1 статьи 46 ЖК РФ

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, а также решения, предусмотренного пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.2 настоящей статьи. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание. Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Копии решений и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу, указанному в пункте 4.4 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, также подлежат направлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в срок, указанный в настоящей части, в ресурсоснабжающую организацию, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами, с которыми собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, будут в соответствии с принятым решением заключены договоры, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг.

1.1. Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива в течение пяти дней с момента получения указанных в части 1 настоящей статьи подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, направить подлинники указанных решений и протокола, в том числе с использованием системы, в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет. Орган государственного жилищного надзора в случае поступления в его адрес в течение трех месяцев подряд двух и более протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.

1.2. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотренное пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, принимается:

1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме при условии голосования за принятие такого решения собственниками помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников, принимающих участие в этом собрании;

2) при наличии в многоквартирном доме одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

3. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в статье 45 настоящего Кодекса иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

4. Копии протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения настоящей главы, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

  • Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Комментарий к Статье 46 ЖК РФ

1 — 2. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут приниматься простым или квалифицированным большинством голосов от общего числа голосов участвующих в таком собрании собственников помещений.

Квалифицированным большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов участников собрания принимаются решения:

о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.

Простым большинством более 50% голосов от общего числа голосов участвующих в общем собрании собственников помещений принимаются решения по всем вопросам, не требующим квалифицированного большинства, включенным в повестку дня общего собрания (принятие решений по вопросам, не включенным в повестку дня, запрещено императивной нормой ч. 2 ст. 46 Кодекса).

3 — 4. Юридической и документальной формой решения общего собрания собственников помещений является протокол соответствующего собрания. Обязанность ведения протокола очередного и внеочередного общего собрания решением такого собрания может быть возложена на определенное лицо.

Протоколы общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются документами, имеющими юридическое, в частности, доказательственное, значение. Поэтому к их надлежащему оформлению и хранению по правилам ч. 4 рассматриваемой статьи необходимо отнестись очень внимательно.

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования могут быть оформлены в виде выписки из протокола общего собрания и доведены до сведения собственников помещений в многоквартирном доме по правилам ч. 3 ст. 46 Кодекса.

5 — 6. В ч. 5 ст. 46 Кодекса установлены правила о юридической силе решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Однако не любое решение общего собрания можно рассматривать в качестве обязательного для лиц, указанных в ч. 5 ст. 46 Жилищного кодекса России. Для того чтобы решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме имело юридическую силу, должны быть соблюдены следующие предусмотренные Кодексом условия:

а) решение оформлено протоколом очередного или внеочередного общего собрания собственников помещений (ч. 1 ст. 46);

б) решение принято по вопросу, включенному в повестку дня соответствующего собрания (ч. 2 ст. 46);

в) решение принято с соблюдением императивных правил о квалифицированном или простом большинстве голосов, необходимых для принятия решения (ч. 1 ст. 46);

г) решение доведено до сведения собственников помещений в многоквартирном доме в установленном порядке (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ);

д) решение принято по вопросу, относящемуся к компетенции общего собрания (ч. 2 ст. 44 Кодекса).

По указанным критериям можно также оценивать правомерность соответствующего решения в случае возникновения споров, связанных с принятием решений общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, при обжаловании в суд решения, принятого общим собранием.

Следует обратить внимание на то, что право обжаловать решение общего собрания принадлежит только такому собственнику помещения в многоквартирном доме, который не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если данным решением нарушены его права и законные интересы. Поэтому при обращении в суд с соответствующим заявлением необходимо доказать перечисленные факты. Кроме того, для обжалования решения общего собрания установлен специальный (сокращенный) срок давности — шесть месяцев.

7. Часть 7 ст. 46 Кодекса ориентирована в основном на случаи, когда многоквартирный дом относится к государственному или муниципальному жилищному фонду. Однако это не исключает применения положений указанной статьи и тогда, когда все помещения в многоквартирном доме принадлежат одному гражданину или одному юридическому лицу.

В случаях, предусмотренных ч. 7 ст. 46, общее собрание не может проводиться, так как это противоречило бы существу регулируемых отношений. Из буквального толкования рассматриваемых норм следует, что собственник всех помещений в многоквартирном доме обязан ежегодно единолично принимать решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (см. ч. 2 ст. 44), и оформлять принятые решения в письменной форме.

Другой комментарий к Ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Комментируемой статьей обозначена юридическая сила решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Решение общего собрания обязательно для всех собственников помещений, в том числе тех, которые не участвовали в голосовании. Повестка дня не может быть изменена. Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня.

Квалифицированное большинство в 2/3 необходимо только в случаях, перечисленных в ч. 2 ст. 44 ЖК (реконструкция дома, строительство хозяйственных и других построек, ремонт общего имущества, использование земельного участка или общего имущества). Остальные вопросы решаются простым большинством голосов от числа присутствующих.

2. Результаты общего собрания должны быть зафиксированы в протоколе. Поэтому лиц, ответственных за оформление протокола, следует определить на общем собрании. Обычно это председатель собрания и секретарь. Комментируемая статья 46 ЖК РФ устанавливает порядок предоставления информации о решениях общего собрания, а также об итогах голосования (ч. 3). Место хранения протокола определяется решением собрания.

3. Обжаловать решение общего собрания в суд можно в 6-месячный срок со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Право обжаловать решение имеет лишь тот, кто не принимал участия в собрании или голосовал против такого решения и если решением нарушены его права и законные интересы.

4. Суд вправе отменить решение общего собрания (в целом или по отдельным вопросам повестки дня), если придет к выводу, что:

голосование истца (собственника, чьи интересы нарушены) могло повлиять на принятое решение;

нарушения, допущенные в ходе общего собрания, являются существенными;

истец понес убытки (ч. 6 ст. 46).

Другой комментарий к статье 46 ЖК РФ

1. Комментируемая статья устанавливает правила принятия решений общим собранием собственников помещений по некоторым вопросам, отнесенным к его компетенции.

К правилам ведения общего собрания собственников специальных требований коммент. ст. не предъявляет. Его традиционно должен вести избранный большинством голосов присутствующих собственников или их представителей председатель собрания. Желательно заранее согласовать и предложить в качестве возможной для избрания кандидатуру председателя собрания. Аналогичным образом избирается секретарь собрания, который обязан вести протокол общего собрания.

2. В части 1 коммент. ст. закреплены формулы принятия решений по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания и поставленным на голосование. В этих формулах законодатель постарался преодолеть препятствия, имманентно присущие общему порядку согласования актов распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

По общему правилу решения общего собрания собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов собственников, участвующих в собрании. Квалифицированное в 2/3 большинство голосов всех собственников помещений требуется для принятия решений:

— о реконструкции многоквартирного дома, в том числе с его расширением или надстройкой;

— возведении хозяйственных построек и других зданий, строений и сооружений;

— ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

— пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

— передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

Решение общего собрания по выбору способа управления многоквартирным домом должно применяться с учетом правила, закрепленного в ч. 1 ст. 143 коммент. закона.

3. Важным документальным подтверждением принятых на общем собрании собственников помещений решений является протокол общего собрания. Его ведение, как правило, возлагается на секретаря собрания. В протоколе должны получить отражение все вопросы, обсуждавшиеся в ходе собрания, а также поступившие предложения. Персональную ответственность за фактическую достоверность сведений, содержащихся в протоколе, его оформление, сроки оформления, установленные общим собранием, несут председатель и секретарь собрания, которые подписывают указанный протокол.

Протоколы общих собраний собственников помещений должны храниться в месте либо по адресу, определенным решением собрания, и быть доступными для ознакомления собственникам помещений или их представителям. Представляется, что решением общего собрания должна быть установлена возможность снятия копий с протоколов общих собраний при наличии оправданного к тому интереса собственника помещения или его представителя.

4. В части 2 коммент. ст. сформулировано императивное правило, согласно которому налагается запрет на принятие решений по вопросам, не включенным в повестку дня, а равно на изменение повестки дня общего собрания собственников помещений, указанной в сообщении о его проведении. Очевидно, что требуемая законодателем определенность по вопросам, включенным в повестку дня общего собрания собственников помещений, не позволяет обойти правило коммент. части путем указания в повестке дня вопроса, имеющего название «разное».

5. Собственник помещения, по инициативе которого созвано собрание, должен довести до сведения других собственников данного многоквартирного дома информацию, касающуюся решений, принятых общим собранием, и итогов голосования по вопросам, вынесенным на голосование. Информация, содержащая указанные сведения, доводится до собственников единственно возможным с точки зрения законодателя путем, а именно посредством размещения соответствующего информационного сообщения в доступном для всех собственников помещении данного дома. Указанное сообщение должно быть размещено в помещении, а, скажем, не на входной двери, ведущей в это помещение. Срок, в течение которого информационное сообщение подлежит размещению, не должен превышать десяти дней с даты принятия соответствующих решений.

6. Правило, закрепленное в ч. 5 коммент. ст., перекликается с нормой, нашедшей отражение в ч. 1. Указанное правило снимает часть проблем, связанных с немотивированным желанием ряда собственников свести на нет возможности коммерческого использования объектов, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома. С другой стороны, не в меру активные собственники могут проводить обязательные для всех решения, реализация которых будет обременительна для части собственников, выступающих против указанных решений. На этот случай законодатель предусматривает формальную возможность обжалования принятых общим собранием решений в суде. Схема реализации такой возможности определена в ч. 6 коммент. ст.

Как представляется, формулируя норму ч. 5 коммент. ст., разработчики закона попытались обойти предписания, содержащиеся в Постановлении Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П, имея в виду то обстоятельство, что общее собрание собственников помещений не является объединением лиц в юридическом смысле, поэтому возможно понуждение условного меньшинства условным большинством. Однако и без членства в объединении (факт проживания граждан — собственников помещений в одном доме не означает автоматического возникновения какого-либо объединения de jure) решения общего собрания, обязывающие всех собственников помещений, в том числе и тех, кто не принимал участие в голосовании либо голосовал против, не могут быть для последних позитивно обязывающими, особенно в части пользования и распоряжения элементами, входящими в состав общего имущества многоквартирного дома, что противоречило бы нормам ст. ст. 246 и 247 ГК РФ.

7. Право на обжалование в суд решений, принятых общим собранием собственников помещений, предоставлено собственникам, которые не принимали участия в собрании, принявшем обжалуемое решение, и собственникам, которые голосовали против принятия обжалуемого решения. При этом необходимым условием реализации права на обжалование (в материальном смысле) выступает факт нарушения обжалуемым решением прав и охраняемых законом интересов собственника помещения. Обжалование решения общего собрания осуществляется в порядке искового производства. Срок исковой давности определен законодателем в шесть месяцев. На вопрос о том, кто будет являться ответчиком по иску собственника помещения, коммент. ст. ответа не дает. По смыслу п. 2 ст. 27 АПК РФ образования, не имеющие статуса юридического лица, могут быть стороной спора, разрешаемого арбитражным судом.

8. Часть 7 коммент. ст. предоставляет собственнику, которому принадлежат все помещения в многоквартирном доме, право единоличного принятия решений о реконструкции дома, в том числе с его расширением или надстройкой, о возведении хозяйственных построек и других зданий, сооружений, о ремонте многоквартирного дома, о пределах использования земельного участка, в том числе введении ограничений пользования им, о передаче в пользование помещений, находящихся в многоквартирном доме. Реализация подобного рода решений должна осуществляться по правилам, установленным законодательством о градостроительной деятельности, земельным и гражданским законодательством. Норма, содержащаяся во втором предложении коммент. части, косвенно указывает на обязанность собственника, которому принадлежат все помещения в многоквартирном доме, проводить годовые общие собрания с пользователями (нанимателями, арендаторами) помещений, расположенных в этом доме.

Статья 46 ЖК РФ

Здравствуйте.

За, должно проголосовать не менее 2/3 всех собственников, а не только от принявших участие в собрании

«Жилищный кодекс Российской Федерации»

Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Голоса считаются по доле в праве собственности.

Жилищный кодекс

Статья 48. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме
1. Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.
2. Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 3 и 4 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 267-ФЗ)
3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

С уважением! Г.А. Кураев

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *