РФ в своем Определении от 30.07.2013 N 18-КГ13-70 указал, что в случае применения положений ст. 451 ГК РФ суду нужно определить следующие юридически значимые обстоятельства: наличие существенного изменения обстоятельств, время его наступления и возможность разумно предвидеть это изменение. Полагаю, что во многом вектор развития судебной практики в сегодняшних условиях будет направлен в сторону анализа и учета длительности существования ограничительных обстоятельств (карантина, самоизоляции и т.п.), а также соотношения периода ограничений в использовании объекта аренды и общего срока действия договора аренды. Сложнее всего придется тем хозяйствующим субъектам, которые заключили договор аренды на длительный срок (несколько лет).

Сложно сейчас с уверенностью сказать, каким именно образом будет развиваться судебная практика в дальнейшем. Однако однозначно можно сказать сейчас одно: «коронавирус» и «пандемия» не могут быть универсальным основанием для произвольного прекращения обязательств, в том числе обязательств в сфере арендных правоотношений.

P.S.: Нам всем предстоит серьезная и непростая работа по защите прав представителей бизнеса.

В помощь бизнесу. Как расторгнуть срочный договор аренды помещения?

Нередко арендатор желает расторгнуть договор аренды помещения досрочно.

О том, как сделать это правильно, Naviny.by рассказала управляющий партнер, адвокат Адвокатского бюро Валентина Завадская.

Три главных основания

Назовем три главных основания расторгнуть договор аренды помещения.

1. По соглашению сторон. В этом случае нужно взаимное согласие арендатора и арендодателя прекратить договор с определенной даты. Арендодатель не всегда соглашается на это условие, ведь помещение «будет стоять», и он не получит арендную плату, на которую рассчитывал.

2. По решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Расторжение договора в таком порядке — очень длительная и дорогая процедура, поэтому используется она субъектами хозяйствования только в самом крайнем случае. Причем заявителю иска еще придется доказать, что другая сторона допустила существенные нарушения договора.

3. Односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ установлен самим договором или законодательством.

Условие нужно прописать в договоре

Условие об одностороннем отказе от срочного договора аренды (то есть от договора, заключенного на определенный срок) должно быть четко и недвусмысленно оговорено в договоре.

Как показывает практика, между сторонами нередко возникают спорные ситуации по этому вопросу. Они возникают из-за неправильных формулировок в договоре или из-за неправильного оформления заявления об одностороннем отказе от исполнения договора.

Справка. В соответствии с пунктом 2 статьи 420 Гражданского кодекса, если одна из сторон требует этого, договор может быть расторгнут по решению суда.

Согласно пункту 3 статьи 420 ГК в случае одностороннего отказа исполнить договор полностью или частично, когда такой отказ допускается законодательством или соглашением сторон, договор считается, соответственно, расторгнутым.

Два разных случая

Право расторгнуть договор по требованию одной из сторон в судебном порядке и односторонний отказ от договора не тождественны.

В первом случае обязательства по договору считаются прекращенными с момента вступления в силу решения суда о расторжении договора (статья 423 ГК).

При этом обратиться в суд можно только после того, как после предложения расторгнуть договор будет получен отказ другой стороны, или когда такой ответ не поступит в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок.

Кроме того, должно быть установлено, что другая сторона допустила существенные нарушения договора.

Во втором случае для одностороннего отказа от исполнения договора (при котором договор считается расторгнутым) достаточно уведомления об этом другой стороны — тут действует внесудебный порядок. Согласие другой стороны расторгнуть договор, а также обращение с этим требованием в суд в таком случае не требуются.

Согласно пункту 39 № 1 пленума Высшего хозяйственного суда от 15 февраля 2012 года:

— для одностороннего отказа стороны исполнять договор достаточно указания на наличие такого права в договоре и надлежащего заявления стороны об отказе от договора, в связи с чем такой договор в силу пункта 3 статьи 420 ГК считается расторгнутым (прекращенным) и оснований для расторжения его в суде не имеется;

— наличие в договоре условия о возможности его одностороннего расторжения по инициативе стороны договора не означает, что эта сторона вправе отказаться от договора во внесудебном порядке, поскольку такое условие не дает права на односторонний отказ от исполнения договора.

К примеру, если в заключенном срочном договоре аренды содержится условие, согласно которому договор может быть расторгнут по предложению одной из сторон с предварительным уведомлением за 30 дней, то, исходя из буквального толкования этого положения, можно сделать вывод, что в договоре отсутствует прямое указание на односторонний отказ от его исполнения.

В то же время согласно пункту 19 № 16 пленума Высшего хозяйственного суда от 16 декабря 1999 года при оценке договора, который содержит указание на возможность его одностороннего расторжения, когда на это ссылается сторона в обоснование правомерности своего отказа исполнять договор, суд будет исходить из действительной воли сторон, сформированной как при заключении договора, так и при реализации права на односторонний отказ от него, и учитывать толкование договора по правилам статьи 401 ГК.

При этом суд примет во внимание предшествующие подписанию договора переговоры и переписку сторон, а также практику делового оборота, которая установилась в их взаимоотношениях.

Когда одного условия недостаточно…

Таким образом, неграмотные формулировки могут привести к тому, что возникнут конфликтные ситуации и будет невозможно в одностороннем порядке отказаться исполнять срочный договор аренды.

Рекомендуем предусматривать в нем следующее условие:

«Арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды путем направления письменного заявления об этом в срок не позднее чем за 30 дней до дня расторжения договора».

Но одного наличия в договоре права на односторонний отказ исполнять его недостаточно. Нужно еще надлежащим образом составить и направить другой стороне уведомление.

Так, если арендатор, который намерен расторгнуть договор во внесудебном порядке, в своем письме укажет:

«Просим расторгнуть договор аренды с 1 ноября 2019 года»,

то из содержания письма будет следовать, что он обратился к арендодателю с просьбой (предложением) расторгнуть договор с 1 декабря 2019 года.

То есть из такого письма не будет следовать выражение воли арендатора на односторонний отказ от договора.

В результате договор не будет считаться расторгнутым в установленном порядке, и арендодатель вправе будет требовать уплаты арендной платы по условиям договора.

Чтобы выражение воли арендатора на односторонний отказ от договора было однозначным, рекомендуем направлять следующее уведомление:

«В соответствии с пунктом ___ договора настоящим заявляем об одностороннем отказе от исполнения договора аренды от ___ (дата подписания договора и его номер) с ___ (число, месяц и год последнего дня аренды).

Просим направить своего представителя для передачи помещения в соответствии с законодательством».

Это письменное уведомление может быть направлено арендодателю:

— заказным письмом с заказным уведомлением о получении корреспонденции с описью вложения. В описи вложения обязательно нужно подробно указать название документа: «Уведомление об отказе от исполнения договора аренды от ___ (дата подписания договора и его номер) с ___ (число, месяц и год последнего дня аренды)»;

— вручено лично представителю арендодателя. При этом на копии уведомления должна быть проставлена отметка о вручении с указание даты вручения, ФИО, должности и подписи получателя.

Самый важны момент

Согласно пункту 19 постановления № 16 договор считается измененным или расторгнутым с момента получения другой стороной уведомления либо по истечении срока предупреждения, который установлен законом, если иной срок не определен уведомлением, соглашением сторон либо законом.

Таким образом, если в договоре аренды содержится условие о том, что договор считается досрочно расторгнутым с момента получения другой стороной уведомления, то он будет считаться расторгнутым с момента получения арендодателем письменного уведомления.

В том случае, когда момент расторжения договора зависит от соблюдения стороной определенного срока для предупреждения (например, уведомление должно быть направлено за 30 дней до дня расторжения договора), то договор будет считаться расторгнутым с момента, который указан в уведомлении, при обязательном соблюдении срока, отведенного для такого предупреждения.

Кроме того, стороны могут предусмотреть в договоре, что он будет считаться расторгнутым с момента, указанного в уведомлении об одностороннем отказе от исполнения договора, либо по истечении определенного срока после того, как арендодатель получит уведомление.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *