Изменения в росреестре

Итоги проведения «горячей» телефонной линии по вопросам изменения законодательства о регистрации недвижимости

14 июня 2018 года в Управлении Росреестра по Новосибирской области состоялась «горячая» телефонная линия по вопросам изменения законодательства о регистрации недвижимости.

На вопросы, связанные с деятельностью Управления по оказанию государственных услуг по предоставлению сведений из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), по внесению в ЕГРН изменений относительно кадастровой стоимости объектов недвижимости ответила начальник отдела правового обеспечения Управления Светлана Валериевна Тарасова.

Вопрос: Куда обратиться и какие документы представлять для изменения размера кадастровой стоимости земельного участка при наличии вступившего в законную силу судебного акта об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости?

Ответ:

Внесение изменений о кадастровой стоимости объекта недвижимости в ЕГРН на основании решения суда установлено ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценке) и осуществляется в соответствии с Законом о регистрации.

Статьей 13 Закона о регистрации установлено: внесение изменений в ЕГРН дополнительных сведений об объекте недвижимости может быть осуществлено как в порядке межведомственного взаимодействия, так и в уведомительном — при обращении заинтересованного лица с соответствующим заявлением.

Правила направления документов в порядке межведомственного информационного взаимодействия определены ст. 32 Закона о регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 32 Закона о регистрации в порядке межведомственного информационного взаимодействия в орган регистрации прав поступают результаты определения кадастровой стоимости от органа государственной власти или органа местного самоуправления, утвердившего в установленном законодательством Российской Федерации порядке результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Обязанность направления судом сведений об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда в порядке межведомственного информационного взаимодействия положениями Закона о регистрации не установлена.

Исходя из смысла указанных норм, внесение изменений о кадастровой стоимости на основании решения суда осуществляется в уведомительном порядке, который предполагает обращение административного истца с заявлением о внесении изменений о кадастровой стоимости в размере рыночной с приложением судебного акта, вступившего в законную силу.

В соответствии с пп. 3 п. 1.1 приказа Росреестра от 18.10.2016 №П/0515 полномочиями по ведению ЕГРН в части загрузки поступивших в уведомительном порядке дополнительных сведений об объекте недвижимости наделено ФГБУ «ФКП Росреестра».

Таким образом, с просьбой о внесении сведений в ЕГРН о кадастровой стоимости земельных участков на основании решения суда следует обращаться в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Новосибирской области по адресу: г. Новосибирск, ул. Немировича-Данченко, 167, оф. 703.

К заявлению необходимо приложить надлежащим образом заверенную судом копию решения об установлении кадастровой стоимости с отметкой о вступлении в законную силу.

Вопрос: Может ли орган регистрации выдавать копии с подлинного экземпляра выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), подготовленного в форме документа на бумажном носителе, без взимания дополнительной платы за предоставление сведений из ЕГРН?

Ответ: Согласно пункту 31 Порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 23.12.2015 № 968 на основании одного запроса предоставляется один документ, в виде которого предоставляются сведения, содержащиеся в ЕГРН.

В соответствии с пунктом 6 Порядка взимания и возврата платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, и иной информации, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 23.12.2015 № 967 одному запросу должен соответствовать один документ, подтверждающий внесение платы.

Таким образом, внесение платы предусмотрено за выдачу сведений из ЕГРН в виде одного подлинного документа.

Исходя из вышеизложенного, действующее законодательство при предоставлении сведений из ЕГРН регламентирует выдачу одного подлинного экземпляра выписки из ЕГРН на основании одного поступившего от заявителя запроса с приложением документа, подтверждающего внесение соответствующей платы за выдачу сведений из ЕГРН.

Выдача копий с подлинных экземпляров выписок из ЕГРН не предусмотрена указанными нормативными правовыми актами.

Вопрос: Возможно ли получить в Управлении копию судебного акта, на основании которого было зарегистрировано право собственности в ЕГРН?

Ответ: Порядок предоставления сведений из ЕГРН установлен статьей 62 Закона о регистрации.

Согласно части 15 статьи 62 Закона о регистрации правообладателю, его законному представителю, лицу, получившему доверенность от правообладателя или его законного представителя, по их заявлениям выдаются в форме документов на бумажном носителе или электронных образов документов копии договоров и иных документов, которые выражают содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, и содержатся в реестровых делах.

В соответствии с пунктом 21 Порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, утвержденным Приказом Министерства экономического развития от 23.12.2015 № 968, органом регистрации прав в соответствии с данным Порядком выдаются сведения, содержащиеся в ЕГРН, в виде копий помещенных в реестровое дело документов, выражающих содержание сделок, на основании которых за собственником объекта недвижимого имущества, владельцем объекта недвижимого имущества на ином вещном праве (далее — правообладатель) согласно записи в ЕГРН на момент подачи ими запроса о предоставлении сведений, содержащихся в ЕГРН, представленного в соответствии с названным Порядком, зарегистрировано указанное право (предоставляются правообладателю, нотариусу).

Решение суда не является договором или иным документом, который выражает содержание односторонней сделки, совершенной в простой письменной форме.

Согласно пункту 27 Порядка орган регистрации прав направляет заявителю сообщение об отказе в предоставлении запрашиваемых документов по форме, устанавливаемой в соответствии с частью 6 статьи 62 Закона №218-ФЗ, если в реестровом деле отсутствует подлинный экземпляр документа, выражающего содержание сделки, за выдачей копии которого обратился правообладатель, в том числе в случаях, когда подлинник данного документа, выражающего содержание сделки, признан вещественным доказательством и его выемка произведена в установленном федеральным законом порядке.

В соответствии со статьей 21 Закона № 218-ФЗ судебные акты, установившие права на недвижимое имущество, предоставляются в виде копии, заверенной судом. При этом достаточно представления копии судебного акта только в одном экземпляре, который после сканирования при выдаче документов возвращается правообладателю. Следовательно, представленная заявителем копия судебного акта возвращается на выдаче документов и в реестровое дело не помещается.

Таким образом, Закон о регистрации не предусматривает выдачу копии решения суда с копии судебного акта, помещенного в реестровое дело и Управление не вправе выдавать копии судебных актов, так как данный документ не относится к документам, выражающим содержание сделок, и не хранится в реестровом деле в виде подлинника, с которого возможно сделать копию.

Подлинники судебных актов находятся в материалах судебного дела, соответственно выдача данных судебных решений осуществляется судом, в котором хранится подлинный экземпляр указанных документов.

Отмечу, что основанием для государственной регистрации может быть только вступившее в законную силу решение суда, которое устанавливает права на недвижимость, содержит в себе решение о государственной регистрации перехода прав на такие объекты, разрешает по существу спор о недействительных и ничтожных сделках и возврате сторон в первоначальное положение. Но для целей государственной регистрации могут быть также представлены и иные судебные решения, которые, по сути, не устанавливают права на недвижимость, но без таковых документов оформить права на недвижимость невозможно. Это, например, решения судов об установлении юридических фактов принадлежности правоустанавливающих документов гражданину или юридическому лицу в том случае, если, например, в правоустанавливающих документах имеются неточности в написании фамилии, имени, отчества гражданина, наименования юридического лица, а также решения судов об идентичности описания объектов недвижимости в случае разночтения их описания в правоустанавливающем документе и полученном техническом документе. И лишь одно решение суда об установлении юридического факта приобретательной давности в отношении недвижимого имущества может являться основанием для проведения государственной регистрации права собственности.

Таким образом, при регистрации прав на недвижимость на основании решения суда, в том числе арбитражного и третейского, существует специфика, которая определена статьей 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Хотелось бы акцентировать внимание на следующих моментах.

Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать по семи основаниям, обозначенным в п. 1 ст. 20 Федерального Закона «О госрегистрации». Основанием для отказа может служить то, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; или лицо, выдавшее правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества. Кроме того, регистратор вправе отказать, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий; или если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимости, наличие которых необходимо. Также к основаниям, перечисленным в Законе, относятся ситуации, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав; имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами; осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с п. 5 ст. 25.2 Закона «О государственной регистрации». Кроме того, в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 19 Закона «О государственной регистрации», государственная регистрация прав на основании судебного акта может приостанавливаться государственным регистратором только в случае возникновения у него сомнений в подлинности представленных документов.

Причем во всех перечисленных случаях государственный регистратор без принятия решения о приостановлении государственной регистрации, сразу принимает решение об отказе. На мой взгляд, это ужесточает положение лиц, которые обращаются в регистрирующий орган с заявлениями о госрегистрации, поскольку у таких заявителей нет дополнительного месячного срока, установленного Законом, для устранения проблем, возникших при государственной регистрации на основании судебного решения. Отмечу также, что сегодня государственный регистратор в соответствии с Законом также не вправе запросить суд о порядке исполнения судебного решения.

Для того чтобы избежать отказа в государственной регистрации прав на недвижимость, перед подачей заявления необходимо удостовериться в соответствии полученных в суде документов Закону «О госрегистрации». Решение суда должно устанавливать право на объект недвижимого имущества, это право должно подлежать государственной регистрации, а основания для отказа – отсутствовать. Также в решении должны содержаться сведения, которые государственный регистратор обязан внести в Единый государственный реестр прав, а само решение соответствовать требованиям, предъявляемым Законом к его оформлению. Кроме того, на момент подачи заявления о госрегистрации судебное решение должно вступить в силу. При положительном ответе на все эти вопросы, государственный регистратор принимает решение о проведении государственной регистрации права на основании судебного акта.

Наиболее часто в регистрационной практике встречаются решения судов двух видов: о признании договоров недействительными и о признании права собственности. Какие «подводные камни» могут ожидать граждан при регистрации прав на недвижимость на основании таких судебных решений?

Как правило, в случае обращения истца с требованиями о признании сделки недействительной, суды, при удовлетворении таковых требований, признают сделку таковой. Но зачастую, применение последствий недействительности сделки не заявляется истцами в качестве исковых требований, а суд, в силу положений ст. 166 ГК РФ, также не применяет последствия недействительности ничтожной сделки, поскольку это право суда, а не обязанность. Таким образом, судебное решение не содержит указаний на то, что надлежит сделать государственному регистратору с регистрационными записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следует иметь в виду, что Закон «О государственной регистрации» – закон процедурный, и государственный регистратор не вправе выйти за рамки данного нормативного акта. Для осуществления регистрационных действий в отношении зарегистрированных прав ответчика необходимо обратиться с соответствующим заявлением, да и само решение суда должно содержать указание на действия регистрирующего органа.

Нередки и случаи, когда в ходе судебного разбирательства не были наложены обеспечительные меры и объект недвижимости мог перейти в собственность иного лица на основании гражданско-правовой сделки, мог быть разделен на несколько объектов недвижимости, в результате чего решение суда также является неисполнимым.

Участились случаи, когда в результате возврата сторон в первоначальное положение по недействительной сделке, суды не устанавливают, что имущество лица, у которого права прекращаются судебным актом, арестовано в рамках обеспечения иного искового требования и данное обстоятельство в суде не рассматривалось. Поэтому при представлении в суд различных доказательств рекомендуем получать своевременно информацию из ЕГРП для быстрого и правильного исполнения Управлением судебного акта.

На сегодняшний день при признании сделки недействительной государственный регистратор в подраздел ЕГРП вносит лишь сведения о признании сделки недействительной. Однако в связи с тем, что не решен вопрос о регистрационных записях действующего правообладателя в ЕГРП, возможно отчуждение объекта недвижимости. Тогда долгие судебные споры приведут лишь к невозможности исполнения судебного акта регистрирующим органом и к безрезультатности действий истца, в пользу которого вынесено судебное решение.

Таким образом, при обращении в суд за признанием сделки недействительной, ничтожной, необходимо требовать применения последствий такой сделки, вовремя заявлять ходатайства о принятии обеспечительных мер, обращаться к суду за разъяснением действий Управления при представлении на государственную регистрацию прав решения суда.

При принятии решений судов о признании права собственности также существует несколько проблем. Так, в силу п. 1 ст. 18 Закона «О государственной регистрации», документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны отражать информацию, необходимую для внесения в ЕГРП. Эти документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права. Очевидно, что к таким сведениям относятся сведения: об объекте, о субъекте-правообладателе и о праве на объект. Но в отдельных решениях встречается признание права без указания вида такого права. Например, признается право совместной долевой собственности, признается право на долю в квартире, что соответствует комнате. Опираясь на такое решение, не представляется возможным определить, что подлежит государственной регистрации: право общей долевой собственности на квартиру, либо право собственности на комнату. Нередко суды признают право в части, что не соответствует нормам ГК РФ.

Затруднение вызывает и отражение в судебных актах сведений о правообладателе. Если исходить из требований Закона «О государственной регистрации», судебный акт в отношении, например, физического лица, согласно п. 18 Правил ведения ЕГРП, должен содержать указание на фамилию, имя, отчество правообладателя, дату рождения, удостоверяющий личность документ, пол, гражданство и место рождения, а также адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания. Однако иногда, кроме имени правообладателя и объекта недвижимости, на который признано право, суды иные сведения не указывают.

Аналогичная ситуация складывается при описании в судебном решении объекта недвижимости. Его описание в судебном решении должно соответствовать описанию в технических документах, чтобы государственный регистратор мог однозначно идентифицировать объект недвижимости. Но встречаются случаи, когда при вынесении судебных актов, суды не только не выясняют состояние объекта на момент принятия решения (существует ли объект, видоизменен ли, либо вообще прекратил свое существование), но и выносят акты о признании прав, из которых не представляется возможным однозначно установить объект.

Кроме того, при признании права на объект недвижимости суды не всегда выясняют, зарегистрированы ли права на такой объект. Бывают случаи, когда в ЕГРП зарегистрирован один правообладатель, чье право не оспаривалось, а в регистрирующий орган приходит иное лицо, за которым признано право по решению суда.

Всё перечисленное является проблемой не только для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, но и для заявителя, прошедшего круги долгих судебных разбирательств. Для того чтобы избежать отказа в регистрации прав, советую учесть требования, предъявляемые Законом «О государственной регистрации» к судебным решениям.

Как внести изменения в государственный кадастр недвижимости?

Внесение изменений в государственный кадастр недвижимости с 2017 года осуществляется по правилам, регламентированным Федеральным законом №218-ФЗ. Основаниями для внесения изменений являются любые случаи перехода или прекращения прав на недвижимость, а также изменение кадастровых сведений на указанные объекты.

Что это такое

До 2017 года Государственный кадастр недвижимости (ГКН) существовал в виде самостоятельной федеральной базы данных, в которую вносились все сведения о недвижимом имуществе. Ведение ГКН входило в полномочия службы Росреестра, а параллельно осуществлялось ведение иных государственных реестров – ЕГРП и т.д.

С января 2017 года вступил в силу Федеральный закон № 218-ФЗ, который предусмотрел объединение всех самостоятельных реестров на недвижимость в единую базу данных ЕГРП. Вся информация, которая содержалась в Государственном кадастре недвижимости, была в полном объеме включена в состав ЕГРН. Такой переход на новые правила ведения реестра не повлек дополнительных проблем для собственников недвижимости, так как ранее выданные правоустанавливающие документы сохранили свое юридическое значение.

В состав государственного реестра недвижимости ЕГРН включаются сведения, полученные в результате кадастрового учета и государственной регистрации прав:

  • кадастровый номер объекта;
  • дата и основания постановки на кадастровый учет;
  • дата и основания возникновения прав на объект недвижимости;
  • тип объекта (например, дом, квартира и т.д.);
  • целевое назначение недвижимого имущества;
  • основные технические характеристики – этажность, площадь и т.д.;
  • зарегистрированные обременения на недвижимое имущество.

Из перечня указанных сведений, только кадастровый номер остается неизменным на весь период существования объекта. Остальная информация может неоднократно меняться в процессе владения, пользования или распоряжения недвижимостью.

Любой факт указанных изменений должен быть зафиксирован в реестре ЕГРН, поскольку законодательство устанавливает принципы достоверности и объективности сведений о недвижимом имуществе. Процедура внесения изменений будет проходить в рамках кадастрового учета или регистрационных действий по обращению правообладателя или участников сделки.

Порядок внесения изменений в кадастр недвижимости

Основания проведения процедуры кадастрового учета и регистрационных действий перечислены в Федеральном законе № 218-ФЗ. Необходимо учитывать, что с января 2017 года указанные процедуры могут осуществляться одновременно или раздельно, это зависит от конкретных оснований для обращения в службу Росреестра.

Изменения в сведения ЕГРН будут вноситься в следующих случаях:

  • прекращение физического существования объекта, в том числе при его разделе на две или более новых единиц учета;
  • переход права собственности на новое лицо, а также возникновение временных прав (например, в результате заключения долгосрочного договора аренды);
  • изменение технических характеристик объекта, в том числе по итогам перепланировки, переустройства или реконструкции;
  • образование новых объектов недвижимости в результате выдела самостоятельных единиц учета;
  • исправление ошибок, допущенных при внесении сведений в ЕГРН.

Переход, возникновение или прекращение прав осуществляется путем совершения возмездных или безвозмездных сделок и, как правило, не влечет изменений в технических характеристиках недвижимости. В этом случае в государственный реестр будут внесены новые данные:

  • об основаниях перехода, прекращения или возникновения прав у юридических лиц или граждан;
  • о новом составе правообладателей;
  • о форме права (например, совместная, долевая и т.д.).

Для внесения таких изменений требуется обращение всех участников сделки, которые должны представить на регистрацию правоустанавливающие документы, договор, а также платежный документ об уплате госпошлины.

Если произошло изменение характеристик объекта, процедура внесения новых сведений в реестр будет существенно сложнее. Проведение кадастрового учета в отношении любого объекта недвижимости требует предварительного оформления технического или межевого плана, в которых будут отражены изменения характеристик и параметров единицы учета.

Изготовление технического или межевого плана входит в компетенцию кадастрового инженера, обладающего квалификационным аттестатом и состоящего в саморегулируемой организации. Алгоритм действий для составления обновленного технического или межевого плана включает в себя следующие этапы:

  • выбор кадастрового инженера из единого реестра специалистов, который ведет служба Росреестра;
  • заключение договора подряда на выполнение кадастровых работ;
  • представление кадастровому инженеру документации, на основании которой произошли изменения в характеристиках объекта (например, согласованный проект перепланировки и акт приемочной комиссии);
  • обеспечение доступа к объекту недвижимости для проведения обследования в натуре;
  • оформление технического или межевого плана кадастровым инженером.

Изменения в характеристиках объекта, оформленные в виде технического или межевого плана, будут направлены кадастровым инженером в службу Росреестра по каналам электронной связи. Если правообладатель планирует получить документы в письменной форме, необходимо указать такое условие в договоре подряда.

Для внесения изменений в государственный реестр ЕГРН необходимо обратиться для проведения кадастрового учета и регистрационных действий одним из следующих способов:

  • в местный отдел службы Росреестра;
  • в Многофункциональный центр;
  • заполнить заявление в электронной форме через портал госуслуг.

При обращении нужно представить правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, а также подтвердить законность оснований для изменения сведений реестра. Таким доказательствами могут являться:

  • разрешение на проведение строительных работ по реконструкции или капитальному ремонту;
  • решение об утверждении проекта перепланировки или переустройства жилых и нежилых помещений;
  • акт приемочной комиссии, подтверждающий соблюдение строительных норм и правил при изменении характеристик помещения или здания;
  • судебное решение, которым узаконено самовольное изменение характеристик объекта.

Для внесения изменений в сведения ЕГРН нужно оплатить госпошлину. Если оформляется изменение прав на объект, сумма госпошлины для граждан составит 2000 рублей. Для постановки только на кадастровый учет изменений размер госпошлины для граждан составит от 200 рублей (точный размер будет зависеть от вида объекта, чьи характеристики были изменены).

В подтверждение пройденной процедуры кадастрового учета и регистрации правообладатели получат актуальную выписку из реестра ЕГРН. В настоящее время именно эта выписка является надлежащим правоустанавливающим документом и содержит исчерпывающий перечень сведений о характеристиках объекта недвижимости.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *