Индексация арендной платы

Изменение арендной платы исходя из уровня инфляции

Заключая договор аренды, обе стороны традиционно уделяют большое внимание определению размера оплаты и порядку ее внесения. При этом не всегда подробно прописывается пункт об индексации исходя из уровня инфляции.

Подробно о том, что такое инфляция простыми словами и о ее темпах было написано ранее. Теперь разберемся, как будет лучше для арендатора и для арендодателя прописать механизм индексации в договоре аренды.

Ставка арендной платы

Практика показывает, что интересы обеих сторон прямо противоположны:

  1. Арендодателю выгодно повышать плату регулярно, исходя из ситуации, сложившейся в экономике.
  2. Для арендатора предпочтительней закрепить суммы платежей на длительный срок, либо иметь четкое представление о рамках, в которых возможно повышение расходов на аренду помещения в будущем.

Следовательно, возможны следующие варианты:

  1. Неизменность ставки арендной платы и ее корректировка исключительно по дополнительному соглашению обеих сторон;
  2. Изменение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке путем уведомления арендатора.

Первый вариант не выгоден для арендодателя, но и несет для арендатора риск того, что арендуемые площади могут быть переданы другому арендатору по истечению срока аренды.

Второй вариант более гибкий и может учесть интересы обеих сторон договора. Поэтому рассмотрим именно его.

Как производится индексация?

В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формул, коэффициентов, тарифов или других данных, которые будут согласованы обеими сторонами.

Кстати, нормативными документами Российской Федерации в некоторых случаях предусмотрен обязательный порядок индексации. Например, при аренде земель, находящихся в собственности государства или муниципальных органов власти.

Так, согласно Постановлению Правительства России от 16.07.2009 № 582 при заключении договора аренды земельного участка арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции.

А если в аренду сдается имущество коммерческой организации? Тогда в договоре аренды может быть указана формула расчета арендной платы.

При составлении формулы могут использоваться любые показатели, соответствующие специфике отношений сторон, например:

  • определенные сторонами твердые величины (в рублях, штуках, килограммах);
  • ставки и коэффициенты, устанавливаемые органами власти (могут быть определены в договоре в виде ссылки на соответствующий нормативный акт);
  • показатели инфляции (общие, отраслевые, региональные);
  • несколько твердых величин, каждая из которых применяется при наступлении определенных в договоре обстоятельств.

Вот пример условия договора об индексации:

«Арендная плата определяется путем умножения базовой части, которая составляет _______ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей, на индекс потребительских цен, установленный в соответствии с Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 25.03.2002 № 23, действующий на момент оплаты».

В формулу расчета арендной платы могут быть включены показатели, значение которых периодически изменяется. Это может быть курс валюты, уровень инфляции, ставка рефинансирования Банка России.

Если стороны согласовали размер платы подобным образом, он может изменяться неоднократно в течение срока действия договора. В некоторых случаях размер арендной платы может оказываться различным по каждому сроку ее внесения.

При таком согласовании фактическое изменение размера арендной платы означает исполнение сторонами условия о порядке его расчета, а не изменение условия договора. Поэтому правило статьи 614 о запрете на изменение размера платы чаще одного раза в год в данном случае применению не подлежит.

Напомним, что упомянутая выше статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит:

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Изменение размера платежа НЕ может быть признано недействительным, поскольку условия договора не меняются, меняется лишь показатель, используемый для расчета платежей (размер инфляции).

Арендатор не сможет отказаться от внесения арендной платы в новом размере, даже если фактическое изменение размера арендной платы происходило чаще одного раза в год.

Вместе с тем следует учитывать, что для изменения самой формулы расчета (например, исключения из нее одних показателей и включения других) должно быть заключено дополнительное соглашение. В его отсутствие арендодатель не вправе требовать внесения арендатором арендной платы в новом размере.

В судебной практике отмечают, что в условиях нынешнего экономического кризиса, постоянного изменения цен и валютной инфляции, стоит отдавать предпочтение договорам, где заранее прописана возможность изменения размера платы с учетом инфляции. В таком случае, не будут возникать споры и разногласия в цене за аренду. Сумма автоматически будет исчисляться по прописанному в договоре механизму.

Стоит ли подписывать дополнительное соглашение?

Изменение платы за арендуемое помещение в твердой сумме возможно только по соглашению сторон, даже если наблюдается инфляция в стране. Арендатор вправе отказаться от такого повышения, если оно не прописано в первоначальном договоре аренды. В случае не разрешения проблемного вопроса, спор переходит в суд.

Часто арендодатели предлагают подписать дополнительное соглашение. Но арендатору стоит иметь в виду, что такое соглашение может предоставить собственнику помещения право на изменение арендной платы в одностороннем порядке.

Будьте аккуратны с официальными документами и консультируйтесь у специалистов!

Дополнительно ознакомьтесь с кратким видео об индексации рентных платежей:

Повышение арендной платы с учетом уровня инфляции

добрый день!
Имеете такое право при условии, что в подписанном сторонами договоре аренды предусмотрена возможность индексации арендной платы на уровень инфляции. В одностороннем порядке этого делать нельзя.
При этом, согласно, п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Пишите информационное письмо, указываете официальный уровень инфляции на момент повышения арендной платы и расчет размера новой арендной платы.как часто можете это делать должно быть прописано у Вас в договоре.
Индивидуальный предприниматель сдает в аренду помещение, принадлежащее ему на праве собственности. Имеет ли право арендодатель повышать арендную плату один раз в год и на какую величину?
15 ноября 2010
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Размер арендной платы, а также порядок ее изменения определяются в договоре аренды по соглашению сторон. Единственное ограничение, предусмотренное законодательством, касается сроков изменения размера арендной платы, которое должно производиться не чаще одного раза в год.
Обоснование вывода:
Одним из основных принципов гражданского законодательства является свобода договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ). В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ стороны вправе по своему усмотрению определить условия договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания или сооружения. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы указанный договор считается незаключенным. Это правило применяется и к договору аренды помещения (смотрите, например, определение ВАС РФ от 28 мая 2008 г. N 4483/08, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 20 января 2010 г. N А45-10423/2009, ФАС Северо-Западного округа от 9 марта 2007 г. N А05-6614/2006-17).
Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Разъясняя смысл данной нормы, ВАС РФ указал, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора аренды, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Итак, в договоре аренды арендная плата может быть определена как в твердой сумме, так и путем установления механизма ее определения (например в соответствии с формулой, заложенной в договоре). Во втором случае стороны договора получают возможность корректировать сумму арендных платежей в зависимости от изменения тех или иных переменных показателей, применяемых при расчете размера арендной платы (например курсы валют, индекс инфляции и т.п.). Происходящее при этом фактическое изменение размера арендной платы, как следует из Информационного письма, не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. В этом случае условие договора о размере арендной платы остается неизменным.
Кроме того, законодательство не запрещает включать в договор аренды условие о возможности одностороннего изменения размера арендной платы арендодателем.
Однако в любом случае в течение года условие договора о размере арендной платы (если он установлен в твердой сумме) либо механизме ее определения не может быть изменено ни в одностороннем порядке, ни по соглашению сторон (смотрите также постановления Президиума ВАС РФ от 03.07.2007 N 3484/07 и от 18.02.1997 N 1852/96, ФАС Центрального округа от 06.09.2007 N А23-279/06Г-8-13 и от 14.09.2006 N А23-279/06Г-8-13, ФАС Поволжского округа от 11.12.2008 N А06-6091/07, ФАС Западно-Сибирского округа от 17.03.2009 N Ф04-1547/2009).
Таким образом, если договор аренды предусматривает возможность одностороннего изменения размера арендной платы арендодателем, то последний вправе не чаще одного раза в год изменять соответствующее условие договора, уведомляя об этом арендатора. Законодательство не устанавливает ограничений, в пределах которых может увеличиваться размер арендной платы при изменении этого условия. Однако соответствующие ограничения могут устанавливаться договором аренды. Стороны вправе определить в договоре порядок применения условия об одностороннем изменении арендодателем арендной платы, установив, например, пределы повышения арендной платы, а также обстоятельства, при наступлении которых такое повышение допускается. Если договором аренды возможность одностороннего изменения арендной платы по инициативе арендодателя не ограничена определенным пределом, то при реализации этого права арендодатель вправе установить любой размер арендной платы.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Карасевич Любовь
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей
18 октября 2010

Госдума приняла в трех чтениях поправки, предусматривающие преференции для арендаторов недвижимости. Так, в течение 30 дней с момента запроса арендатора собственники помещений должны будут предоставить отсрочку по платежам. Кроме того, законопроект позволяет в любое время 2020 года по обоюдному согласию изменять размер арендных выплат. И если второй пункт носит скорее рекомендательный характер, то обязательство по отсрочкам собственники коммерческой недвижимости расценивают негативно. Такая инициатива приведет к сложностям с обслуживанием кредитов и выполнением прочих обязательств, например в части оплаты коммунальных услуг.

Госдума во вторник сразу в трех чтениях приняла законопроект, позволяющий арендаторам требовать отсрочки и пересмотра платы за недвижимость.

  • Поправки предполагают, что собственники помещений должны будут в течение 30 дней с момента обращения контрагента заключать дополнительное соглашение об арендных каникулах.
  • Документ также предусматривает право изменять по соглашению сторон размер арендной платы в любое время в течение 2020 года.
  • Документ позволяет требовать уменьшения платежей, если арендатор не может использовать объект из-за введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Распространение коронавируса и последующее закрытие магазинов и ресторанов, а также переход сотрудников на удаленный режим работы уже вынудили многих собственников коммерческой недвижимости предоставить арендаторам скидки и отсрочки. Но вмешательство правительства в отношения с контрагентами владельцы помещений расценивают негативно.

Финансовый директор Tactics Group Андрей Новиков отмечает, что принятые поправки не учитывают специфику арендных отношений, характерную для разных сегментов (офисные площади, торговые помещения, склады), и предполагают помощь отдельным секторам экономики в ущерб другим отраслям.

Закон негативно скажется на собственниках коммерческой недвижимости и при этом не факт, что поможет самим арендаторам, считает эксперт.

Например, у производственных компаний на аренду офисов приходится не более 5% в общей структуре расходов, а в случае с ритейлом затраты на аренду площадей обычно составляют около 15% выручки. Наконец, арендодатели уже сами идут навстречу компаниям и предоставляют отсрочки или скидки по платежам, поэтому вмешательство правительства в бизнес-отношения скорее избыточно. Логично было бы предусмотреть другие меры поддержки — например, правительство Германии субсидирует собственникам бизнеса зарплаты сотрудникам, напоминает господин Новиков.

Основатель инвестиционной компании Accent Capital Александр Самонов тоже напоминает, что обязательства есть не только у компаний-арендаторов, но и у других участников цепочки бизнес-отношений.

Подавляющее большинство собственников недвижимости обязаны обслуживать кредиты, платить налоги, содержать объекты в технически исправном и безаварийном состоянии, а также оплачивать электро-, тепло- и водоснабжение.

И что самое главное, у собственников объектов коммерческой недвижимости нет других доходов, кроме арендных платежей, в отличие, например, от компаний розничной торговли, у которых есть возможность продавать свои товары онлайн, подчеркивает господин Самонов.

По словам Александра Самонова, предлагаемая норма защищает интересы только одного участника цепочки, заставляя остальных оплачивать предоставленные ему преференции. Поэтому необходимо включить в поправки пункт, предусматривающий для собственников объектов каникулы по процентным платежам по кредитам. Кроме того, необходимо оставить для арендаторов обязательство по компенсации собственникам объектов расходов за оказанные коммунальные услуги. Наконец, если собственники недвижимости будут предоставлять арендные каникулы, то они, в свою очередь, рассчитывают на налоговые льготы, которые предоставляют отраслям, испытывающим негативные последствия от коронавируса.

В УК «Столица Менеджмент» напоминают, что недавно вышло постановление правительства Москвы, которое направлено на снижение налоговых выплат для полностью закрытых объектов коммерческой недвижимости, но оно не коснулось тех, кто сейчас частично работает, например торгцентров, где остались открытыми аптеки и продуктовые магазины. Руководитель юридического отдела JLL Анна Вигдорчик надеется, что при пополнении антикризисного пакета мер власти учтут интересы арендодателей, банков и других участников рынка, а также финансовые потери, к которым могут привести отсрочки арендных платежей и снижение арендной платы.

Елизавета Макарова

1 сентября 2016

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 20 июня 2006 г. N А65-17143/05-СГ2-4
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению коммунальным имуществом администрации г.Казани,

на решение от 09.12.2005 и постановление апелляционной инстанции от 22.02.2006 Арбитражного суда Республики Татарстан по делу N А65-17143/05-СГ2-4,

по исковому заявлению Комитета по управлению коммунальным имуществом администрации г.Казани к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Апекс», г.Казань, с участием третьего лица: муниципального унитарного предприятия «ЖКУ Приволжского района г.Казани о взыскании 2913017 руб. 23 коп. долга, 497663 руб. 96 коп. пени, расторжении договора и изъятии занимаемого помещения,

установил:

Комитет по управлению коммунальным имуществом Администрации г.Казани обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Фирма Апекс» с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора МУП ЖКУ Приволжского района г.Казани о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1934822 руб. 56 коп, пени в сумме 234660 руб. 08 коп. по договору аренды N 2480-7 от 01.09.2001 г., о расторжении договора аренды N 2480-7, об изъятии у ответчика нежилого помещения общей площадью 1687,5 кв.м, расположенного по адресу: г.Казань, ул.Р.Зорге, д.39 и передаче его по акту приема-передачи истцу.

До принятия решения по существу истец увеличил размер задолженности по арендной плате до 2913107 руб. 23 коп. и размер пени до 497663 руб. 96 коп. за счет увеличения периода просрочки с 01.09.2001 г. по 31.10.2005 г.

Ответчик предъявил истцу встречный иск о признании незаключенными дополнительного соглашения к договору аренды от 21.07.2003 г. и односторонних сделок (уведомления N 6190 от 29.05.2002 г. и уведомления N 7493 от 05.07.2004 г.).

Встречный иск рассмотрен одновременно с первоначальным иском.

Решением от 09.12.2005 г. первоначальный иск в части расторжения договора аренды N 2480-7 от 01.09.2001 г. оставлен без рассмотрения, в удовлетворении других требований первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен частично, дополнительное соглашение от 21.07.2003 г. признано незаключенным, в удовлетворении встречного иска в части признании односторонних сделок незаключенными отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 22.02.2006 принятое решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет по управлению коммунальным имуществом Администрации г.Казани ставит вопрос об отмене решения от 09.12.2005 и постановления апелляционной инстанции от 22.02.2006, как принятых с нарушением пункта 1 статьи 452, пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как изменение размера арендной платы является лишь исполнением уже существующего в договоре аренды условия о порядке определения размера арендной платы, а не является изменением условий договора аренды, и принять по делу новое судебное решение.

Законность решения от 09.12.2005 и постановления апелляционной инстанции от 22.01.2006 проверена в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационной инстанцией, которая считает их подлежащими отмене, а дело направлению на новое рассмотрение.

Материалами дела установлено, что 01.09.2001 истец (далее арендодатель), ответчик (далее арендатор) и третье лицо (далее балансодержатель) заключили договор аренды коммунального имущества N 2480-7, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 1687,9 кв.м, расположенное по адресу: г.Казань, ул.Р.Зорге, д.39.

Срок аренды установлен с 01.09.2001 по 31.08.2004.

Договор аренды зарегистрирован Филиалом N 3 ГРП при МЮ РТ в г.Казани 23.04.2002 г. за N 16-50.3-21.2002-5327,2.

Согласно п.2.1 договора аренды арендная плата установлена сторонами в размере 17392 руб. 69 коп. без учета НДС.

В п.2.5 договора предусмотрено, что с целью учета уровня инфляции (но не чаще одного раза в год) арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается со срока указанного в уведомлении о внесении соответствующих изменений в договор.

Стороны установили, что дополнения и изменения условий договора, его продление и расторжение производится по соглашению сторон, кроме случаев предусмотренных пунктами 2.5, 5.3 договора.

29.05.2002 истец направил ответчику письмо N 6190, в котором уведомил об изменении в одностороннем порядке арендной платы и установления ее ежемесячного размера 47736 руб. 02 коп. без учета НДС в соответствии с постановлением Главы администрации г.Казани от 31.10.2001 N 2301 «О порядке сдачи в аренду государственного и муниципального имущества на территории г.Казани».

21.07.2002 стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды, в котором установили, что ежемесячный размер арендной платы с 01.08.2003 составит 35355 руб. 73 коп.

05.07.2002 истец направил ответчику письмо N 7493, в котором уведомил в одностороннем порядке об изменении арендной платы и установления ее ежемесячного размера 262349 руб. 30 коп. в соответствии с постановлением Главы администрации г.Казани от 09.09.2003 N 1604 «О порядке сдачи в аренду недвижимого имущества г.Казани».

В соответствии с постановлением Главы администрации г.Казани от 09.09.2003 N 1604 «О порядке сдачи в аренду недвижимого имущества г.Казани истец в одностороннем порядке увеличил ежемесячный размер арендной платы до 269361 руб. 40 коп.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований по основному иску и признавая дополнительное соглашение от 21.07.2003 незаключенным по встречному иску судебные инстанции исходили из того, что поскольку новый расчет размера арендной платы произведен истцом в соответствии с методикой, утвержденной постановлениями главы администрации г.Казани от 31.10.2001 N 2301 и от 09.09.2003 N 1604 и основан на изменении нормативной стоимости одного метра площадей, а не коэффициента инфляции, следовательно, в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5.1 договора аренды от 01.09.2001 N 2480-7, изменение арендной платы производится по соглашению сторон, с обязательной регистрацией производимых изменений условий договора аренды в установленном законом порядке.

Между тем, анализ имеющихся в деле документов свидетельствует о принятии решения судом без всестороннего исследования документов и обстоятельств, имеющих значение для дела.

Пунктами 2.5, 5.1 договора стороны предусмотрели права арендодателя изменять размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке с целью учета уровня инфляции (но не чаще одного раза в год).

Таким образом, стороны согласовали условие об одностороннем увеличении размера арендной палы, устанавливающее способ ее расчета и только в связи с увеличением уровня инфляции.

По утверждению Комитета, он учитывал уровень инфляции, но только, как составляющий коэффициент в составе расчета арендной платы, рассчитанной согласно Положению «О порядке сдачи в аренду имущества на территории города Казани».

Указанному доводу истца суд не дал правовой оценки.

Между тем, фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки ее индексации с учетом инфляции не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условий договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Данная правовая позиция нашла свое отражение в пункте 11 Информационного письма Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.02 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Поэтому при новом рассмотрении дела суду необходимо выяснить коэффициент инфляции за период истекший с момента заключения договора аренды до уведомлений об изменении арендной платы и изменение размера арендной платы в соответствии с пунктами 2.5, 5.1 договора аренды N 2480-7 произвести на основании полученных данных путем ее индексации с учетом применения коэффициента инфляции.

После выяснения указанных обстоятельств необходимо решить вопрос о правомерности заявленных истцом требований в полном объеме.

В свою очередь, являются ошибочными выводы суда о том, что поскольку дополнительное соглашение от 21.07.2003 о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды нежилого помещения изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, то оно является незаключенным, как противоречащее пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66.

Кроме того, судами неправомерно не принято во внимание письмо истца N 14536 от 15.12.2004 в качестве доказательств соблюдения положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации о досрочном расторжении договора аренды от 01.09.2001 N 2480-7, со ссылкой, что в нем указан договор N 2480-9 от 01.09.2004, не исследовав взаимоотношения сторон по аренде и наличии в природе других заключенных договоров аренды между сторонами по указанному объекту недвижимости.

При таких обстоятельствах дела, принятые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение.

Руководствуясь статьями 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.12.2005 и постановление апелляционной инстанции от 22.02.2006 Арбитражного суда Республики Татарстан по делу N А65-17143/05-СГ2-4 оставить без изменения в части отказа в признании не заключенными односторонних сделок в виде писем уведомлений N 1690 от 29.05.2002 и N 7493 от 05.07.2004.

В остальной части принятые по делу судебные акты отменить, дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда.

Настоящее постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *