Иск о признании договора приватизации недействительным

РЕШЕНИЕ ешение

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

?xml:namespace>

Кировский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Башмаковой Т.Ю.,

адвоката Тюриной Т.В.,

при секретаре Борисовой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску М. к Б., К., К. Д. о признании недействительным договора передачи квартиры в собственность граждан в порядке приватизации, договора купли-продажи, ?xml:namespace>

УСТАНОВИЛ: становил:

?xml:namespace>

М.. обратился в суд с иском к ответчикам о признании недействительным договора передачи квартиры в собственность граждан в порядке приватизации, договора купли-продажи, мотивируя тем, что его несовершеннолетний сын М. зарегистрирован постоянно по настоящее время в двухкомнатной изолированной квартире, общей площадью 42,4 кв.м., жилой площадью 27,1 кв.м., находящейся по адресу: г. Самара, пр. К, д.*, кв.*. По этому же адресу была зарегистрирована его мать – Б. (до брака М), которая снялась с регистрационного учёта 05.02.2010 года. На основании решения мирового судьи судебного участка № * К. района г. Самары от 03.03.2003 года брак между ним и ответчицей Б. (М.) был расторгнут. Несовершеннолетний сын М., * 1992 года рождения, был оставлен проживать с отцом М., так как сын А.не мог проживать в квартире по месту своей регистрации вместе со своей матерью, поскольку она злоупотребляла спиртными напитками, вела аморальный образ жизни. Ответчица Б. 06.06.2008г. незаконно зарегистрировала в квартиру * дома № * по пр. К.в г. Самаре М. В связи с этим он вынужден был обращаться в суд с иском в защиту прав и законных интересов своего несовершеннолетнего сына А. Решением К. суда г. Самары от 23.01.2009г., вступившим в законную силу 07.02.2009г., М В. был снят с регистрационного учёта. В настоящее время ему стало известно, что ответчица Б. одна, без участия несовершеннолетнего сына А., приватизировала квартиру, в которой они были зарегистрированы вдвоём. 08.12.2009г. между Д. г.о.Самара лице начальника отдела приватизации и учёта специализированного жилищного фонда К, с одной стороны, и гр. Б, 11.01.1972 г.р., с другой стороны, в соответствии с Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» был заключён договор № 13282/2 передачи квартир в собственность граждан (в порядке приватизации), в соответствии которым Б. была передана в собственность занимаемая двухкомнатная квартира № * в доме № * по пр. К. в г.Самаре. В указанный Договор приватизации жилой площади не был включён несовершеннолетний сын – М., который на тот момент был постоянно зарегистрирован по указанному адресу. Ответчица Б. не обращалась ни к нему, ни к сыну с предложением приватизировать спорную квартиру, она им даже не сообщила об этом. Согласие на приватизацию квартиры без участия сына А. они также не давали. Тем самым, были нарушены права и законные интересы несовершеннолетнего М. Когда он обратился в отдел семьи, там ему пояснили, что Б. к ним не обращалась за получением разрешения на приватизацию квартиры без включения несовершеннолетнего сына — М. в Договор передачи квартир в собственность (в порядке приватизации). Таким образом, спорная квартира была передана в собственность ответчице Б. Кроме того, Б. успела распорядиться спорной квартирой № * в доме * по пр. К. в г. Самаре, передав её в собственность, как он полагает, по договору купли-продажи ответчикам К. К., которые 26.03.2010г. зарегистрировались по данному адресу. Сделка купли-продажи указанной квартиры, заключённая между ответчицей Б., с одной стороны, и ответчиками К. К., также должна быть признана недействительной, как не соответствующая требованиям закона. Несовершеннолетний М. другого жилья на праве соб­ственности или на условиях договора социального найма не имеет. Поскольку на спорное жилое помещение – квартиру № * в доме №* по пр. К в г. Самаре у М. были равные жилищные права с его матерью — ответчицей Б., то он, также как и она, имел право на передачу ему в собственность указанной квартиры в порядке приватизации. Просит суд признать Договор № 13282/2 от 08.12.2009г. передачи квартир в собственность граждан (в порядке приватизации), заключённый между Д. и Б. недействительным. Признать недействительным договор купли-продажи квартиры № в доме № по пр. К. в г. Самаре, заключенный между Б. и К., К.

Представитель истца Т. по доверенности в судебном заседании уточнила исковые требования, просит суд признать недействительным Договор №13282/2 от 08.12.2009 г. передачи квартир ­в собственность граждан (в порядке приватизации), номер регистрации № 63-63-01/022/ 2010-808, заключённый между Д. г. о. Самара и Б. Признать недействительным договор купли-продажи квартиры № в доме № по пр. К. в К. районе г.Самаре от 11. 02, 2010 г., номер регистрации № 63-63-01/043/2010-331 от 27.02.2010 г., заключённый между Б., с одной стороны, и К., К., с другой стороны. Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: запись о регистрации права общей долевой собственности К. на 1/2 долю в * комнатной квартире по адресу: Самар­ская область, г. Самара, К. район, пр. К, д.*, кв. *, запись о регистрации права общей долевой собственности К. на ½ долю в * комнатной квартире по адресу: Самарская область, г. Самара, К. район, пр. К., д. *, кв. *, погасив их свидетельства о государственной регистрации права серии 63-АД 530081, 63-АД 530082 от 27.02.2010г., запись регистрации 63-63-01/043/ 3010-339. Применить последствия недействительности сделки, применить двухстороннюю
реституцию, вернув стороны в первоначальное положение, возвратить недвижимое имущество в виде * х комнатной квартиры № *в доме № * по пр. К. в К. районе г. Самары Самарской области в муниципальную собственность г.о.Самара.

Представитель истца С. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала, по основаниям, изложенным в нем, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика Д. М. по доверенности в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать в удовлетворении исковых требований. Пояснила, что права истца Д. нарушены не были.

Ответчики К. К. в судебном заседании исковые требования не признали, просили отказать в удовлетворении исковых требований, пояснили, что они честные покупатели, о регистрации несовершеннолетнего не знали, подготовкой сделки занимался их риэлтор.

Ответчица Б. в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что риэлтору говорила, что в ее квартире так же зарегистрирован ее несовершеннолетний сын, риэлтор говорила, что приобретет ему жилую площадь. Подписывала договора не глядя, не читала, деньги от продажи забрала риэлтор. Перед приватизацией ей сделали новый паспорт, т.к. старый паспорт риэлтор порвала.

Представитель третьего лица Ф.. по доверенности в судебном заседании исковые требования просила оставить на усмотрение суда, пояснила, что сотрудники отдела приватизации проверяют справки, представленные для приватизации, но по данному делу пояснить ничего не может.

Представитель третьего лица Д. Б. по доверенности в судебном заседании исковые требования М. и Б. К.,К., Д. о признании недействительным договора передачи квартиры в собственность граждан в порядке приватизации, договора купли-продажи поддержала, пояснила, что поскольку несовершеннолетний М. в приватизации не участвовал, чем были нарушены его права, продавать указанную квартиру без согласия органов опеки Б. не имела права.

Представитель третьего лица У., привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, в судебное заседание не явился, письменный отзыв не представил.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии со ст.11 Закона № 1541-1 от 04.07.1991 года «О приватизации жилищного фонда в РФ» каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда один раз.

Согласно договору передачи квартира в собственность граждан в порядке приватизации от 08.12.2009 года Б. принадлежала на праве собственности квартира № * в доме № * по пр. К. в Кировском районе г. Самары (л.д.).

11.02.2010 года между Б. и К. К. был заключен договор купли-продажи квартиры, на основании которого они приобрели в собственность указанную квартиру от Б. за 1 600 000 рублей (л.д.).

Согласно свидетельству о государственной регистрации К., К. принадлежит на праве общей долевой собственности по ½ доли квартира * дома * по пр. К, на основании договора купли-продажи квартиры от 11.02.2010 года (л.д.).

23.01.2009 года К. судом г. Самары было вынесено решение по иску М., действующего в интересах несовершеннолетнего М. к М., Б. о признании не приобретшим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учёта, в соответствии с которым М. снят с регистрационного учета по указанному адресу(л.д.).

М. приватизированного жилья на территории г. Самары и Волжского района не имеет, право приватизации не использовано (л.д.).

Согласно приватизационного дела № Б7-09-37 по квартире *в доме * по пр.К. в г.Самаре зарегистрированы двое: Б. и М. (л.д.).

На основании ст.2 Закона » О приватизации жилищного фонда в РФ» граждане РФ, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), по договору социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами РФ. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

В соответствии со ст.3 Закона » О приватизации жилищного фонда в РФ» для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права.

Согласно ст.7 данного Закона в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статьей 167 ГПК РФ предусмотрено, что недействительная сделка является недействительной с момента ее совершения и не влечет никаких юридических последствий, кроме тех, которые связаны с ее недействительностью.

В силу ч. 2 ст.166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Доводы ответчиков К. К. о том, что они являются добросовестными приобретателями, не могут быть приняты во внимание, поскольку в силу ст.69 ЖК РФ он имел право пользования указанным жилым помещением по договору социального найма и имел право на участие в приватизации. Представленная справка о прописке, в которую не был включен несовершеннолетний, сотрудниками Ф. не проверялась. Сами ответчики К. при совершении сделки должны были усомниться в праве продавца на отчуждение имущества. В судебном заседании ответчики не доказали, что приняли все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. В данном случае права несовершеннолетнего были нарушены, он вправе предъявлять требования о признании сделки недействительной, т.к. сделка купли-продажи жилого помещения была осуществлена после договора приватизации, который в силу закона является ничтожным.

Таким образом, суд, исследовав все представленные сторонами доказательства, приходит к выводу, что несовершеннолетний М. был зарегистрирован по адресу: г.Самара, пр.К, *-*, является членом семьи Б. и имел равные права, вытекающие из договора социального найма в силу ст.69 ЖК РФ, и наравне со своей матерью вправе был стать участником общей собственности на это помещение. В связи с тем, что права несовершеннолетнего были нарушены, он не стал сособственником жилого помещения в порядке приватизации, впоследствии без согласия органов опеки и попечительства в нарушение ст.3 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» квартира была продана ответчикам, суд считает исковые требования М. к Б.К.К. Д. о признании недействительным договора передачи квартиры в собственность граждан в порядке приватизации, договора купли-продажи обоснованными и подлежащими удовлетворению. ?xml:namespace>

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ: ешил:

Исковые требования М. к Б. К.К., Д. о признании недействительными договора передачи квартиры в собственность граждан в порядке приватизации, договора купли-продажи удовлетворить. ?xml:namespace>

Признать недействительным Договор № 13282/2 от 08.12.2009 года передачи квартиры в собственность граждан в порядке приватизации, заключенный между Д. и Б. по квартире * в доме * по пр.К. в г.Самаре.

Применить последствия недействительности сделок:

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права общей долевой собственности на двухкомнатную квартиру * в доме * по пр.К. в г.Самаре, погасив свидетельства о государственной регистрации права 63-АД *, 63-АД*, выданные*2010 года на имя К. и К.

Возвратить недвижимое имущество – двухкомнатную квартиру № *в доме * по пр.К. в г.Самаре в муниципальную собственность городского округа Самары.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Кировский районный суд г.Самары в течение 10 дней.

Судебная практика по признанию приватизации недействительной: образец искового заявления в 2020 году

При нарушении действующих правил, сделка безвозмездной передачи недвижимости частным лицам аннулируется. Признание приватизации недействительной происходит в рамках судебного разбирательства. На основании вынесенного решения изменяют записи о правах собственности в «Росреестре», иные значимые действия. Ниже рассмотрена процедура подготовки соответствующих исковых заявлений. Профессиональные комментарии помогут принять правильное решение в сложных ситуациях.

Для чего признавать приватизацию недействительной

Признание сделки недействительной по решению суда сопровождается характерными последствиями:

  • договор приватизации (ДП) отменяется (с момента подписания сторонами или по факту выявленного нарушения);
  • недвижимость возвращается на баланс муниципального образования;
  • в базе данных изменяется запись о собственнике.

Если квартира продана (передана в залог, отчуждена иным образом) аннулируются соответствующие договоры. При невозможности физического возврата стороне назначают сумму и порядок выплаты денежной компенсации. Для погашения крупного долга не исключено изъятие имущества с реализацией через открытый аукцион.

К сведению! Последующая приватизация этого жилья допустима только по специальному судебному решению.

Кто может обратиться в суд

Исковое заявление о признании сделки недействительной вправе подать пострадавшая сторона:

  • муниципалитет – при нарушении базовых нормативов приватизации;
  • ООиП – для защиты несовершеннолетних детей;
  • непосредственные участники процесса, не получившие своей доли жилья на законных основаниях. Например, несовершеннолетние, которых не включили в список собственников.

Порядок действий

Сначала необходимо убедиться в достаточности оснований для признания договора приватизации недействительным. Ниже подробно рассмотрены причины, предусмотренные нормами действующего законодательства.

На следующем этапе собирают подтверждения своей правоты, убедительные для суда. Доказательства зависят от основания признания недействительности. Получить справку из военного комиссариата или другого государственного учреждения о временном отсутствии по объективным причинам по соответствующему адресу несложно. Гораздо труднее собрать доказательства невменяемого состояния на момент подписания отказа от приватизации квартиры или насильственных действий третьих сторон, совершенных в прошлом.

Далее пишут исковое заявление. Для составления корректного текста пользуются помощью квалифицированного специалиста. В суд можно обращаться самостоятельно либо поручить решение задачи юристу. Во втором варианте оформляют доверенность на уполномоченное лицо в нотариальной конторе.

Полученное судебное решение о признании приватизации недействительной можно использовать для изменения записей в ЕГРН, оформления новых договоров с муниципалитетом, принудительного выселения. Отдельные действия выполняются службой государственных приставов.

Основания недействительности

В законе № 218 от 13.07.2015 тематические вопросы рассмотрены частично. Подробнее выяснить, как признать приватизацию квартиры недействительной, можно в главе 9 ГК РФ.

Ниже перечислены особенности отдельных статей:

  • 166 – определение ничтожности сделок;
  • 167 – правовые последствия;
  • 170, 171, 178 – основания для аннулирования по признакам мнимости, недееспособного состояния, заблуждения;
  • 172, 175 – возрастные ограничения;
  • 173 – отсутствие необходимых согласий.

Признание приватизации недействительной осуществляется по соответствующим правилам, разработанным для сделок, поэтому и основания будут те же. Удобную таблицу с причинами для признания сделки с недвижимостью недействительной .

Ниже подробно рассмотрены распространенные причины исковых заявлений о признании приватизации недействительной.

Нарушены права прописанных

Как отмечено выше, льготный режим получения недвижимости распространяется на всех жильцов, зарегистрированных по определенному адресу. Это правило относится к военнослужащим срочной службы, заключенным. После возвращения они вправе претендовать на часть имущества. Именно поэтому опытные риелторы рекомендуют тщательно проверять приватизированные квартиры перед покупкой.

Отказ разрешено оформлять непосредственно при личном обращении в администрацию. Однако такой способ менее надежен, чем выполнение аналогичной процедуры в нотариальной конторе. Демократичная стоимость заверения такого документа не вызывает затруднений. Одновременное удостоверение вменяемого состояния исключает будущие иски о признании приватизации недействительной.

Отдельно следует рассматривать ситуацию, когда в семье есть дети. До 14 лет они не могут принимать самостоятельно участие в процессе приватизации. За них отказ подписывают родители, но только если дано разрешение ООиП. При возрасте 14-18 лет они могут лично удостоверять документы, но и в этом случае – по письменному согласию ответственных взрослых.

Доля ребенку в любом варианте выделяется по стандартным правилам, если нет особого решения других собственников. В частности, можно оформить на него весь объект недвижимости. Следует запомнить, что это действие не лишает прав получения имущества по приватизационной программе в будущем.

Согласие ООиП на отказ выдают за 10 рабочих дней, если доказано сохранение аналогичных жилых условий. Для этого можно прописать ребенка к одному из родителей. Но надо учитывать, что контролирующие органы проверяют кроме соответствия площади много других параметров:

  • расположение объекта недвижимости на территории города (центр, окраина);
  • сохранения отдельно комнаты;
  • общие архитектурные характеристики, техническую оснащенность;
  • удобство и развитость ближайшей инфраструктуры (детские сады, медицинские учреждения).

Итак, признание приватизации недействительной возможно, если перечисленные выше правила не соблюдены, а именно:

  • в договор не включены совершеннолетние жильцы, отсутствовавшие на момент приватизации, или у них не получен отказ;
  • в тексте контракта отсутствуют дети, либо отказ от их имени оформлен с нарушением правил.

Заявление о признании недействительной приватизации подает сам потерпевший, либо орган опеки, если речь идет о детях.

Повторная приватизация

Может ли признать суд сделку недействительной в подобной ситуации – повторное получение государственной собственности бесплатно гражданами совершеннолетнего возраста недопустимо. Именно поэтому стандартная процедура приватизации предусматривает последовательное предоставление справок о неучастии в программе ранее.

Необходимо собрать подтверждения от возраста 18 лет по всем адресам проживания. До 1998 г. информацию содержат архивы БТИ, администрации муниципалитетов. Новые сведения о правах собственности и основаниях получения хранят в базе данных ЕГРН. Выписку из этого регистрационного органа можно получить лично в территориальном отделении или с применением удаленного доступа к собственному кабинету на сайте «Росреестра».

Подложные документы

Суд вправе признать приватизацию недействительной, если во время этой процедуры предъявляли фальсифицированные справки (подтверждения). Сопровождающая документация хранится в архиве администрации, поэтому соответствующие поделки могут быть выявлены при очередной проверке.

Кроме возврата недвижимости государству, нарушителя наказывают по нормативам Уголовного кодекса:

  • крупным денежным штрафом;
  • исправительными работами;
  • арестом (до 6 месяцев).

Дополнительно взыскивают судебные и другие издержки. Нанесение ущерба третьим лицам оценивают отдельно.

Заблуждение или угрозы

Кроме угроз, достаточными основаниями для недействительности сделки являются:

  • физическое насилие;
  • обманные (мошеннические) действия;
  • психологическое давление.

Может быть аннулировано соглашение, которое принято в тяжелой финансовой (моральной) ситуации. Учитывают выгодность и выполнение сопутствующих договоренностей. Так, сделку можно оспорить, если не выплачена обещанная компенсация за отказ от доли в приватизируемой квартире.

Заблуждение подробно рассмотрено в статье 178 ГК РФ. Это негативное влияние распространяется на следующие случаи:

  • опечатки, другие ошибки в тексте договора;
  • неправильное понимание сути соглашения;
  • неверное распределение долей.

Сложность в доказывании заблуждения в том, что определить, насколько оно существенное, очень сложно. Для решения этого вопроса рекомендуем обратиться за консультацией к дежурному юристу портала.

Человек не осознавал, что делает

Недееспособность устанавливает суд на основании предоставленных фактов. Как и в предыдущих случаях, нужна корректная подготовка доказательств. Несложно, например, подтвердить тяжелое болезненное состояние справкой из медицинского учреждения. Гораздо труднее – предоставить материалы, свидетельствующие о наркотическом (алкогольном) опьянении.

К сведению! Не все психические заболевания вызывают недееспособное состояние. Его подтверждают специальным заключением врачебной комиссии.

Список необходимых документов

В сравнительно простой ситуации (отсутствие согласия опеки) достаточно подготовить:

  • гражданский паспорт;
  • выписку из базы данных ЕГРН;
  • договор социального найма и ДП (копии);
  • подтверждение оплаты госпошлины.

Дополнительные документы предоставляют с учетом особенностей реальной ситуации. Так, истца способен заменить опытный юрист, выполняющий соответствующее поручение по нотариально заверенной доверенности. Подходят следующие подтверждения угроз или других неправомерных действий:

  • фотографии;
  • аудио и видеоматериалы;
  • свидетельские показания;
  • оригиналы и копии документов;
  • экспертные заключения;
  • врачебные справки.

Образец искового заявления

В тексте приводят следующие сведения:

  • наименование суда;
  • полные данные истца, его представителя, ответчиков;
  • описание объекта недвижимости с номером по кадастровому учету и ссылкой на ДП;
  • суть претензий;
  • сделанные нарушения (с перечислением соответствующий статей законодательных актов);
  • просьбу о признании приватизации недействительной вместе с дополнительными действиями;
  • перечень сопроводительных документов.

Внимание! Загрузите образец иска о признании приватизационной сделки недействительной.

В какой суд обращаться

Подготовленное заявление и сопроводительные документы подают в районный суд с учетом территориального размещения соответствующего объекта недвижимости. После общей проверки ответственный сотрудник делает запись в журнале регистрации. Материалы направляется судье, который в течение 5 рабочих дней сообщает о времени проведения судебного разбирательства.

Срок исковой давности и госпошлина

Вместе с заявлением необходимо подать подтверждение об оплаченной госпошлине. Иск о признании сделки недействительной относится к имущественным и подлежащим оценке, поэтому расчет пошлины (от 400 до 60 тыс. р.) выполняют по правилам статьи 333.19 НК РФ.

Для признания приватизации недействительной срок исковой давности составляет от 1 года до 10 лет с даты регистрации новых прав собственности в государственном реестре недвижимости. Подробно этот вопрос рассмотрен в тематической публикации нашего сайта. Ничтожность доказывают по характерным признакам с момента заключения договора.

Судебная практика

По действовавшим до 11.08.1994 г. нормам в договоре с муниципалитетом о передаче квартиры не обязательно было указывать несовершеннолетних детей. Однако надо отметить ошибочность подобных решений. Возможно признание приватизации недействительной с учетом известной судебной практики. В частности, определена необходимость такого оформления только по письменному (нотариально заверенному) согласию родителей, опекунов, ООиП. Если подобный документ отсутствует, юридическую действенность соглашения можно оспорить.

К сведению! Письменное согласие необходимо до составления ДП от всех жильцов квартиры, в том числе и получивших недвижимость ранее в рамках программы приватизации.

Для получения положительного судебного решения о недействительности приватизации квартиры нужна тщательная предварительная подготовка. После внимательного изучения тематических норм законодательства надо продумать алгоритм действий. Правоту доказывают убедительными документальными подтверждениями. Чтобы исключить ошибки, пригодится квалифицированная помощь дежурного юриста нашего сайта.

Иск о признании договора недействительным

Здравствуйте!

В соответствии со ст. 2 Федерального закона » О приватизации», граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами РФ и субъектов РФ.

Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
Исходя из смысла данной нормы, для приобретения жилого помещения в собственность требуется согласие всех совершеннолетних членов семьи и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.. В данном случае такая сделка характеризуется особенностями волеизъявления, связанными с необходимостью получения на сделку согласия (одобрения) иных, чем сторона сделки, лиц.. При совершении таких сделок происходит сочетание воли основного субъекта — стороны сделки и воли содействующего либо контролирующего лица. Особенностью таких сделок является необходимость получения стороной сделки согласия или одобрения другого лица на совершение сделки. Одного волеизъявления лица, заключающего сделку, недостаточно. Для того чтобы сделка могла быть совершена и не имела порока, позволяющего признать ее недействительной, необходим акт волеизъявления всех установленных законом лиц. Сделка приватизации совершенная без согласия всех участников приватизации относится к сделки с волевым пороком.

Положение о том, что «жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних», необходимо увязывать с ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации, где говорится, что «в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние…». Это правило носит императивный (обязательный) характер. Иными словами, при приватизации жилого помещения, как правило, должно учитываться право несовершеннолетних на получение своей доли в приватизируемой квартире, что должно быть документально зафиксировано при оформлении договора. Это предусмотрено в интересах детей, с тем чтобы в результате приватизации жилья и возможного в последующем его отчуждения не ущемлялись жилищные права несовершеннолетних. Кто непосредственно должен представлять их интересы в этих случаях, указано в ст. 26 и 28 ГК РФ — это родители (усыновители), опекуны и попечители, а также органы опеки и попечительства. Однако родители или другие законные представители ребенка с согласия органа опеки и попечительства могут принять иное решение, не предусматривающее участие несовершеннолетнего в приватизации (получение своей доли), например, в случае наличия в собственности несовершеннолетнего другой квартиры.

Приватизация, при которой в число собственников не были включены несовершеннолетние и нет предварительного разрешения органов опеки и попечительства на отказ, является ничтожной сделкой, поскольку не соответствует требованиям закона.

Совокупность изложенных выше фактов, позволяет сделать вывод о том, что на момент заключения договора безвозмездной передачи спорного жилого помещения в собственность граждан в порядке приватизации Ваша супруга и ребенок имели равное с родственниками право пользования жилым помещением, а равно и на участие в приватизации спорной квартиры, но, тем не менее, были лишены данного права, Таким образом, их права на приватизацию данного жилого помещения нарушены, в связи с чем, сделка приватизации квартиры является недействительной в силу ее ничтожности, поскольку не соответствует требованиям закона.

В соответствии с п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа1993 г. N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.

Согласно положениям ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Статья 168. ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Таким образом, сделка по приобретению указанной квартиры в собственность (приватизация) совершена с нарушением Закона о приватизации и соответственно она является ничтожной. А в следствии этого Договор о приватизации указанной квартиры является незаключенным.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года ( ст.196 ГК РФ).

В соответствии со ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ст. 199 ГК РФ, требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

То есть, независимо от того, когда Вы узнали о нарушении Ваших прав на приватизацию данного жилья, Ваша супруга и Ваш сын имеют право обращаться в суд за защитой своих прав.

Поскольку указанная сделки отнесена к категории ничтожных, то не может быть применен специальный срок исковой давности, установленный для оспоримых сделок, — 1 год.

В соответствии с п.1 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет десять лет. Он начинает течь со дня, когда началось исполнение сделки одной из сторон, а если стороны начали исполнять сделку одновременно, то со дня, когда началось это исполнение.

Таким образом, Ваша супруга и сын имеют право подавать иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Кроме того, можно включить требование о взыскании морального ущерба с родственников.

Даже если срок исковой давности (10лет) прошел, судья не вправе отказать вам в иске, так как исковая давность применяется только по требованию стороны в споре. Более того, судья не должен разъяснять (подсказывать) ответчику или истцу о том, что срок давности вышел.

В случае, если у Вас есть доказательства того, что указанная сделка приватизации квартиры является не первым участием в приватизации Ваших родственников, то это является еще одним основанием считать сделку ничтожной. Однако, Ваша супруг и сын и без этого имеете право восстановить нарушенное право на участие в приватизации.

Смогу оказать услугу по составлению обоснованного искового заявления с учетом особенности рассмотрения таких дел в суде.

С уважением Ф. Тамара

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *