ГК 131

Статья 131 ГК РФ. Государственная регистрация недвижимости

Новая редакция Ст. 131 ГК РФ

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.

5. Утратил силу с 1 октября 2013 г.

6. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Комментарий к Ст. 131 ГК РФ

1. Регистрация прав на недвижимое имущество — необходимое публично-правовое «сопровождение» возникновения, изменения, ограничения и прекращения вещных (в некоторых случаях — обязательственных) прав на недвижимые вещи. Государственная регистрация фиксирует, придает юридическую значимость правам на недвижимость, иными словами, носит констатирующий характер.

2. Отсутствие государственной регистрации «ничтожит» сделку, не влечет возникновения каких-либо правовых последствий.

3. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество определяется специальным законом и принятыми в соответствии с ним правовыми актами.

Наука.

Человек еще должен сесть на землю, овладеть известной ее частью, «наречь имя свое на земле», для того чтобы земля стала его собственностью, для того чтобы и в присутствии его и в отсутствии всякий другой, подходя к его уделу, увидел его имя, на земле написанное, и признал его власть над уделом.

К.П.Победоносцев

Специальный закон.

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Судебная практика.

Положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст. 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества.

Изданный субъектом Российской Федерации или его органом нормативный акт об обязательной государственной регистрации договоров, для которых федеральным законом такая государственная регистрация не установлена, не применяется арбитражным судом как противоречащий нормам ГК РФ.

Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК. Такое условие является ничтожным в силу требований ст. ст. 168 и 180 ГК. Поэтому регистрирующий орган вправе отказать в государственной регистрации такого договора (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Другой комментарий к Ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на него, установить специальный порядок распоряжения им. Поэтому в соответствии с п. 1 комментируемой статьи 131 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре. Государственная регистрация представляет собой элемент публично-правового регулирования в частноправовых отношениях.

Законодательство, регулирующее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, включает в себя как правовые акты, принимаемые на федеральном уровне, так и нормативные правовые акты, принимаемые субъектами Федерации.

Основополагающим нормативным актом, регулирующим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, является Закон о регистрации прав на недвижимость. Кроме того, имеется ряд подзаконных актов. Так, Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 (СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963) были утверждены Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Целью указанного реестра является создание унифицированной в пределах РФ системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях и обременениях этих прав. Ведение Реестра осуществляют специализированные учреждения юстиции, расположенные по месту нахождения недвижимого имущества.

Придавая особую значимость институту государственной регистрации права на объект недвижимости, законодатель установил исключительный характер его доказательственной силы. В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость государственная регистрация является единственным доказательством существования регистрированного права. Из этого следует, что до тех пор, пока в судебном порядке не оспорено зарегистрированное право, во всех гражданских правоотношениях действует принцип незыблемости права, прошедшего государственную регистрацию. Например, если право собственности на недвижимость возникло в результате составления поддельного завещания, это обстоятельство должно быть доказано в суде. При этом во всех внесудебных отношениях по поводу права на объект недвижимости не могут быть приняты ссылки, оспаривающие зарегистрированное право, а также ссылки на доказательства, подтверждающие незарегистрированное право.

Сам термин «государственная регистрация» можно понимать в двух значениях: во-первых, как технический термин, означающий запись в ЕГРП, во-вторых, как совокупность действий, осуществляемых государственными регистрационными органами в пределах имеющихся у них полномочий.

Помимо вещных прав государственной регистрации подлежит ряд договоров с недвижимостью, однако в п. 1 комментируемой статьи об этом не упоминается (см. комментарий к п. 3 статьи).

Следует иметь в виду, что государственная регистрация как запись в ЕГРП, т.е. техническое действие, не порождает гражданских прав в отношении недвижимого имущества. Таким основанием всегда являются сделки или иные юридические факты. Ее можно рассматривать скорее как часть сложного юридического состава, в результате которого возникает право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество. При этом она не затрагивает конкретных прав и обязанностей сторон по договору.

Закон о регистрации прав на недвижимость не распространяется на имущество, отнесенное к недвижимым вещам абз. 2 п. 1 ст. 130 (см. комментарий к п. 1 ст. 130 ГК РФ). Регистрация такого имущества осуществляется, в частности, на основании следующих специальных правовых актов:

Правил государственной регистрации судов, утвержденных Приказом Минтранса России от 26 сентября 2001 г. N 144 (РГ. 2001. 21 нояб. N 228);

Правил регистрации судов рыбопромыслового флота и прав на них в морских рыбных портах, утвержденных Приказом Госкомрыболовства России от 31 января 2001 г. N 30 (БНА РФ. 2001. N 22);

Правил регистрации судов и прав на них в морских торговых портах, утвержденных Приказом Минтранса России от 29 ноября 2000 г. N 145 (БНА РФ. 2001. N 7).

2. Учет отдельных видов недвижимого имущества включает в себя кадастровый учет земельных участков, осуществляемый в соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» (СЗ РФ. 2000. N 2. Ст. 149; 2004. N 35. Ст. 3607), и технический учет зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений, осуществляемый в соответствии с Постановлением Правительства РФ «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности» (СЗ РФ. 2000. N 50. Ст. 4901) и Постановлением Правительства РФ «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» (СЗ РФ. 1997. N 42. Ст. 4787).

3. Государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество подтверждается выдачей свидетельства о государственной регистрации прав, а государственная регистрация сделок с недвижимостью подтверждается специальной регистрационной надписью на оригинале документа, выражающего содержание регистрируемой сделки (как правило, такая надпись делается на экземпляре договора). На практике договоры составляются в нескольких экземплярах и поэтому регистрационная надпись должна проставляться на всех экземплярах договора.

Право считается зарегистрированным и соответственно возникшим с момента внесения записи в Единый реестр, а не с даты выдачи свидетельства. Регистратор может внести запись о праве, например, сегодня, а свидетельство подготовить и подписать через неделю. Но собственником владелец станет с даты внесения записи в реестр, даже если свидетельство получит на руки намного позже. К тому же свидетельство можно не получать, поскольку согласно п. 3 комментируемой статьи 131 ГК РФ оно выдается «по ходатайству правообладателя».

Важной информацией, содержащейся в свидетельстве, являются существующие ограничения (обременения) зарегистрированного права. Если такие ограничения (обременения) зарегистрированы в реестре на момент выдачи свидетельства, то это должно быть указано в свидетельстве. Вместе с тем, если в свидетельстве сведения об ограничениях (обременениях) отсутствуют, это не значит, что они не могли появиться позже. Поэтому наилучшим подтверждением их отсутствия является выписка из ЕГРП по данному объекту с наиболее поздней датой выдачи.

В п. 3 ст. 131 указывается на то, что регистрируется как переход прав на недвижимость, так и сделки с ней, однако нет ни слова о том, в каких случаях осуществляется регистрация сделок с недвижимостью. Таким образом, государственная регистрация признается обязательной лишь для тех сделок, в отношении которых требование о государственной регистрации прямо установлено законом. Это положение отражено и в п. 15 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Вестник ВАС РФ. 2001. N 4).

4. В п. 4 ст. 131 ГК установлен принцип информационной открытости регистрирующих органов. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязан предоставить информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Причем информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. Как следует из п. 1 ст. 7 Закона о регистрации прав на недвижимость, любой гражданин, предъявивший удостоверение личности (очевидно, имеется в виду документ, удостоверяющий личность), письменное заявление с обоснованием цели запроса, может получить информацию, содержащуюся в ЕГРП, о любом объекте недвижимости (в то же время возникает вопрос о том, распространяется ли это правило на секретные объекты недвижимости). Юридическое лицо также может получить такие сведения. Для этого необходимо представить документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя.

5. В п. 5 комментируемой статьи 131 Гражданского кодекса России говорится как об отказе в государственной регистрации, так и об уклонении от ее совершения. Отказ предполагает письменное уведомление заявителя о невозможности осуществления государственной регистрации с указанием оснований для отказа (об основаниях отказа в государственной регистрации см. ст. 20 Закона о регистрации прав на недвижимость). При уклонении от регистрации заявителя формально не уведомляют об отказе, однако фактически соответствующие органы бездействуют и не осуществляют в предусмотренные законом сроки регистрационные действия. Под уклонением от государственной регистрации следует также понимать отказ под надуманными предлогами в приеме документов для регистрации.

В обоих случаях заявитель имеет право обратиться в суд с иском, в котором содержится требование об осуществлении регистрации в принудительном порядке. Одновременно может быть заявлено требование о возмещении возникших в связи с таким уклонением или отказом убытков и о компенсации морального вреда, который выражается в причиненных истцу страданиях. Такие иски могут предъявляться как в суды общей юрисдикции, так и в арбитражные суды.

6. Порядок проведения государственной регистрации установлен ст. 13 Закона о регистрации прав на недвижимость. Государственная регистрация состоит из нескольких последовательно сменяющих друг друга действий (стадий).

Начинается она с представления необходимого набора документов, отвечающих требованиям вышеназванного Закона. Сами поступающие документы подлежат регистрации в специальном реестре. Помимо документов должны быть представлены доказательства оплаты регистрации. Такими доказательствами являются подлинники платежных документов. При этом на платежных документах (платежные поручения, квитанции к приходным ордерам и т.д.) обязательно указание назначения платежа. Все это составляет первую стадию регистрации.

Рассмотрение дела по существу(вторая стадия) заключается в правовой экспертизе, проверке законности сделки и в установлении отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Заканчивается регистрация внесением записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, совершением надписей на правоустанавливающих документах и выдачей специального свидетельства о произведенной государственной регистрации (третья стадия).

Статья 131. Государственная регистрация недвижимости

Определение Верховного Суда РФ от 09.06.2017 N 310-ЭС17-6621 по делу N А23-7172/2014 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании отсутствующим права собственности РФ на земельные участки. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суд пришел к правильному выводу, что регистрация права собственности ответчика на спорные земельные участки нарушает право собственности истца на земельный участок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Определение Верховного Суда РФ от 07.04.2017 N 301-КГ17-758 по делу N А43-35374/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании незаконными действий по государственной регистрации ограничений/обременений (залога в силу закона) права собственности на объект недвижимости. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку требования заявителя о признании незаконным действия фактически направлены на оспаривание зарегистрированного обременения спорного земельного участка залогом в силу закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, а также ограничения этих прав, в том числе ипотека.

Определение Верховного Суда РФ от 19.05.2017 N 310-КГ17-4560 по делу N А68-3677/2016 Требование: О пересмотре в кассационном порядке постановления по делу о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации прав. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как суды пришли к правильному выводу о том, что срок договора аренды земельных участков истек, и соглашение о продлении срока договора представлено в регистрирующий орган не было.

При таких обстоятельствах, руководствуясь частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 131, пунктом 1 статьи 450, пунктом 1 статьи 452, пунктами 1, 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 4, пунктами 1, 2 статьи 16, статьей 17, пунктом 1 статьи 20, пунктом 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», суд округа в удовлетворении требования отказал.

Определение Верховного Суда РФ от 25.05.2017 N 306-ЭС17-2124 по делу N А57-3068/2016 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу об обязании зарегистрировать право собственности. Решение: Дело передано для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ, поскольку заслуживает внимания довод заявителя о том, что сделка об отступном заключена в надлежащей форме, исполнена сторонами, партнерство владеет и пользуется спорным имуществом на правах собственника, но при этом в связи с ликвидацией прежнего собственника имущества, оно лишено возможности осуществить государственную регистрацию права собственности на него, считает, что отсутствуют законные основания для отказа в удовлетворении заявленных им требований.

Отказывая партнерству в удовлетворении заявленного им требования, суды руководствовались положениями подпункта 1 пункта 1 статьи 8, 58, пункта 1 статьи 131, пункта 2 статьи 218, статей 223, 551, 1110, 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс), разъяснениями, изложенными в пунктах 60, 61, 62 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление N 10/22) и исходили из того, что партнерством не представлены доказательства возникновения права собственности общества на спорный объект недвижимости. Поскольку общество в порядке, предусмотренном действующим законодательством на момент заключения договора о предоставлении отступного от 15.12.1997, а также в соответствии с пунктом 2 статьи 6 Закона N 122-ФЗ при заключении договора займа с залоговым обеспечением от 10.05.2003 и соглашения об отступном от 11.06.2003, не зарегистрировало право собственности на спорное нежилое строение, суды пришли к выводу о том, что у общества права собственности на спорное имущество не возникло, в связи с чем оно не могло перейти к партнерству.

Определение Верховного Суда РФ от 04.05.2017 N 308-ЭС17-3880 по делу N А53-25791/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как суды пришли к правильному выводу о том, что установлен факт пользования ответчиком в спорный период земельным участком в отсутствие надлежащим образом оформленных прав на него.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив факт пользования обществом в спорный период земельным участком в отсутствие надлежащим образом оформленных прав на него, учитывая, что расчет задолженности за фактическое использование земельного участка произведен истцом на основании постановлений правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120, от 02.03.2015 N 135, постановлений администрации от 25.12.2009 N 3374, от 30.12.2011 N 2599 (с учетом изменений к ним), от 08.05.2015 N 911, суд, руководствуясь подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 131, статьями 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», требования удовлетворил в указанной части.

Определение Верховного Суда РФ от 24.04.2017 N 306-КГ17-3785 по делу N А55-1554/2016 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации права муниципальной собственности на нежилые здания. Решение: В передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как отсутствовали разрешения на ввод объектов в эксплуатацию.

Разрешая заявленные требования, суды, руководствуясь пунктом 2 статьи 8.1, пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», установив, что заявления от уполномоченного органа муниципального образования — г.о. Самара и от муниципального предприятия г.о. Самара «Городской земельный центр» о регистрации прекращения права собственности и о регистрации прекращения права хозяйственного ведения на прежние объекты недвижимости в Управление Росреестра по Самарской области не подавались, пришли к выводу о соответствии закону оспариваемого отказа.

Определение Верховного Суда РФ от 13.02.2017 N 305-ЭС16-20089 по делу N А40-189771/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании права собственности на земельный участок. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суд пришел к правильному выводу, что право собственности истца на спорный объект не возникло, следовательно, не подлежит защите путем предъявления вещного иска. Иск предъявлен к ненадлежащему ответчику.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Определение Верховного Суда РФ от 06.02.2017 N 304-ЭС16-19741 по делу N А67-8365/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании отсутствующими права собственности РФ и права оперативного управления учреждения на недвижимое имущество. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как суды пришли к правильному выводу о том, что сохранение в ЕГРП записей о правах ответчиков на нежилое строение, расположенное на земельном участке, препятствует истцу в реализации его права на безвозмездную передачу этого участка в муниципальную собственность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Определение Верховного Суда РФ от 15.02.2017 N 77-КГ16-15 Требование: О признании незаконным отказа в регистрации права собственности на земельный участок. Обстоятельства: Истцам в регистрации права общей долевой собственности было отказано. Решение: Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, поскольку, принимая и оценивая новые доводы административного ответчика, суд апелляционной инстанции фактически предоставил ему не предусмотренную процессуальным законом возможность рассмотрения дела в апелляционной инстанции по правилам судебного разбирательства в суде первой инстанции с представлением в материалы дела дополнительных оснований отказа в осуществлении регистрационного действия, отсутствующих в оспариваемом административными истцами решении Управления Росреестра.

Свои требования заявители мотивировали тем, что 18 сентября 2015 года они обратились в Управление Росреестра по Липецкой области с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <…> площадью <…> кв. м, образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером <…>; к заявлению было приложено определение Елецкого городского суда Липецкой области от 27 июля 2015 г. об утверждении мирового соглашения и прекращении производства по делу о выделе доли из права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <…>. Решением Управления Росреестра по Липецкой области от 2 ноября 2015 года N 48/001/146/2015-59 в регистрации права общей долевой собственности Федоровой И.Г. и Плехановой С.И. отказано на основании пункта 2 статьи 8.1 и пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации со ссылкой на то, что за регистрацией права общей долевой собственности обратились не все собственники (л.д. 14).

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *